王鈺涵

摘 要 土地增值稅是調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段。為了避免重復(fù)征稅、減輕稅收負(fù)擔(dān)，個(gè)人銷售自建房免征土地增值稅。但是部分人員以自建房的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，享受優(yōu)惠政策，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合有關(guān)部門建立稅收共享機(jī)制、設(shè)立自建房標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整稅收政策來(lái)減少稅款的流失。

關(guān)鍵詞 土地增值稅；個(gè)人自建房；稅收政策

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)邊緣在不斷的擴(kuò)張，其中涉及到許多土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更的問(wèn)題，隨之也帶來(lái)房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)。個(gè)人自建房是居民個(gè)人通過(guò)購(gòu)買或繼承宅基地并在其上按照自己的要求設(shè)計(jì)建造房屋的私人住宅。個(gè)人銷售自建房與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)在稅收政策上存在明顯不同，尤其在土地增值稅上。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。個(gè)人自建房銷售也屬于個(gè)人住宅銷售的范疇中，這一稅收優(yōu)惠政策很有可能被利用成為避稅手段。土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重要手段，在抑制買方炒房的暴力行為中起著重要的作用，必須找到合適的方法使得稅收優(yōu)惠落到實(shí)處，并且避免稅款流失。

一、個(gè)人自建房的基本形式與行為界定

個(gè)人自建方主要產(chǎn)生于三種形式：一是由于城鎮(zhèn)邊界擴(kuò)張的原因原本屬于農(nóng)村集體性質(zhì)的土地劃屬于國(guó)有土地，土地上的附屬建筑物也重新劃分產(chǎn)權(quán)，以自建自用的房屋進(jìn)行申報(bào)，變成普通居民住宅，再對(duì)外進(jìn)行出售；二是因?yàn)閲?guó)有土地使用權(quán)可以以個(gè)人的名義招拍獲得，再報(bào)以自建房修建住宅和非住宅，建成之后將房產(chǎn)掛記于個(gè)人名下，對(duì)外出售；三則是存在個(gè)人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下獲得土地，再報(bào)以修建自建房對(duì)外出售的情況。在以上自建房的情況中，一般是個(gè)人留用1至4套住房，再將其他的住房按套對(duì)外出售。

盡管將個(gè)人自建房劃分為以上三種形式，但在具體的行為界定中仍然存在不明晰的情況?！皞€(gè)人”在這里是單指?jìng)€(gè)人還是包括個(gè)人及家庭。大多數(shù)的自建房為家庭共同建造，共同持有。少數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)如江蘇省地方稅務(wù)局，對(duì)個(gè)人做出了明確規(guī)定，“個(gè)人”即個(gè)人及其家庭成員。但大多數(shù)地區(qū)并沒(méi)有明確規(guī)定。在單指?jìng)€(gè)人的情況下，那么家庭合建對(duì)外出售則不享有優(yōu)惠政策。其次，自建是以個(gè)人出資為標(biāo)準(zhǔn)還是以個(gè)人出力為標(biāo)準(zhǔn)。如果以出力為標(biāo)準(zhǔn)，那么個(gè)人雇用其他工程人員代為建造則不能免去土地增值稅。

二、個(gè)人銷售自建房的現(xiàn)狀

個(gè)人銷售自建房的情況隨著城鎮(zhèn)范圍的擴(kuò)大以及拆遷的進(jìn)行變的越來(lái)越頻繁。由于個(gè)人自建房的初衷是以個(gè)人居住為目的，因此享有了一定的稅收優(yōu)惠政策。但是，許多個(gè)人自建房對(duì)外銷售漸漸變成了以牟利為目的。一些個(gè)人在自建房過(guò)程中，甚至以住宅小區(qū)的名義對(duì)外進(jìn)行廣告宣傳、預(yù)收訂金甚至簽訂了預(yù)購(gòu)協(xié)議，其行為與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。盡管部分個(gè)人自建房在這之后繳納了土地增值稅，但是這并沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的管理制度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這形成了一種稅負(fù)不公平的現(xiàn)象，影響了城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，也違反了稅負(fù)公平的原則。

個(gè)人銷售自建房首先將產(chǎn)權(quán)登記于個(gè)人名下，在買賣過(guò)程中，以二手房的名義轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方進(jìn)行過(guò)戶，達(dá)成交易實(shí)質(zhì)內(nèi)容。財(cái)稅〔2008〕137號(hào)中第二條“對(duì)個(gè)人銷售住房免征土地增值稅”的規(guī)定，此類銷售均應(yīng)免征土地增值稅。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，“此類自建房項(xiàng)目少則數(shù)十套，多則上百套”，在龐大的數(shù)量下，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)。于此同時(shí)，這類自建房的修建也帶來(lái)了大量的稅款流失，造成土地增值稅的調(diào)節(jié)作用失靈。

