■ 肖 艷 李雪梅

一、引言

房地產(chǎn)估價最常用的方法包括比較法、收益法和成本法。不同的方法運用不同的理論依據(jù)，選取不同的參數(shù)，適用于不同類型的房地產(chǎn)，所以估價結果也有差異。比較法在房地產(chǎn)估價中的運用特別廣泛，是最常用的估價方法之一。根據(jù)2015年住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T-50291-2015），在同類房地產(chǎn)有較多交易的，應選用比較法。比較法的測算結果通常最接近房地產(chǎn)真實的成交價格，同時也是最容易讓客戶接受的方法。比較法的估價流程包括：收集交易實例、可比實例案例的選擇、調(diào)整交易實例的成交價格、求取比準價格。由于比較法在實際估價過程中易受主觀因素的影響，所以本文基于灰色關聯(lián)系統(tǒng)理論，通過具體估價項目的運用，以驗證該理論對于減弱房地產(chǎn)估價中主觀因素影響的實用性。利用灰色關聯(lián)分析解決選擇可比實例的隨意性，因素修正的主觀性問題，量化估價過程中的重要數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)估價的客觀性、公正性、準確性。

二、比較法在重慶房地產(chǎn)估價中的應用及存在的問題

(一)比較法在房地產(chǎn)估價中的應用

重慶房地產(chǎn)市場活躍，估價業(yè)務供需均增加。根據(jù)全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺登記的估價項目，本文采用了分層抽樣調(diào)查法對重慶地區(qū)估價業(yè)務進行了不完全統(tǒng)計，對估價目的調(diào)查結果如表2-1所示（見下頁）：

表2-1中數(shù)據(jù)顯示重慶的估價業(yè)務范圍主要包括房地產(chǎn)抵押、司法鑒定、咨詢顧問、轉讓、征收及其它等多種估價目的，但是房地產(chǎn)抵押估價比重最大。根據(jù)不同的估價目的，采取合適的估價方法，得到的結果可能也有所不同。房地產(chǎn)抵押估價多數(shù)業(yè)務是住宅按揭貸款，選用最多的是比較法。

根據(jù)表2-1中估價項目所選取的估價方法，統(tǒng)計得到表2-2（見下頁）：

表2-1 重慶房地產(chǎn)估價業(yè)務類型調(diào)查結果

表2-2雖然是不完全統(tǒng)計分析結果，但從上表數(shù)據(jù)可以看出比較法在房地產(chǎn)估價中應用率明顯較高，說明比較法在房地產(chǎn)估價中的重要性和實用性。

表2-2 重慶房地產(chǎn)估價方法應用統(tǒng)計表

(二)比較法估價存在的主要問題

因為比較法在實際估價中運用比重較大，所以比較法的客觀性、公正性就顯得尤為重要。在實際估價過程中主要存在兩個問題，即可比實例選擇的隨意性、因素修正的主觀性問題。

1.可比實例選擇的隨意性問題

在選擇估價對象的交易實例方面，重慶的房地產(chǎn)估價機構主要憑借專業(yè)估價人員的經(jīng)驗進行選擇。這種方式選擇的類似房地產(chǎn)，沒有經(jīng)過量化分析，結果往往帶有一定的主觀傾向性，使估值誤差相對更大。

2.因素修正的主觀性問題

目前重慶房地產(chǎn)估價機構在運用比較法進行因素修正時主要依靠估價專業(yè)人員的經(jīng)驗打分確定修正的分值或者修正比率，結果難免會受主觀因素影響，精確度不是很高，從而影響測算結果的客觀性及準確性。

綜上所述，為了提高比較法在住宅房地產(chǎn)估價結果中的準確性，本文將灰色關聯(lián)系統(tǒng)理論引入比較法，結合定性和定量分析方法，克服主觀因素影響，使評估結果更加客觀、準確。

