姜清霞

摘要：國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)、營(yíng)改增的實(shí)施，使房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)行業(yè)合規(guī)性的要求進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大，為促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，公司健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)行情變化，必須不斷改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，合理防范風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施全面預(yù)算管理，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成、風(fēng)險(xiǎn)管控、資金管理、績(jī)效考核都具有重要的作用。本文從全面預(yù)算管理理念著手，分析在實(shí)施全面預(yù)算管理中可能遇到的問(wèn)題，就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何運(yùn)用全面預(yù)算管理促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，談一些個(gè)人的認(rèn)識(shí)和思考。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)

一、全面預(yù)算管理的概念、實(shí)施全面預(yù)算管理對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的積極作用

全面預(yù)算管理以全面預(yù)算為基礎(chǔ)，是全員參與、業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤的綜合管理系統(tǒng)。全面預(yù)算管理可以很好地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與近期利潤(rùn)項(xiàng)目的行動(dòng)計(jì)劃；可以整合集團(tuán)及其各個(gè)分部的目標(biāo)，通過(guò)預(yù)算的編制、實(shí)施和修正，促使公司戰(zhàn)略更好地落地。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的積極作用：

（一）有助于戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一

全面預(yù)算管理是從全局高度來(lái)貫徹執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。戰(zhàn)略目標(biāo)作為企業(yè)的愿景和使命的具體化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定必須從企業(yè)的戰(zhàn)略出發(fā)，而不是從企業(yè)所擁有的資源出發(fā)，以確保年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與公司戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。全面預(yù)算的過(guò)程其實(shí)就是不斷的評(píng)審過(guò)程，促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要服從戰(zhàn)略定位。

（二）有助于企業(yè)各部門(mén)之間的溝通與協(xié)調(diào)

通過(guò)全面預(yù)算的編制，各個(gè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)本部門(mén)的小團(tuán)隊(duì)將公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)細(xì)化分解為具體的工作目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃；在編制預(yù)算的過(guò)程中，企業(yè)各個(gè)部門(mén)依據(jù)一個(gè)基本方向，思考自己部門(mén)的目標(biāo)，收集數(shù)據(jù)，相互溝同各自的計(jì)劃和需要，并能及時(shí)地、正確地評(píng)估其它部門(mén)的計(jì)劃和需要對(duì)本部門(mén)的計(jì)劃和需要的影響。通過(guò)全面預(yù)算編制，更好協(xié)調(diào)企業(yè)各部門(mén)的行動(dòng)，促進(jìn)各部門(mén)目標(biāo)明確，相互理解，行動(dòng)一致。

（三）有助于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理以及更好地實(shí)施內(nèi)部控制

全面預(yù)算可以幫助管理層做關(guān)聯(lián)系思考，讓其擁有全方位的視野。通過(guò)全面預(yù)算管理，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范管理，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，管理者可以實(shí)時(shí)掌握企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度和經(jīng)營(yíng)狀況，通過(guò)對(duì)實(shí)際結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)或經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和應(yīng)對(duì)，以保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）有助于企業(yè)提升管理水平

全面預(yù)算建立在對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，并可以隨著市場(chǎng)的變化而不斷進(jìn)行反饋、適應(yīng)和調(diào)整。同時(shí)，全面預(yù)算需要整個(gè)企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，只有在企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)的重視下，依照給出的基本方向，大家以此來(lái)收集數(shù)據(jù)，思考自己部門(mén)的目標(biāo)，接受其它部門(mén)的質(zhì)詢，討論并生成實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源最優(yōu)配置的預(yù)算方案，以此開(kāi)展工作。因此，全面預(yù)算過(guò)程，就是明確任務(wù)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)努力、不斷改進(jìn)的過(guò)程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏全面認(rèn)識(shí)，預(yù)算編制不健全不科學(xué)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，時(shí)間跨度長(zhǎng)，各部門(mén)配合要緊密順暢，才能確保目標(biāo)完成。但在實(shí)際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)一提到預(yù)算，就認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，其它部門(mén)參與度不高，推、拖、敷衍，而業(yè)務(wù)部門(mén)的參與程度又對(duì)預(yù)算的質(zhì)量及可執(zhí)行性有直接影響，導(dǎo)致預(yù)算編制質(zhì)量達(dá)不到要求，起不到效果；個(gè)別企業(yè)全面預(yù)算最終成了依托財(cái)務(wù)上的數(shù)據(jù)支持，做成了現(xiàn)金流預(yù)算。由于財(cái)務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)的限制，對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)不了解、對(duì)建設(shè)期間的工程成本進(jìn)度以及數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確審核，造成預(yù)算編制進(jìn)度緩慢，時(shí)效性差；成本費(fèi)用不細(xì)化，數(shù)據(jù)粗糙且可控性差。

