紀倩

摘要：摘隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化的加速，房地產(chǎn)市場的擴張導致了目前商品房的高價格，房地產(chǎn)價格上漲速度過快，使得居民的有限購買力無法支付高額的住房費用，政府對此制定了多層次的保障性住房政策，以用來解決改善其住房難的問題。保障性住房在解決中低收入家庭的住房困難方面發(fā)揮了作用。然而，實施過程中出現(xiàn)了許多問題。在這個階段，分配何種形式的保障性住房是合理的，哪種形式的保障性住房是迫切需要的。因此，真正解決被保障群體的住房問題需要被探討。

Abstract： The economy of our country has been developing sharply accompanied by the enhanced advancement of urbanization， which has leaded to the inflate development of the real estate market. The residents' limited purchase ability cannot afford the high housing expense as the housing price at the present stage is caused to be over high and to rise over fast. In consideration thereof， the government has formulated multilevel policy subject to affordable housing so as to figure out and improve the problem of housing difficulty. There has been certain effect expressed on solution of the housing difficulty subject to the family with middle-low income. However， at the same time， there have been many problems emerging during the process of implement. The survey and evaluation of this essay through the perspective of demand shows that how to assign varied kinds of affordable housing construction is reasonable， and which sorts of affordable housing are leadership and demanded immediately， so that the housing problem of social groups ensured can be figured out absolutely.

關鍵詞：保障性住房；需求；層次分析法；多層次綜合評判

Key words： affordable housing；demand；level analysis；multilevel comprehensive judgment

中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）29-0012-04

0 引言

住房是人類賴以生存的基本生活要素之一，是人類生存發(fā)展的必要物質(zhì)條件。近年來，由于城市化進程，房地產(chǎn)價格升高[1]。過高的房價已經(jīng)超過了普通大眾的實際購買力，特別是那些低收入和中等收入者，新的大學畢業(yè)生和農(nóng)民工，他們沒有能力支付居住費用，面臨著無房可住的困境。為此，我國制定了一系列的住房保障政策[2-3]。根據(jù)中國目前的住房政策條件，最初建立了多層次的住房保障體系：廉租房，公共租賃住房和經(jīng)濟適用房，即不同的住房政策是根據(jù)居民的不同收入水平制定的。廉租房由政府或機構(gòu)擁有，租給低收入家庭，租金低，由政府批準。廉租房只能出租，租給城市居民的最低收入人群；公共租賃住房是政府或政府資助的機構(gòu)為市場租金的低收入、住房貧困家庭提供可租賃住房。與此同時，政府每月向租用的家庭支付租用標準的補貼；經(jīng)濟適用房是政府通過分配提供土地，免除城市基礎設施配套費等的一種行政費用和政府資金。實施稅收優(yōu)惠政策并將其出售給具有一定能力以政府指導價格支付的低收入住房家庭[4-5]。這些低收入家庭有一定的支付能力或有能力支付，而購買者的產(chǎn)權(quán)有限[6]。

本文通過對廣州經(jīng)濟適用房需求的研究，為政府相關部門制定出完善的住房保障政策提供理論參考價值。加快廣州住房保障體系的進一步完善，使越來越多的被保護群體能夠解決住房困難，真正推進住房制度改革和房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 保障性住房需求體系構(gòu)建

1.1 保障性住房需求影響因素

1.1.1 住宅屬性

房子的屬性歸因于屬和性福利。商品屬性是由于城市住宅的所有權(quán)或使用權(quán)可以通過并且主要通過市場交易獲得，因此房屋最終是商品；房屋的福利屬性是承認房屋的商品屬性不是完全取消住宅福利。經(jīng)國家財政資源許可，我們將盡可能為低收入家庭提供各種直接或間接住房支持[7]?？梢钥闯?，住宅產(chǎn)品的福利性質(zhì)是其性質(zhì)的重要組成部分，也是區(qū)別于其他一般商品的關鍵。

1.1.2 經(jīng)濟因素

影響住房需求的經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟收入水平、住房價格、消費支出和個人住房貸款利率[8]。其中，經(jīng)濟收入是需求的基礎。住房價格決定人們在當下經(jīng)濟收入水平下的購買能力；此外，目前中國住房需求資金來源主要依靠銀行貸款。