三、灰色關聯(lián)分析在比較法估價中的研究及應用

(一)灰色關聯(lián)分析的原理、特點及計算步驟

1.灰色關聯(lián)分析的基本原理

灰色關聯(lián)系統(tǒng)理論的根本原理是確定一組參考序列、若干比較序列，通過計算判斷各比較序列與參考序列的幾何形狀的相似程度?；疑到y(tǒng)分析中將評價指標用具體數(shù)據(jù)進行定量分析，計算多種因素的關聯(lián)程度，記為關聯(lián)度，并根據(jù)其大小排序。因素之間關系越是緊密，關聯(lián)度越大，反之越小。

2.灰色關聯(lián)分析的基本特點

灰色關聯(lián)系統(tǒng)具有總體性，重點是比較序列與參考序列總體之間的相似程度，而非單個灰色關聯(lián)度的數(shù)值，否則就沒有實際意義。因素關聯(lián)具有繁復性，估價中的各種因素交織在一起，錯綜復雜，不同因素之間的關聯(lián)程度各不相同。關聯(lián)度大小具有非唯一性，根據(jù)比較序列、參考序列、數(shù)據(jù)處理方法、數(shù)據(jù)數(shù)量、分辨系數(shù)的不同而不同。灰色關聯(lián)分析還具有有序性，不可隨意更改序列中數(shù)據(jù)的次序，否則會改變序列的性質(zhì)。還有一種特點是動態(tài)性，灰色關聯(lián)度大小因序列長度的變化而變化。總而言之，灰色關聯(lián)系統(tǒng)是一個可操作性、有效性的理論分析系統(tǒng)。

3.灰色關聯(lián)分析的基本步驟

①確定分析序列（設估價案例個數(shù)為m）：

參考序列：

比較序列：

②序列無量綱化，采用初始值法，公式如下：

③絕對差公式,求最大差和最小差

組成絕對數(shù)序列：

④計算關聯(lián)系數(shù)，公式：

組成關聯(lián)度系數(shù)序列：

ρ為分辨系數(shù)，其值越小，分辨力越大。當ρ≤0.5463時分辨率最高，所以通常取ρ=0.5。

⑤計算關聯(lián)度大小，公式：

(二)灰色關聯(lián)分析在比較法估價中的運用

住宅房地產(chǎn)價格會受多種因素影響，在估價過程中我們不能夠把所有的因素都一一列舉出來；又由于各因素影響程度不同，所以在估價時抓住主要因素，忽略次要因素是比較重要的。傳統(tǒng)的比較法篩選主要因素最常用的方法是專家打分法，邀請多名經(jīng)驗豐富的估價專家，采取匿名式經(jīng)多輪意見征詢、反饋和調(diào)整，綜合各位專家的意見得出結論。雖避免了單個專家的個人偏好，但也存在較強的主觀因素。本文在專家打分法的基礎上，采用灰色關聯(lián)度將估價中的數(shù)據(jù)量化分析，其結果與住宅的市場價值更接近?；疑P聯(lián)度的計算方法簡便，且對樣本容量大小、樣本是否有規(guī)律性沒有很高的要求，計算量不大，在房地產(chǎn)估價實際運用中具有可操作性和實用性。

1.利用灰色關聯(lián)度選擇可比實例

收集真實可靠的交易實例，是選擇可比實例的基礎，這既是最關鍵環(huán)節(jié)，也是難點環(huán)節(jié)。搜尋到合適的交易實例之后，首先獲得由專家打分法的交易實例評分表，利用上述灰色關聯(lián)度的計算方法和步驟計算各交易實例與估價對象的關聯(lián)度大小，經(jīng)過關聯(lián)度排序選出三個可比實例，計算可比實例各自的權重大小，從而確定可比實例。

2.利用灰色關聯(lián)分析確定房地產(chǎn)因素權重

當利用灰色關聯(lián)度確定了可比實例，另一個關鍵環(huán)節(jié)是找出影響住宅價格的主要因素，經(jīng)過與估價對象的價格和相關因素對比分析，得出相關關系，篩選出對房地產(chǎn)價格影響較大的因素，再通過專家打分法得出交易實例的評分表，運用灰色關聯(lián)理論量化分析，計算關聯(lián)度，最后根據(jù)這些因素的權重，對房地產(chǎn)交易價格進行系數(shù)修正。

