張莎莎

摘 要：隨著我國進入加速人口老齡化的行列，老年人養(yǎng)老壓力不斷增大，社會養(yǎng)老金只能滿足退休人員的基本生活，很難進一步提高生活水平和質量，單靠養(yǎng)老金已經不能滿足現代社會的養(yǎng)老需求。如何緩解養(yǎng)老壓力，發(fā)展多樣化的養(yǎng)老形式就成為了亟待解決的問題，而以房養(yǎng)老作為新的養(yǎng)老模式也越來越受到社會各界的關注，但是中國發(fā)展以房養(yǎng)老可能會存在許多問題，本文就以房養(yǎng)老是否可行這一問題，從產權理論視角進行了分析，認為以房養(yǎng)老實質上是產權交易行為，能夠優(yōu)化老人財產的配置。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；產權交易

以房養(yǎng)老是指老人將自有房屋的產權進行抵押，以定期取得一定數額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到 7%作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。我國早在 2001年就進入了老齡化社會，2013年底我國60周歲及以上人口占總人口的 14.9%，65周歲及以上人口占總人口的9.7%，有關專家預計，到2050年我國老齡人口將達到總人口數的三分之一，可見我國正處于加速人口老齡化的背景下?；谖覈丝诩铀倮淆g化、家庭結構變化、年輕人養(yǎng)老壓力大、空巢老人不斷增加的背景，為了緩解老年人養(yǎng)老壓力，補充養(yǎng)老方式，我國政府也將發(fā)展以房養(yǎng)老模式提上日程，努力在我國早日實現以房養(yǎng)老制度的健康有序發(fā)展。

但要發(fā)展好以房養(yǎng)老模式，需解決三個關鍵問題：觀念的轉變；房產換來的資金是否足夠支付養(yǎng)老所需；房產處理以后老人能否安居。從目前已有的幾個試點狀況來看，均沒有取得實質性進展。故有學者認為把以房養(yǎng)老作為一種養(yǎng)老方式有一定的局限性，最早提出以房養(yǎng)老的孟曉蘇就認為，以房養(yǎng)老屬于一種小范圍的養(yǎng)老保險產品，更適合無直系繼承人的老人，比如失獨者和丁克家庭等。這一觀點有一定的道理，但也縮小了這一方式適用的對象；也有人認為推行以房養(yǎng)老有現實意義，應積極引導實施。本文試圖從產權理論視角對以房養(yǎng)老的可行性加以討論。

1 以房養(yǎng)老實質上是一種產權交易

住房作為一種商品，價格因供求力量的變化而波動，近年來伴隨著經濟增長不斷升值。根本而言，人口流入地區(qū)房產需求旺盛，房價抬升，反之則降低。我國困于人多地少的現實，房屋建筑面積不可能大范圍擴張，房地產價格的長遠走勢對養(yǎng)老很有利。尤其是城市中心地段、商業(yè)價值較高的房屋，土地和房屋不斷增值，但資本升值不能為老人提供他們所需要的醫(yī)療服務、生活護理、陪伴等服務，如果僅僅用來居住就造成資源的浪費。

以房養(yǎng)老的實質，就是以房屋置換為養(yǎng)老服務，是一種產權交易，主要形式是“養(yǎng)老房屋倒按揭”。但現實操作中存在一些問題：養(yǎng)老房往往在城郊，醫(yī)療設施配套不夠，“養(yǎng)老地產”開發(fā)不到位，限制了這種養(yǎng)老方式的開展。借鑒香港的“長者安居樂計劃”，廣州擬通過引入社會資本，為空巢老人建養(yǎng)老社區(qū)，采用產權置換的方式，讓老人在社區(qū)里享受優(yōu)質的養(yǎng)老服務。其合理性就在于以政府的社會福利支出形式，既有利于培育養(yǎng)老地產的開發(fā)，又帶動養(yǎng)老產業(yè)鏈的完善。

2 影響以房養(yǎng)老開展的幾個因素

有學者指出傳統(tǒng)觀念根深蒂固、推行機構公信力不高、房屋評估欠科學、養(yǎng)老設施不完善、參與條件苛刻等，阻礙了以房養(yǎng)老的實施。這些問題有待今后的制度完善，以培育和開發(fā)養(yǎng)老服務市場。就現實而言，影響和阻礙以房養(yǎng)老開展的重要因素有以下幾個：

首先，房地產價格的不穩(wěn)定性，承辦貸款的銀行面臨較大風險。我國城鎮(zhèn)發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)二元結構等成就了城市房地產市場的價格居高不下。當前房地產泡沫破滅論與城市房地產價格上漲論都不利于以房養(yǎng)老的推進，因為承辦房產抵押業(yè)務的銀行難以回避價格巨變的風險。產權交易面臨著很大的不確定性，交易成本偏高。

其次，產權期限問題。我國住宅用地使用權期限為70年，雖《物權法》明文規(guī)定了這類地產期滿后自動續(xù)期，但沒有出臺具體的操作規(guī)程，使金融機構、房產持有人都無法進入以房養(yǎng)老的市場。這些問題需盡快解決。

再次，以房養(yǎng)老市場的主體有失規(guī)范。政府鼓勵非營利性組織、金融機構等社會資金參與興辦養(yǎng)老產業(yè)，政府從土地劃撥、稅收、水電等方面給予支持。但這些參與機構是否能夠提供合格養(yǎng)老服務實踐中提供養(yǎng)老的機構無法取得老人的信任，于是老人寧可獨自居家養(yǎng)老。還有些地產商以養(yǎng)老房為名取得各種優(yōu)惠支持，卻興商業(yè)地產之實，賺取高額利潤。必須盡快規(guī)范參與養(yǎng)老服務主體的行為，提供合格的養(yǎng)老服務供給。

3 政策建議

以房養(yǎng)老既是解決我國當前“未富先老”壓力的制度創(chuàng)新，也是滿足多層次的養(yǎng)老服務需求的重要方式。但它在我國屬于新生事物，且有悖于我國傳統(tǒng)的價值觀念，實踐表明這一養(yǎng)老方式的開展還需在政策方面予以支持。

3.1培育養(yǎng)老服務市場

以產業(yè)培育的思路逐漸完善制度規(guī)則，規(guī)范參與養(yǎng)老機構行為，在市場運營中優(yōu)先扶持規(guī)范的運作組織發(fā)展壯大；培育專業(yè)化的養(yǎng)老服務人才，改善服務質量，支持開發(fā)養(yǎng)老產品；逐步完善配套制度，降低收益的不確定性，減少產權交易成本，使以房養(yǎng)老真正成為一個改善養(yǎng)老服務的重要方式，拓展養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展空間。

3.2政府、市場和社會組織等力量的協(xié)調

合理界定政府、市場與社會組織的職責邊界，激發(fā)多方力量，合力改善社會養(yǎng)老服務。養(yǎng)老所需的基本醫(yī)療和基本生活保障應由政府承擔，支持社會公益組織提供專業(yè)性和有針對性的養(yǎng)老服務，高收入群體的個性化養(yǎng)老需求由營利性的商業(yè)養(yǎng)老組織來滿足；同時建立評估養(yǎng)老服務質量的機構，促進形成公辦民營或者政府購買服務的競爭機制，優(yōu)勝劣汰，鼓勵社會資金投入養(yǎng)老產業(yè)。

參考文獻

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