王繪繪

摘要不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在保護(hù)善意第三人的權(quán)益，維護(hù)交易安全與效率。但《最高人民法院公報(bào)》刊載的“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”選擇保護(hù)的是原權(quán)利人的權(quán)益。對(duì)此贊反參半，或非入情入理，或失規(guī)繩矩墨。善意取得制度對(duì)第三人的優(yōu)先保護(hù)不應(yīng)是無(wú)限制的，可在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中增設(shè)此制度適用的阻卻事由，以平衡原權(quán)利人與第三人之間的利益。

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)善意取得 利益平衡 阻卻事由

一、問(wèn)題由來(lái)：不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與善意第三人利益平衡爭(zhēng)議

最高人民法院在2015年第10期《最高人民法院公報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公報(bào)》）上刊載了“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”。該案一經(jīng)刊發(fā)，在理論界和實(shí)務(wù)界引起了至今余音未消的爭(zhēng)議?；景盖槿缦拢合禒?zhēng)房屋原登記在被告原權(quán)利人臧樹(shù)林名下，且被告臧某及家人一直居住使用。案外人李榛在被告臧某不知情下，將系爭(zhēng)房屋出售并過(guò)戶給了案外人謝偉忠，后謝某又將系爭(zhēng)房屋出售過(guò)戶給了原告善意第三人連成賢。一審法院支持原告連某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為該案符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件，原告連某依法取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，判決被告臧某在一定期限內(nèi)遷出系爭(zhēng)房屋。二審法院認(rèn)為案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買(mǎi)受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請(qǐng)求權(quán)要求房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出。二審法院最終以原告連某從未獲得系爭(zhēng)房屋的實(shí)際控制權(quán)為由，不支持其徑行要求實(shí)際占用人被告臧某遷出該系爭(zhēng)房屋，判決駁回原告連某的訴訟請(qǐng)求，撤銷(xiāo)一審判決?！豆珗?bào)》刊載的裁判摘要為：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后出賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買(mǎi)受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買(mǎi)受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于該案之二審判決，理論界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議頗大，異議者與贊同者各持一詞。如有學(xué)者認(rèn)為，該案二審判決和《公報(bào)》裁判摘要損害了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，對(duì)占有的性質(zhì)和地位存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；如有實(shí)務(wù)界人士認(rèn)為，二審法院的裁判思路于法無(wú)據(jù)，與既有規(guī)則及其背后的價(jià)值序列相違背，與民法法理不符，司法者不應(yīng)直接改變立法規(guī)則；。董學(xué)立教授還為該案判決提出了新的司法手段，即“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”和“買(mǎi)賣(mài)不破以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用權(quán)”制度。以上觀點(diǎn)雖持之有故，言之成理，但在有些情況下，可能非與法理相符，亦可能與情理相悖。

正如羅馬法名諺所云：“極端的權(quán)利，乃最大的非正義”，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度無(wú)疑會(huì)對(duì)原權(quán)利人造成一定的損害，并且此種損害有時(shí)是無(wú)法彌補(bǔ)的。設(shè)想一下：一直居住的房屋，被他人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得，雖然不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人可以依法要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但執(zhí)行難是實(shí)務(wù)中的一大難題，無(wú)權(quán)處分人不一定會(huì)依或者能依判決對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人做出相應(yīng)的賠償。若不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人只有這一套房屋，則會(huì)致其居無(wú)定所、四處漂泊，此有失正義，亦難謂公平。該案中，系爭(zhēng)房屋是被告臧某房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購(gòu)得，由其及家人一直居住使用，若被原告連某通過(guò)善意取得制度奪去，對(duì)轉(zhuǎn)讓人李某又執(zhí)行不能的情況下，定會(huì)使被告臧某及家人無(wú)家可歸。所以，依法適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，判令被告原權(quán)利人臧某喪失所有權(quán)并遷出系爭(zhēng)房屋實(shí)難可取。

