朱強(qiáng)

【摘 要】隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提升，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)步提供了有效機(jī)會。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著社會的方方面面，反過來社會其他因素也會使房地產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)波動，因此應(yīng)該采取強(qiáng)有力的措施，在滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同條件的同時，提升整個經(jīng)濟(jì)市場的活力。本文主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；對策分析

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素有很多，其中土地因素和經(jīng)濟(jì)因素是其中的關(guān)鍵。因此在房地產(chǎn)業(yè)實際的發(fā)展過程中，開發(fā)商以及相關(guān)部門需要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)實際的發(fā)展水平，對整個經(jīng)濟(jì)市場做出科學(xué)判斷并掌握有效的資源和信息，建立科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式，充分發(fā)揮政策的優(yōu)勢并法規(guī)土地市場，在有效提升房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的同時，為人們的基本生活提供保障。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

（一）經(jīng)濟(jì)因素

在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的經(jīng)濟(jì)因素中，通常有兩大類，其一是宏觀經(jīng)濟(jì)因素，其二是其他經(jīng)濟(jì)因素。首先宏觀經(jīng)濟(jì)因素貫穿房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的全過程，直接影響了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，具體來講包括各參數(shù)分析以及經(jīng)濟(jì)變量兩大因素。其中包括國民基本收入水平、居民消費水平、經(jīng)濟(jì)增長水平以及通貨膨脹率等。其次，其他影響因素大多為間接結(jié)果，主要是其他與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，如環(huán)境質(zhì)檢等，其發(fā)展的狀況和波動態(tài)勢對房地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生或多或少的影響。

（二）土地因素

在整個房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和維護(hù)的過程中，其影響因素并不是憑空出現(xiàn)的，基本都來自一級或二級市場。我國的土地資源部門作為供應(yīng)方，會為其他相關(guān)行業(yè)提供相應(yīng)的土地資源，也就是現(xiàn)在所說的土地市場。而房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商一般為需求方，會通過重建或改建土地等形式實現(xiàn)土地的增值，從眾獲得收益，因此在房地產(chǎn)交易市場中，主要的競標(biāo)對象就是土地資源。除此之外，消費者也就是買房的人，作為二級市場的主體，會和供應(yīng)方也就是房地產(chǎn)開發(fā)商交換資源，從而獲得一定面積土地的使用權(quán)和所有權(quán)。基于此，在實際的房產(chǎn)交易過程中，土地市場作為一級市場，對其影響幅度是最大的。

（三）政治政策因素

根據(jù)經(jīng)濟(jì)市場的要求，我國政府針對房地產(chǎn)市場的變化情況，采取必要的宏觀調(diào)控措施，并定期或及時地頒發(fā)部分政策，這樣才能從多個角度調(diào)控我國房地產(chǎn)的走向和基本流程，并刺激其相關(guān)行業(yè)和附加行業(yè)的發(fā)展。但是這些變動也會在一定程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變動。例如，政府推行的經(jīng)濟(jì)改革制度、偏向區(qū)域發(fā)展的政策以及貨幣政策等，都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

（四）其他因素

當(dāng)前，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，人們都開始爭相在城市買房，對城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也提出了新的需求，但同樣也增加了城市交通壓力和人口壓力等。這些因素都會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響。除此之外，環(huán)境等自然因素也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動，如火災(zāi)、地震和暴雨等突發(fā)的環(huán)境因素[1]。

二、房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響

（一）對消費造成的影響

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動會直接或間接地影響人們的生活水平，甚至?xí)用竦南M情況和國家的經(jīng)濟(jì)造成影響。對于大讀書購房者而言，買房子是家庭開銷中一項重要的支出，不僅需要做長期大量的儲蓄工作，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)變動還會面臨房價上漲的風(fēng)險。具體來講，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)波動的影響具體分為以下幾種情況，首先是財富效應(yīng)，分為潛在的財富效應(yīng) 以及已經(jīng)基本實現(xiàn)的財富效應(yīng)。其次是成本效應(yīng)，伴隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，會在一定程度上提升消費者的消費成本，影響居民的消費水平。再次是預(yù)算約束效應(yīng)，房地產(chǎn)價格的持續(xù)變動，會在一定程度上影響消費者的判斷，甚至影響其最終的消費觀念。最后，流動約束的效應(yīng)。房價的上漲或是下跌，會影響消費者和潛在消費者的流動性，甚至起到約束其購買行為的作用。

（二）房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響

隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)儼然已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，支撐著其附加產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)流量，對經(jīng)濟(jì)的增長起到至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)事業(yè)中，房產(chǎn)投資作為其重要的組成部分，一旦爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會直接使房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展陷入危機(jī)，擾亂社會的秩序。由此可見，對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響結(jié)果進(jìn)行研究，并認(rèn)識到房地產(chǎn)的影響范圍，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會和諧都具有重要意義。