（二）指標(biāo)設(shè)定不客觀，考核有效性低

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期性的過(guò)程，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)特性既有串行又有并行運(yùn)作，業(yè)務(wù)活動(dòng)相互影響，難于明確判定責(zé)任。導(dǎo)致難以設(shè)計(jì)指標(biāo)，最典型的就是目標(biāo)成本的管理，因?yàn)樯婕耙?guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工、營(yíng)銷(xiāo)多項(xiàng)專(zhuān)業(yè)和部門(mén)，責(zé)任難分解，指標(biāo)難以落實(shí)到部門(mén)或者崗位。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家政策在宏觀層面的調(diào)控和自然因素如天氣等及人為因素的影響，在項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程中，項(xiàng)目的實(shí)際情況與預(yù)算管理會(huì)有出入，再將全面預(yù)算管理指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行績(jī)效考核時(shí)有效性會(huì)很低，考核流于表面力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)很難高效利用全面預(yù)算管理并發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提升認(rèn)知并編制符合房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)要著力提高全員對(duì)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵及與自身實(shí)施的重要性認(rèn)知，采取措施激勵(lì)員工積極參與和配合預(yù)算工作，并落實(shí)到企業(yè)的各部門(mén)崗位上，才能切實(shí)提升房地產(chǎn)自身的預(yù)算管理水平，使全面預(yù)算管理的作用得以真正發(fā)揮。

房地產(chǎn)行業(yè)要基于該行業(yè)的特點(diǎn)與具體業(yè)務(wù)流程等來(lái)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，如設(shè)立銷(xiāo)售額、利潤(rùn)額、目標(biāo)成本、工程產(chǎn)值、現(xiàn)金凈流量、投資資金等符合其特性的預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)編制預(yù)算時(shí)也應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是以企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算為中心，保持資金流動(dòng)性和連續(xù)性，防范企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。二是以最大化經(jīng)濟(jì)增加值為目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)高投入期求高收入，由此其預(yù)算目標(biāo)中既要包含利潤(rùn)指標(biāo)，也要考慮經(jīng)濟(jì)增值指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)超資本利益目標(biāo)。三是以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，房產(chǎn)行業(yè)以預(yù)算成本為準(zhǔn)線時(shí)刻注意控制工程周期內(nèi)成本，是其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)和全面預(yù)算的關(guān)鍵。四是以營(yíng)銷(xiāo)措施為手段，依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)做出高價(jià)慢銷(xiāo)或是低價(jià)快銷(xiāo)政策，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理。五是以滾動(dòng)預(yù)算為編制方法，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期性與關(guān)聯(lián)性，采取滾動(dòng)預(yù)算編制以保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)綜合考慮以上方面，才能保證房地產(chǎn)編制出符合自身行業(yè)特點(diǎn)的全面預(yù)算。

（二）加強(qiáng)全面預(yù)算控制，完善績(jī)效考核制度

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)制定預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行間存在著出入，加強(qiáng)預(yù)算控制，為績(jī)效考核提供較為準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)完善企業(yè)預(yù)算事前、事中、事后的控制體系，分類(lèi)分項(xiàng)控制房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用、成本消耗、銷(xiāo)售收入等預(yù)算控制項(xiàng)，提升房地產(chǎn)行業(yè)的資源利用率，減少成本負(fù)擔(dān)。同時(shí)要輔之以規(guī)范化的預(yù)算調(diào)整措施，依據(jù)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，避免隨意性。在預(yù)算編制階段基于企業(yè)戰(zhàn)略自上而下分解企業(yè)績(jī)效目標(biāo)并聚焦發(fā)展重點(diǎn)，設(shè)計(jì)涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程，被管理人員和員工都能接受的且相對(duì)可衡量的績(jī)效考核指標(biāo)。在工程完結(jié)及預(yù)算執(zhí)行完后，能及時(shí)依據(jù)客觀真實(shí)的數(shù)據(jù)做出較好的工作考核和反饋工作。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)周期性，可采取年度考核，規(guī)范項(xiàng)目考核體系，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。預(yù)算考核完成度與績(jī)效緊密相連，企業(yè)做到賞罰有據(jù)，激發(fā)員工工作的積極性，真正發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理是與企業(yè)戰(zhàn)略相配合的系統(tǒng)化工程，能使企業(yè)的資源合理配置，能使企業(yè)的工作效率提升，能使企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益提高并取得效益最大化。全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)生存的重要支撐。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要基于行業(yè)發(fā)展情況，強(qiáng)化全面預(yù)算管理的能力，編制科學(xué)合理的預(yù)算管理方案，抓住發(fā)展的機(jī)遇，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更廣闊的發(fā)展空間。

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