該案二審判決力圖保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某之司法目的并無(wú)不當(dāng)，但其判決理由——雖確認(rèn)原告善意第三人連某享有完全所有權(quán)，但不能對(duì)抗已無(wú)權(quán)占有的被告原權(quán)利人臧某的一種僅為事實(shí)狀態(tài)的占有——確與現(xiàn)行法律規(guī)定不符。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）第39條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第34條規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。不動(dòng)產(chǎn)善意取得屬原始取得，根本在于阻卻原物權(quán)的追及力。二審法院如此判決欲將此制度置于何地？返還原物請(qǐng)求權(quán)是保護(hù)所有權(quán)的基本方式，因此二審法院的判決理由不符合《物權(quán)、法》第39條的規(guī)定，不符合物權(quán)內(nèi)容法定的原則。這種顛倒價(jià)值保護(hù)序列的裁判方法，不值得提倡。法官裁判案件不應(yīng)突破法律明確規(guī)定，司法不能脫離法律之韁率性而為，否則會(huì)破壞法的安定性和指引作用。

為了維護(hù)被告原權(quán)利人臧某的權(quán)益，董教授認(rèn)為可通過(guò)對(duì)善意的限制，認(rèn)定原告第三人連某非善意，從而阻卻不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，以此達(dá)到保護(hù)被告臧某的目的。為此董教授提到了美國(guó)法上的“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”（即實(shí)地調(diào)查義務(wù)），以原權(quán)利人的占有推定第三人惡意。陳永強(qiáng)教授也認(rèn)為，占有具有公示效力，所以每個(gè)受讓人都應(yīng)盡到實(shí)地調(diào)查義務(wù)，否則推定為知情。然而即使引入占有推定知情規(guī)則，也未必能保護(hù)得了不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的利益。試想，如果原告第三人連某實(shí)地查看了系爭(zhēng)房屋，但是被告原權(quán)利人臧某當(dāng)時(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋的控制并不明顯，那么原告連某是否還被推定為知情？再如，若在“張堅(jiān)與謝生生、胡芳芳民間借貸糾紛上訴案”中適用“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”，被告謝某與假冒胡芳芳的女子趁原權(quán)利人胡某不在家?guī)е娴谌藦埬硨?shí)地調(diào)查抵押的夫妻共有房屋，此時(shí)原告張某不可能發(fā)現(xiàn)也無(wú)法得知原權(quán)利人胡某的真實(shí)意思，所以就不應(yīng)推定原告張某為知情。因此“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”不能有效的為原權(quán)利人提供適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。即使適用“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”，若交易的不動(dòng)產(chǎn)不在當(dāng)事人的居住地，有可能相距甚遠(yuǎn)，如果占有可以直接否定登記信賴(lài)，那么不動(dòng)產(chǎn)第三人必須親自調(diào)查標(biāo)的物的占有狀態(tài)，這會(huì)大大增加交易成本。尤其對(duì)于追求抵押權(quán)的銀行而言，這無(wú)疑也是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。所以“財(cái)產(chǎn)外觀推定知情”在現(xiàn)實(shí)中也是不太可行的。

此外，董教授還提出了可有“買(mǎi)賣(mài)不破以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用權(quán)”制度，以此來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某的權(quán)益。對(duì)該制度董教授在文中做了兩個(gè)層面的論述：第一層是，原告連某在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)，應(yīng)受到被告臧萊基于所有權(quán)而產(chǎn)生的對(duì)系爭(zhēng)房屋的占有使用權(quán)能的拘束，即原告連某不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得而獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)；第二層是，即使其能夠善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)，其也不能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度獲得的所有權(quán)來(lái)對(duì)抗被告臧某對(duì)系爭(zhēng)房屋的占有使用權(quán)能。第二層論述的蹩腳之處也是二審法院判決理由的蹩腳之處，在此不再贅述。假設(shè)第一層的論述成立，不動(dòng)產(chǎn)善意第三人都要受到不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有使用權(quán)能的拘束，從而阻卻不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，則在實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用范圍會(huì)嚴(yán)重縮減，這就會(huì)動(dòng)搖不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度設(shè)置的根基。因?yàn)?，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人往往不止有一套房產(chǎn)，此種情況下適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不會(huì)侵犯到不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的居住安寧——不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人還有其它房產(chǎn)可保障自己的居住安寧，此時(shí)相比不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的權(quán)益，交易安全與秩序顯得更為重要。況且，法律體系應(yīng)講究精致，能在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度內(nèi)部得到完善的，就不應(yīng)再創(chuàng)設(shè)新的制度。

