趙豫

摘要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)體系中十分重要的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型對(duì)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的要求越來越高，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量要求——房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)要求也逐漸提高。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)前期市場(chǎng)產(chǎn)品投入的一項(xiàng)十分重要的工作，它體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的關(guān)系。基于此，文章對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在的突出性問題進(jìn)行分析和研究，并根據(jù)這些問題的內(nèi)容提出解決的對(duì)策與建議，以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而提高我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目可行性；問題與建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究就是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策之前對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)性內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)化調(diào)研和分析，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等要素進(jìn)行評(píng)價(jià)，做出項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)，以供企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的投資參考。房地產(chǎn)工程是耗資量大、投資周期長的項(xiàng)目產(chǎn)品，因此項(xiàng)目的可行性分析與研究是決定項(xiàng)目成敗與企業(yè)盈利多少的工作，它也是提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目整體質(zhì)量的必要性工作。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏足夠的深度

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是卻在最短的時(shí)間成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。這種發(fā)展模式使得我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目過于重視經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，而不重視前期的投資調(diào)查工作。我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模參差不齊，行業(yè)內(nèi)部資源分配不均，項(xiàng)目可行性的研究工作深度不夠，研究結(jié)果浮于表面。例如很多項(xiàng)目環(huán)境、設(shè)施和周邊配套基礎(chǔ)建設(shè)調(diào)查成果模式都是一樣的，而沒有真正深入分析其存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

（二）研究的方式與策略不科學(xué)

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作從項(xiàng)目的周期上看屬于前期的投資周期，是項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)備工作的一部分。但是目前這項(xiàng)工作的承擔(dān)者是項(xiàng)目的投資者，而這些人為了可以讓項(xiàng)目成功或者是降低成本而將這項(xiàng)重要的工作委托給其他組織。這種可行性研究的方式缺乏一定的科學(xué)依據(jù)，因?yàn)楸晃械囊环脚c可行性研究沒有直接的利益關(guān)系，因而項(xiàng)目可行性研究的過程與結(jié)果都是值得商榷的。也就是說，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的方法科學(xué)性明顯不夠，而造成這種科學(xué)性不夠的原因就是缺乏必要的監(jiān)督，行業(yè)內(nèi)部不夠規(guī)范。

（三）從業(yè)人員缺乏必要的專業(yè)素質(zhì)

從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)是決定可行性研究過程及其結(jié)果的一項(xiàng)重要的因素，但是目前我國缺乏專業(yè)性的研究人員導(dǎo)致我國這項(xiàng)工作的質(zhì)量不高。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性分析研究工作需要大量的前期調(diào)查和分析，而專業(yè)化分析也需要從業(yè)人員具備環(huán)境、法律、地理等諸多的科學(xué)素養(yǎng)。但是目前我國從事這方面工作人員的專業(yè)素養(yǎng)還遠(yuǎn)沒有達(dá)到行業(yè)化的水平。造成這種現(xiàn)象的主要原因一方面是由于我國在這方面工作起步比較晚，人才比較稀缺；另一方面則是我國還未形成與此相關(guān)的外部環(huán)境，缺乏專業(yè)化的人才培養(yǎng)機(jī)制。

（四）項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)體系不健全

從專業(yè)化的角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)等諸多方面，但是目前我國房產(chǎn)項(xiàng)目的可行性評(píng)價(jià)成果都是集中在經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)上，不注重其他方面的評(píng)價(jià)。在唯一的政策性規(guī)范文件《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中也只是對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的諸多經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，也導(dǎo)致了這項(xiàng)指標(biāo)文件在實(shí)際的工作中作用幾乎微不可見。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)只是可行性評(píng)價(jià)的一個(gè)小部分，在可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃中，環(huán)境評(píng)價(jià)、規(guī)劃評(píng)價(jià)等綜合性評(píng)價(jià)才是更為重要的。

（五）不重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

事實(shí)上，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過于重視“可行性”研究論證，而忽視了“不可行性”的綜合分析，最主要的原因就是忽視了項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)估，從而影響了分析的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目可行性分析一方面是分析項(xiàng)目的綜合效益，一方面則是分析項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如果忽視風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響則很容易導(dǎo)致結(jié)果失真。

二、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的建議

（一）重視基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作，提高研究深度

前期充足的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作是高質(zhì)量研究分析的前提，因此要想提高研究的深度，首先就需要重視必要的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，例如前期人員安排、市場(chǎng)調(diào)查及其調(diào)查的方式、范圍等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視項(xiàng)目可行性研究工作，投入一定的精力進(jìn)行前期的準(zhǔn)備，在調(diào)查的微觀方面做好相關(guān)的人事安排，在宏觀方面處理好相關(guān)調(diào)查工作的準(zhǔn)備，在研究分析的過程中需要采取定性和定量分析相結(jié)合的方法對(duì)項(xiàng)目的可行性內(nèi)容進(jìn)行全面研究，提高研究的深度。