3.交易實例價格修正及估價結果計算

①交易實例價格修正

n——選取的因素個數(shù)

②確定估價結果

四、灰色關聯(lián)分析法的應用——以重慶某小區(qū)為例

(一)待估對象概況

1.待估房地產(chǎn)的基本情況

本文將重慶渝北某小區(qū)的一套建筑面積為82.42平方米的住宅作為估價對象，根據(jù)實地勘察及調(diào)查分析后，收集并整理了在同一個小區(qū)內(nèi)實際估價交易中的6個交易實例作為可比實例的初選。待估房地產(chǎn)基本情況如下表：

2.交易實例基本情況

得到并了解待估房地產(chǎn)相關信息后，在待估房產(chǎn)所在小區(qū)選取了6個較為合適的交易實例，基本情況如下表所示：

(二)確定主要影響因素及獲取評分表

1.確定主要影響因素

影響住宅房地產(chǎn)價格的因素較多，估價時主要選取對房地產(chǎn)價格影響較大的因素，計算各因素修正系數(shù)，調(diào)整成交價格，建立比準價格。整體了解待估房地產(chǎn)的基本狀況后，在待估房產(chǎn)所在小區(qū)找到6個已成交的類似房地產(chǎn)。本文的交易案例處于同個小區(qū)，該小區(qū)占地面積不大，且三面臨街，所以區(qū)位狀況相近。本文從房地產(chǎn)交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況三個方面綜合考慮之后選取了建筑面積、戶型結構、朝向、樓層、裝修、市場狀況6個重要因素作為評價指標。

表4-1 估價對象基本情況表

續(xù)表

表4-2 交易實例基本情況表

2.獲取專家評分表

為了獲取交易實例評分表，本文采用專家打分法對交易案例的影響因素進行評分。整理案例信息后，特請5位專家對交易實例打分，專家包括：房地產(chǎn)估價專家2名（房地產(chǎn)估價師，32歲，?？疲?0歲，本科）、房地產(chǎn)經(jīng)紀人3名（房地產(chǎn)經(jīng)紀人：30歲，本科；29歲，本科；24歲，本科）。在打分過程中，專家們互相避開不見面，采用匿名打分來減少專家們互相的影響?；厥崭魑粚＜业脑u分結果，用算術平均法對評分結果進行處理，得到評分表。本文為簡化，此處不體現(xiàn)專家打分和數(shù)據(jù)處理的過程，直接給出經(jīng)過處理的交易實例評分結果（為方便計算，特將建筑面積除以100后，作為表中H1的量化數(shù)據(jù)。）如下表所示：

(三)選取可比實例

1.確定參考序列和比較數(shù)列

首先確定參考序列和比較序列，將待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)列為參考序列，其余作為比較序列。上表數(shù)據(jù)羅列了6個交易案例，在進行估價時需選擇其中3個作為可比案例，按照公式(3-1),(3-2)得到各序列如下所示：

表 4-3交易實例評分結果

2.對比較序列無量綱化

處理數(shù)據(jù)，將各序列無量綱化。處理數(shù)據(jù)的方法有多種，本文采用初始值法。根據(jù)公式(3-3)對各序列無綱量化結果如下：

3.絕對差序列、最大差和最小差

根據(jù)公式(3-4)，計算絕對差，得到如下序列：

從該矩陣中找出絕對最大差值和最小差值，分別是：

4.計算關聯(lián)系數(shù)

根據(jù)公式(3-5)計算關聯(lián)度系數(shù)組成序列如下：

5.計算交易實例的關聯(lián)度

根據(jù)公式(3-6)計算各交易實例關聯(lián)度如下：

同理可得：

6.求可比實例權重

根據(jù)算數(shù)平均數(shù)法計算三個可比實例權重得到：

(四)確定房地產(chǎn)價格影響因素權重

1.確定參考序列和比較數(shù)列

房地產(chǎn)具有獨一無二的特性，完全相同的房地產(chǎn)是不存在的，所以在確定可比實例的同時需要對影響房地產(chǎn)價格的因素修正，按其權重大小對房地產(chǎn)價格進行適當調(diào)整。本文選取了建筑面積、戶型、朝向、樓層、裝修、市場狀況6個主要因素作為比較數(shù)列，分別為X1′、X2′、X3′、X4′、X5′、X6′，將成交價格作為參考序列X0′，根據(jù)公式(3-1),(3-2)得到各序列如下：