三、個(gè)人自建房的征管難點(diǎn)

土地增值稅是國(guó)家用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制炒房行為的手段。名為個(gè)人自建房銷售，實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為違背了這一初衷。但是由于城鎮(zhèn)面積擴(kuò)張廣，情況復(fù)雜，且房屋許多都以自建的形式存在，因此這類行為監(jiān)控與管理難以實(shí)施，普遍存在著行為界定難、資料收集復(fù)雜、稅款核算難等問(wèn)題。

1.自建銷售牟利行為界定困難

除了上文所講的自建行為的定義存在混淆的情況之外，自建行為銷售是否屬于牟利行為也難以界定。地方政府為了鼓勵(lì)建設(shè)，會(huì)批準(zhǔn)個(gè)人的建設(shè)請(qǐng)求，并且規(guī)定只要拿到相關(guān)部門的許可后便可施工，并沒(méi)有對(duì)建筑物有具體的要求，因此在行為的判斷上十分地難以界定。

2.個(gè)人自建房行為難以監(jiān)控

個(gè)人自建房存在著分布較廣、分布零星、參與人員多、單筆金額較小等情況。這使得個(gè)人自建房出售行為較難被稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)控。個(gè)人開(kāi)發(fā)幾乎遍布每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也因此個(gè)人開(kāi)發(fā)行為難以被全盤追查，同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)人員的納稅意識(shí)薄弱，未到有關(guān)部門登記并提供相應(yīng)的資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握納稅人真正的信息。

3.稅款核算難

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用的是通過(guò)稅票控制稅源的方法。但是個(gè)人自建房多為私下尋找施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有取得正規(guī)的合同。也由于買賣雙方均是避稅的受益人，因此雙方會(huì)協(xié)定簽訂陰陽(yáng)合同。稅務(wù)部門難以確定正確的應(yīng)納稅款。

4.難以收集基礎(chǔ)資料

按照房地產(chǎn)稅收的管理要求，納稅人開(kāi)發(fā)修建工程項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備項(xiàng)目規(guī)劃、施工許可、建安合同、竣工驗(yàn)收、銷售記錄、房屋測(cè)繪等主要資料，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)進(jìn)行備案登記。但是自建房的特殊性質(zhì)使得它其開(kāi)工、建設(shè)、竣工主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均無(wú)相關(guān)信息資料，只有集中銷售時(shí)才引起主管稅務(wù)機(jī)關(guān)注意。

四、加強(qiáng)個(gè)人自建房土地增值稅征管的建議

1.加強(qiáng)部門協(xié)作

建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)相互進(jìn)行信息共享，建立完整的信息共享機(jī)制。國(guó)土部門在建造前需要明確土地所屬人的性質(zhì)，項(xiàng)目立項(xiàng)需要規(guī)劃部門的認(rèn)定，建設(shè)部門要對(duì)建筑施工進(jìn)行審批。在房地產(chǎn)建設(shè)的前期稅務(wù)機(jī)關(guān)就需要對(duì)此具體情況進(jìn)行了解。

2.政府有關(guān)部門需要加強(qiáng)管理

政府職能部門對(duì)于自建房應(yīng)當(dāng)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的自建房的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范政策限制自建房的建筑面積。例如，按家庭合理需求套數(shù)或人均住房面積來(lái)限定自建住房標(biāo)準(zhǔn)，防止個(gè)人利用自建項(xiàng)目為手段，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而從源頭上杜絕偷漏稅的發(fā)生。

3.調(diào)整稅收政策

在對(duì)于超過(guò)自用住房面積的自建房，應(yīng)當(dāng)設(shè)立規(guī)定視同于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對(duì)待。個(gè)人銷售住房的稅收優(yōu)惠政策是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商售賣時(shí)已繳納土地增值稅，并轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方。因此土地增值稅在個(gè)人銷售住房時(shí)，為了避免重復(fù)征收則予以優(yōu)惠。但是個(gè)人自建房在建造初期并未繳納增值稅，因此對(duì)個(gè)人自建住房超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的住房再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)予征收土地增值稅。將個(gè)人自建房情況進(jìn)行分類對(duì)待，如：為了改善家庭住房條件的自建房免征土地增值稅，但是自建房對(duì)外銷售應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地增值稅。這既有利于公平稅負(fù)，又能有效防止人為逃避繳納稅款。

參考文獻(xiàn)：

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