（二）規(guī)范審批和監(jiān)督機(jī)制

要想有效解決研究方法的科學(xué)性不足的問題，鑒于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的特性，就需要從政府的角度以規(guī)范審批程序和完善監(jiān)督機(jī)制的方式對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。首先，相關(guān)的政府部門應(yīng)該重視相關(guān)的制度體系建設(shè)，盡快頒布相關(guān)的政策法規(guī)，推動(dòng)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。此外，政府體系中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的直接主觀部門應(yīng)該做好相關(guān)的管理工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性分析研究工作方式方法進(jìn)行管理監(jiān)督。在監(jiān)督機(jī)制的方面，也可以讓社會(huì)參與到項(xiàng)目可行性研究工作的評(píng)估中來，作為監(jiān)督的主體之一。同時(shí)，還可以充分發(fā)揮大眾媒體等監(jiān)督和導(dǎo)向作用，對(duì)項(xiàng)目的違法和違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督和檢舉，從而讓行業(yè)形成重視項(xiàng)目可行性分析工作的良好氛圍。

（三）提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，就需要對(duì)既有的從業(yè)人員加大專業(yè)技術(shù)技能與職業(yè)道德素養(yǎng)的培養(yǎng)，也需要充實(shí)后備專業(yè)性人才。在人才的培養(yǎng)方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮帶頭作用。在我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體系中，還沒有形成房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析政策和體制基礎(chǔ)，因此要想培養(yǎng)真正的專業(yè)化人才，企業(yè)需要投入一定的精力和成本，為自己的企業(yè)培養(yǎng)這個(gè)方面的儲(chǔ)備型人才。除了企業(yè)以外，房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)性組織也可以在這個(gè)方面發(fā)揮積極的作用，以一種第三方專業(yè)資質(zhì)的形式為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)的項(xiàng)目可行性評(píng)估工作，一方面有利于專業(yè)化和科學(xué)化，另一方面則有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。社會(huì)性組織需要爭(zhēng)取政府的支持，共同為房地產(chǎn)企業(yè)提供項(xiàng)目可行性分析和研究的專業(yè)化人才，從而解決我國人才不足的問題。

（四）建立健全的科學(xué)評(píng)價(jià)體系

建立健全的科學(xué)評(píng)價(jià)體系與專業(yè)化人才培養(yǎng)是相互配合的兩個(gè)方面，也是未來我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目評(píng)估發(fā)展需要努力的最主要的兩個(gè)方向。建立健全的科學(xué)評(píng)價(jià)體系需要注意的就是要與我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)實(shí)際水平相匹配，另一個(gè)方面就是要注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，即做好相關(guān)的生態(tài)、環(huán)境等方面的指標(biāo)性內(nèi)容。行業(yè)內(nèi)部需要以政府為主導(dǎo)建立一個(gè)健全的科學(xué)評(píng)價(jià)體系，從而使我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更急科學(xué)，符合生態(tài)文明建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的要求。

（五）重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是要求相關(guān)的可行性分析研究主體不僅僅是要出具項(xiàng)目“可行性”的分析結(jié)果，更是要在這個(gè)結(jié)果中體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，因風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的“爛尾”工程和企業(yè)破產(chǎn)都與企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足有關(guān)。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，房地產(chǎn)行業(yè)可以在科學(xué)的評(píng)價(jià)體系內(nèi)部建立一個(gè)信息分享功能的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，利用信息技術(shù)自動(dòng)化把握市場(chǎng)的動(dòng)向和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并集中有效資源參考可行性的應(yīng)對(duì)措施。事實(shí)上，這也是我國未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方向——利用信息技術(shù)的手段推進(jìn)行業(yè)不斷走向完善。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程一支重要的力量，在未來，這種作用還將會(huì)進(jìn)一步凸顯出來。健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系能夠使我國經(jīng)濟(jì)獲得告訴發(fā)展，而健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也需要行業(yè)的相關(guān)各方重視項(xiàng)目的可行性研究。目前我國在這方面的工作存在著研究深度不足、手段方式不科學(xué)、專業(yè)人員缺乏等方面的問題，對(duì)此，就需要企業(yè)、政府都參與進(jìn)來，共同構(gòu)建一個(gè)完善的前期項(xiàng)目可行性研究體系，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)縱深式高質(zhì)量發(fā)展。

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（作者單位：龍巖交發(fā)地產(chǎn)有限公司）