（三）房地產(chǎn)對通貨膨脹的影響

想要全面提升房地產(chǎn)的價格，基本可以從以下幾個方面來實現(xiàn)，首先是從與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)下手，提升對鋼鐵、建材等產(chǎn)品的需求量，并提升這些產(chǎn)品的價格。其次，利用財富效應(yīng)，從社會福利的角度來提高居民的財富積累，從而減少其對價格影響因素的敏感程度。最后由于銀行的信貸體系會隨著房地產(chǎn)的價格有所調(diào)整，一旦市場上出現(xiàn)多數(shù)被被動釋放的貨幣，會提升整個社會的通貨膨脹壓力。

三、全面提升房地產(chǎn)業(yè)綜合實力的對策分析

（一）全面強(qiáng)化市場控制

與其他國家不同的是，我國房地產(chǎn)市場具有靈活多變、形式豐富的特質(zhì)，因此只有針對特定市場采取個性化的滿足實際發(fā)展條件的控制措施，才能提升房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，從而實現(xiàn)利益的最大化。但是想要采取充分合理的市場控制機(jī)制，就需要對經(jīng)濟(jì)市場運行的規(guī)律進(jìn)行總體把握，并結(jié)合有效的政策優(yōu)勢，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在相當(dāng)長一段時間的實踐過程中國，相關(guān)部門已經(jīng)提出了有利于加強(qiáng)房產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)定性，且威力巨大的經(jīng)濟(jì)措施。尤其是針對房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前存在的問題，這些經(jīng)濟(jì)政策的提出大大滿足了房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，對于開發(fā)商甚至是購房者來說都是難能可貴的機(jī)遇。與此同時，針對市場調(diào)控機(jī)制來講，只有定期發(fā)揮調(diào)控優(yōu)勢，腳踏實地強(qiáng)化房產(chǎn)市場法則才能減小房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動頻率，從而促進(jìn)我國房產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[2]。

（二）提供有效的政策扶持

針對房地產(chǎn)市場的不斷變動，政策無法從根本上起到調(diào)控的作用，只能從大局出發(fā)，以偏概全地滿足部分市場運行規(guī)律。同時，部分政策對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控并不具備有效性甚至是全面性，不僅容易阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至還容易使經(jīng)濟(jì)陷入疲軟的境地，違背社會發(fā)展規(guī)律。在這樣的背景之下，相關(guān)部門還是應(yīng)該從市場實際情況出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律，與相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)，保證政策的有效性和可行性。同時，對政策實施的全過程還需要嚴(yán)格把關(guān)，防止出現(xiàn)偷工減料情況的發(fā)生，從而保證各項政策條例實施的合理性。

（三）確保金融制度的合理性

通常來講，在經(jīng)濟(jì)市場運行的過程中，常常會出現(xiàn)金融資金流量不明確的情況，造成該現(xiàn)象產(chǎn)生最大的原因就是由于相關(guān)制度不完善和不明確等，結(jié)果導(dǎo)致很多生產(chǎn)商出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。如果不加大力度對這些情況進(jìn)行遏制，并追究相關(guān)人員的責(zé)任，不僅會助長這些惡行的滋生，甚至?xí)斐缮鐣目只?。因此針對類似的問題，在房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)中，需要準(zhǔn)確了解行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，一切從實際出發(fā)，具體來講，首先，促進(jìn)房產(chǎn)融資途徑的多元化。相關(guān)部門需要采取多樣化的方式定期頒布優(yōu)惠政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，尤其應(yīng)該強(qiáng)化對大資金項目的扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動性。其次應(yīng)該了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和實際情況，確立多元化的融資系統(tǒng)，與融資企業(yè)聯(lián)合完善銀行信貸業(yè)務(wù)。最后還應(yīng)該促進(jìn)金融管理制度的完善，貫徹落實改革制度就需要與房地產(chǎn)事業(yè)有機(jī)融合，探索房地產(chǎn)未來的發(fā)展之路，有效改良當(dāng)前房地產(chǎn)也存在的不足和缺陷，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[3]。

（四）規(guī)范我國的土地市場

促進(jìn)我國土地市場的規(guī)范性，是全面控制房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要措施。具體來講應(yīng)該從以下幾個方面入手，首先應(yīng)該強(qiáng)化土地管理和批租制度，推出有效的總量控制機(jī)制，對土地的權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，從而正確落實用地審批制度。其次需要發(fā)揮政府的職能，提升其土地供應(yīng)的能力，開放我國可用土地的供應(yīng)市場，做好宏觀調(diào)控采取有效手段促進(jìn)土地資源的優(yōu)化和重組。再次要不斷規(guī)范招標(biāo)和土地拍賣的環(huán)節(jié)和流程，在招標(biāo)之前需要做好調(diào)查并擬定正規(guī)合同，按照規(guī)范操作從而提升我國土地資源的利用效率。最后相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，對土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化處理，從而規(guī)范市場秩序，整頓房產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、結(jié)語

在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的眾多因素中，土地因素是最關(guān)鍵的，因此相關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀從實際出發(fā)，全面強(qiáng)化市場控制，提供有效的政策扶持，確保金融制度的合理性，規(guī)范我國的土地市場，在有效維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的同時，保障人們的生活質(zhì)量，從而提升我國的競爭實力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]遲立巖.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策分析[J].知識經(jīng)濟(jì)，2017（01）：88-89.

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[3]何聿文.解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016（15）：23.