以上爭(zhēng)議，究其原因首先在于《物權(quán)法》第106條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定的過(guò)于簡(jiǎn)陋；其次在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的保護(hù)過(guò)于優(yōu)先，沒(méi)有適當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的權(quán)益。換言之，不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人之間的利益在法律上沒(méi)有得到合理的平衡。因此，必須在慎重衡量不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的利益的基礎(chǔ)之上，通過(guò)增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由，以求平衡不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人之間的利益。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意第三人之保護(hù)不宜過(guò)度

正如有學(xué)者所言，靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全是《物權(quán)法》的基本范疇，也是《物權(quán)法》解決的基本問(wèn)題。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人代表的靜態(tài)秩序與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人代表的動(dòng)態(tài)安全發(fā)生沖突時(shí)，法律選擇保護(hù)的是動(dòng)態(tài)安全，維護(hù)的是交易秩序。根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分給受讓人，只要受讓人在受讓該物權(quán)時(shí)符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件，便依法取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。善意取得是一項(xiàng)特殊的物權(quán)取得方式，屬原始取得的一種，具有終局性、確定性，原權(quán)利人不得對(duì)善意第三人主張任何物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)非同于—般的商品，往往具有不可替代性。住，自古以來(lái)就和衣、食、行并列，是人類(lèi)生存和發(fā)展不可或缺的重要物質(zhì)條件，是人類(lèi)最基本的生存資料，失之定會(huì)流離漂泊，所以房屋即是人們物質(zhì)利益之歸屬，更是安定生活之保障。因此，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得不應(yīng)規(guī)定的過(guò)于簡(jiǎn)單，因?yàn)檫m用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果就是不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人確定喪失物權(quán)。

霍姆斯曾說(shuō)，“人民的安全是至高無(wú)上的法律?！辈粍?dòng)產(chǎn)原權(quán)利人若失去了住房則失去了基本的安全保障，適用法律帶來(lái)的不正義，非現(xiàn)代法治應(yīng)有之義，也非符合普通民眾樸素的法感情。美國(guó)法學(xué)家埃爾曼指出：“至少?gòu)膩喞锸慷嗟麻_(kāi)始，如何根據(jù)正義的考慮減輕現(xiàn)行法律可能帶來(lái)的嚴(yán)酷與不公正就已成為法律理論與實(shí)踐所面臨的一個(gè)問(wèn)題了。”例如，《墨西哥聯(lián)邦民法典》（1928年）規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人的社會(huì)條件，若對(duì)法律的無(wú)知并不免除其法律責(zé)任這—規(guī)則的適用將導(dǎo)致不公正的后果，法官便可以不適用這一一般規(guī)則。?？梢?jiàn)，不區(qū)分個(gè)案情況，一概優(yōu)先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人并非可取，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的保護(hù)應(yīng)有一定的限度。

法律自其緣起與目的而言，是以利益平衡為中心的，在法條的設(shè)置中排除利益平衡的考慮，無(wú)異抽去了法律存在之目的。法律的任務(wù)即在于協(xié)調(diào)沖突的利益，價(jià)值判斷便不能是對(duì)沖突利益非此即彼的簡(jiǎn)單取舍，而應(yīng)當(dāng)在衡量各種利益的基礎(chǔ)上，盡量使所有正當(dāng)利益都可得到相應(yīng)的保護(hù)。本案將神圣的天平傾向被告不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某，是利益衡量后做出的權(quán)益決策。