2.對比較序列無量綱化

同理根據(jù)公式(3-3),對所有序列進行無量綱化結果如下所示：

3.求絕對差序列、最大差和最小差

根據(jù)公式(3-4)求解絕對差序列，數(shù)列如下：

從該矩陣中找出絕對最大差值和最小差值，分別是：

4.計算關聯(lián)系數(shù)

同理根據(jù)公式(3-5)，得到序列的關聯(lián)系數(shù)為：

5.計算關聯(lián)度

根據(jù)公式(3-6)得到各因素關聯(lián)度：

同理可得：

6.求各因素對價格影響的權重

根據(jù)算數(shù)平均數(shù)法計算各因素的權重：

由此可知主要因素對價格影響的權重比例為：

(五)確定估價結果

1.可比實例成交價格的修正

基于前面的計算，將所得計算結果整理得下表：

對篩選出來的可比實例的成交價格修正(根據(jù)公式(3-7))：

同理可得：

P2=8037.82（元 /m2）

P5=8069.42（元 /m2）

2.計算估價結果

根據(jù)公式(3-8)和各可比實例占的權重，得到估價單價：

表4-4 各特征因素對價格的影響權重

總價=8,089.30×82.42=666,730（元）

(六)兩種方法的比較分析

本文將按傳統(tǒng)比較法的操作計算比準價格，再與利用灰色關聯(lián)度分析計算結果加以比較，以論證灰色關聯(lián)度可以增強房地產(chǎn)估價結果的準確性。根據(jù)傳統(tǒng)比較法選擇可比實例原則和交易實例具體情況，選擇與估價對象估價目的相同、規(guī)模相當、檔次相當、成交日期盡量接近的交易案例作為可比實例，綜合分析后，選擇的可比案例為A1、A2、A3。修正系數(shù)則采用表4-3中第2、3、4、5列的數(shù)據(jù)，未做任何處理。然后按照傳統(tǒng)比較法的三大修正系數(shù)連乘法，將建筑面積、戶型結構、朝向、樓層、裝修、市場狀況六個方面進行修正，計算比準價格，結果如下：

表4-5 估價對象與可比實例參照表

將求出的三個比準價格用簡單算術平均數(shù)作為測算結果，則傳統(tǒng)比較法在估價時點2016年7月27日的待估房地產(chǎn)的市場價值為：

根據(jù)表4-6（見下頁）數(shù)據(jù)顯示，本案例采用傳統(tǒng)比較法和利用灰色關聯(lián)度改進后的方法與實際成交價均有差異，但改進后的方法的誤差較傳統(tǒng)法略低。在本次案例運用中，引入灰色關聯(lián)度估算價格更接近房地產(chǎn)的市場成交價。

五、結語

此次估價案例選取的是重慶渝北某小區(qū)的2室2廳的戶型，在各個方面的情況都相似，所以測算結果差異較小，接近市場價值。同時本案例中考慮的因素有限，有些重要因素無法得知，可能會導致估價結果的偏差。本文通過案例分析和比較分析法，實際驗證了將灰色關聯(lián)系統(tǒng)理論運用到比較法是可行的；利用改進后的方法得到的結果在一定程度上提高了測算精度，更接近市場價值。但案例分析時交易案例的收集困難，可供選擇的交易實例有限，雖然計算的結果更接近市場成交價，但也具有偶然性和案例選擇的隨意性。并且若要保證結果的準確性，其提前是實際成交價格是在無特殊因素下正常客觀的價格，本案例中無法保證。

綜上所述，灰色關聯(lián)分析在房地產(chǎn)估價中具有可操作性，在傳統(tǒng)估價方法的基礎上有所改進，在一定程度上減小了估價中的主觀性，但在實用性和精確性方面還有待進一步驗證。

表4-6 傳統(tǒng)比較法與改進后的比較法的測算結果對比表