1.1.3 非經(jīng)濟因素

影響住房需求的非經(jīng)濟因素包括人口和家庭因素、年齡、住房政策和教育水平[9]。人口因素是直接影響住房需求的最基本因素之一；年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響反映在不同年齡人口的不同住房需求上。政府的住房政策是住房問題中最重要的因素之一；居民的教育水平和他們所從事的職業(yè)在住房需求方面起著決定性的作用。

1.2 保障性住房需求指標體系

根據(jù)對經(jīng)濟適用房相關政策和理論的分析，從中國對經(jīng)濟適用房需求的現(xiàn)實出發(fā)，構(gòu)建支持性住房需求評估指標體系，包括目標、標準、指標和計劃層面的15個評估指標。該指標體系包括三個維度：經(jīng)濟因素、非經(jīng)濟因素和居民滿意度（表2）。

1.3 保障性住房需求評定方法體系

層次分析法（Analytic Hierarchy Proeess，簡稱 AHP），它是一種多目標決策方法，結(jié)合了美國著名運籌學家T.h.saaty提出的定性和定量分析。該方法的特點是在深入分析復雜決策問題的性質(zhì)、影響因素和內(nèi)在關系后，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。然后使用較少的量化信息來數(shù)學化決策的思維過程，然后解決多目標，多標準或非結(jié)構(gòu)化特征的復雜決策問題，提供一種簡單的決策方法[10]。

使用AHP分析問題時，第一步是對問題進行分層。換句話說，根據(jù)問題的性質(zhì)和要實現(xiàn)的總體目標，研究問題被分解為不同的組成部分。根據(jù)各種因素之間的相互作用和聯(lián)系，根據(jù)不同的層次重新組合因子。為了構(gòu)建一個相對多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。最后，系統(tǒng)分析降到最低水平，最高水平的相對重要性由每個指標的權(quán)重分配或優(yōu)值排序決定。指標在評估經(jīng)濟適用住房需求方面的地位和作用各不相同，每個指標的重要性因具體情況而異。這主要取決于經(jīng)濟因素、非經(jīng)濟因素和居民滿意度。因此，在評估經(jīng)濟適用住房的需求時，每個指標的相對重要性必須根據(jù)具體情況確定，通常以權(quán)重表示。

2 廣州市保障性住房需求分析

2.1 樣本選取及數(shù)據(jù)調(diào)查

通過選擇問卷調(diào)查的形式收集原始數(shù)據(jù)，并將其作為經(jīng)濟適用房需求研究的定量研究方法。對廣州低收入群體、農(nóng)民工、新畢業(yè)生和特殊困難群體的住房條件進行問卷調(diào)查。調(diào)查分布在廣州11個行政區(qū)，每個區(qū)分發(fā)100份，共1100份。共使用了983個有效樣本。問卷中的有效樣本數(shù)為983，回收率達到89%（見表3）。

2.2 廣州市保障性住房需求研究數(shù)據(jù)整理

2.2.1 被調(diào)查群體基本情況

根據(jù)所收集問卷的有效樣本，將分析被調(diào)查需求住房群體的基本背景，包括性別、年齡、教育程度、月收入和居住時間。其中，性別比例分別為男性占54.20%，女性45.80%。各年齡段分布為：20歲以下的受訪者占到5.7%，20-30歲的受訪者占到29.2%，35-40歲的受訪者占到37.6%，40-50歲的受訪者占到19.4%，50歲以上的受訪者占到5.7%。由此可見所調(diào)查的人群年輕人比重占得較大（見圖1）。

此外，教育情況是小學階段的受訪者人數(shù)為6.00%，初中階段的受訪者人數(shù)為12.00%。高中水平占受訪者的37.00%，大學學歷持有者占40.00%，大學本科以上學歷占1.20%。其他受教育程度的受訪者占到3.80%。月收入為5.00%，月收入為500-800元，受訪者為7.00%，為800-1100元。受訪者1100-1400元占11.00%，受訪者1400-1700元占23.00%。受訪者為1700-2000元，占38.00%，受訪者為2000元以上，占16.00%（見圖2）。