《世界人權(quán)宣言》第25條第1項(xiàng)明確規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)；在遭到失業(yè)、疾病、殘廢、寡居、衰老或在其它不能控制的情況下喪生謀生能力時(shí)，有享受保障之權(quán)利。”一個(gè)人必須滿足了最基本的需求：吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、經(jīng)濟(jì)、文化等其它的活動(dòng)。一個(gè)人、一個(gè)家庭，若無(wú)房可住，又怎能安心的生活和工作呢？《漢書(shū)·貨殖列傳》中說(shuō)：“各安其居而樂(lè)其業(yè)”。意思是只有有了安定的住所，才能愉快的工作。并且，房屋在人們心里不僅僅是一個(gè)客觀存在的資產(chǎn)，更是心靈歸屬之地，療傷、喘息之地。中國(guó)傳統(tǒng)的居家觀念更是賦予了房屋一種特殊的意義，有了房屋就有了一個(gè)安身立命之所。可見(jiàn)，房屋對(duì)一個(gè)人、一個(gè)家庭是多么的重要。因此，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的保護(hù)不應(yīng)是無(wú)限制的，在維護(hù)交易安全和效率時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的居住與安寧。所以，應(yīng)在慎重考慮各方利益的基礎(chǔ)上，對(duì)《物權(quán)法》第106條做出完善，以求實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人之間的利益平衡。

三、問(wèn)題解決途徑：增設(shè)阻卻事由以完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

正如真實(shí)是思想體系的首要價(jià)值一樣，正義是社會(huì)制度的首要價(jià)值。如果理論不真實(shí)，那么不論它有多么的精致和簡(jiǎn)潔，都必須予以拒絕或修正；同樣，如果法律和制度不正義，那么不論它們多么有效率，多么有條理都必須予以修改或廢止。

毋庸置疑，正義是二審判決的法理基礎(chǔ)和前提，也是該案被最高人民法院刊載在《公報(bào)》上的根由。與其說(shuō)該案判決是在保護(hù)被告不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某的所有權(quán)，不如說(shuō)是在維護(hù)被告不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧萊的居住安寧，如此表述更為直觀。當(dāng)然，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)善意取得都能侵犯到或者嚴(yán)重侵犯到不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的居住安寧，比如，涉案不動(dòng)產(chǎn)非住房，不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人有兩套以上房產(chǎn)，或者不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人有再購(gòu)置住房的條件等等，嚴(yán)重侵犯到的只是個(gè)別案件。但雖為個(gè)別，法律也不能不對(duì)此做出回應(yīng)，因?yàn)椤罢x乃人人各得其所之永叵意志?！碑?dāng)法條只能對(duì)一般的案件事實(shí)進(jìn)行清晰涵攝，對(duì)特殊的案件事實(shí)不能清晰涵攝時(shí)，應(yīng)將特殊案件事實(shí)作為例外情況設(shè)置于法條之中，力求法條可涵攝全部案件事實(shí)，以此減少基于道德和正義，司法實(shí)踐與法條的沖突。。因此，在《物權(quán)法》第106條中可增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由（即不動(dòng)產(chǎn)善意取得的例外隋況）：嚴(yán)重侵犯不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人居住安寧的不適用；不動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人具有特殊的意義不適用。此處的“嚴(yán)重”應(yīng)是，若房屋被不動(dòng)產(chǎn)善意第三人取得，定會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人流離失所。本案中，系爭(zhēng)房屋是被告原權(quán)利人臧某房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購(gòu)得，從查明的事實(shí)中可知，若被原告善意第三人連某依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋，確實(shí)會(huì)致原權(quán)利人臧某及其家人無(wú)安身之地。該案判決表明二審法院一定也是認(rèn)定了不能不保護(hù)本案中的不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某，《公報(bào)》裁判摘要也表明本案被告不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人臧某必須得到保護(hù)。此處的“特殊意義”應(yīng)是，不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)系著特定的人，特定的感情或具有特別的意義，不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)人若失去，會(huì)在精神上遭受莫大的打擊，此時(shí)相比不動(dòng)產(chǎn)善意第三人，不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求更大。

事物具有普遍性，亦具有特殊性?！段餀?quán)法》第106條只是規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一般案件事實(shí)，無(wú)法涵攝特殊案件事實(shí)。若特殊案件事實(shí)會(huì)導(dǎo)致適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的不正義，則應(yīng)把該特殊案件事實(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由規(guī)定于條文之中，以平衡不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)善意第三人之間的利益。法律是一個(gè)運(yùn)行中的系統(tǒng)，。亦是一個(gè)不斷完善的系統(tǒng)，希望阻卻事由的增設(shè)會(huì)為法律增添些人文關(guān)懷。