同時，在本次調(diào)查的家庭結(jié)構(gòu)類型中，29.00%的受訪者是單身，38.60%是受訪者。核心家庭的受訪者占26.78%，其他的受訪者5.62%。在當?shù)芈殬I(yè)生活不到一年的受訪者人數(shù)占13.00%，而1-2年的受訪者人數(shù)占31.40%。2-5年的受訪者人群43.90%，5年以上的受訪者人群占20.7%。它表明流動人口占被調(diào)查群體的絕對多數(shù)。值得注意的是，在經(jīng)濟適用住房需求群體中，花費超過三年的受訪者數(shù)量占有意購買時間的80.20%。受訪者在三年內(nèi)占20.65%，兩年內(nèi)占12.50%，一年內(nèi)只占受訪者的7.30%（見圖3）。在選擇租房的受訪者中，從打算每月租金的意圖來看，能夠負擔300-500元月租金的受訪者人數(shù)占22.00%。能夠負擔每月500-800元租金的受訪者占24.30%，能夠負擔每月800-1000元租金的受訪者占37.10%。能夠承擔月租金價位在1000元以上的受訪者人群占16.60%。

從對經(jīng)濟適用房需求基本情況的調(diào)查可以看出，支持組的普遍特征是：人均可支配收入低，住房需求高的群體的年齡結(jié)構(gòu)處于黃金時代（即最佳工作年齡）。其中一些是年輕的，取決于他們自己的經(jīng)濟積累和目前的收入水平。目前高房價難以解決住房問題。這表明住房安置不足的主要原因是收入與商品房價格的比率不一致。對他們來說，沒有政府的幫助，就不可能從根本上解決住房問題，改善生活條件。

2.2.2 居住滿意度意向情況

根據(jù)調(diào)查問卷，首先考慮經(jīng)濟適用住房需求群體選擇經(jīng)濟適用房是公共交通的便利，其次，根據(jù)選擇的排序為：區(qū)位、周邊基礎設施、戶型設計、物業(yè)服務和施工質(zhì)量。

3 廣州市保障性住房需求評價結(jié)果分析

比較每個因素在每個評估水平中的重要性，并且比較結(jié)果用于表示判斷矩陣分布的重要性。

據(jù)本文所重點研究的保障性住房形式，即經(jīng)濟適用房、公共租賃房、廉租房的具體適用對象，住房政策導向等劃分，本研究的決斷集V={P1經(jīng)濟適用房，P2公共租賃房，P3廉租房}，經(jīng)過數(shù)據(jù)處理后將得到的諸因素的模糊綜合評判為P2>P3>P2。

4 研究結(jié)論

通過調(diào)查研究，結(jié)合層次分析法和多層次綜合評價法，分析了廣州市經(jīng)濟適用房的需求。三種主要類型的保障住房綜合評估結(jié)果的順序是：公共租賃住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房，因此，應著重增加公共租賃住房的建設，具體如下：

①積極實行公共租賃住房政策。公共租賃住房主要用于解決住房問題，符合購買經(jīng)濟適用房，但買不起住房的人群。與此同時，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，支持和鼓勵社會力量參與公共租賃住房建設，解決經(jīng)濟適用住房供應問題，但不能限制住房價格。

②堅持廉租房是解決低收入家庭住房問題的主要途徑。進一步擴大廉租房覆蓋面，逐步與經(jīng)濟適用房供應聯(lián)系起來。擴大廉租住房源渠道，除了政府直接組織建設外，還可以通過市場購買和租賃等多種方式獲得住房。

③逐步取消經(jīng)濟適用住房。在低收入和中等收入群體中，基本住房需求不能通過收入等條件得到滿足，政府通過公共住房保證其基本居住權(quán)。它可以實物租賃或通過補貼租賃，但應以貨幣補貼為基礎。對于低收入和中等收入群體具有一定市場承受能力的家庭，政策優(yōu)惠（如金融稅收）將用于支持其購買住房市場。

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