陳茜

摘要： 本文基于新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征，分析了長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存現(xiàn)狀，從住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)矛盾突出、住宅產(chǎn)業(yè)化程度不足、政策性住房金融發(fā)展滯后等方面對(duì)長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整進(jìn)行了分析，提出了新常態(tài)下長沙住宅房地產(chǎn)去庫存策略。研究認(rèn)為，應(yīng)對(duì)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品、通過政策組合構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

Abstract： Based on the developing characteristics of the residential real estate market， the inventory condition in Changsha is analyzed in the paper； the adjustment faced of the real estate market in Changsha which is analyzed from the contradiction of structural in the residential market， short of the housing industrialization level， the lagging policy housing finance. The de-inventory strategy of residential real estate in Changsha under the new normal situation is provided， it is that optimized the supplying structure， promoted the housing industrialization level， innovated the housing credit products， and established the healthy lasting effect mechanism of the real estate with the combination of policies.

關(guān)鍵詞： 新常態(tài)；長沙；住宅房地產(chǎn)；去庫存

Key words： new normal；changsha；residential real estate；de-inventory

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）21-0029-03

0 引言

2014年以來，全社會(huì)由過去的高速增長開始轉(zhuǎn)向中高速放緩的新常態(tài)階段，房地產(chǎn)投資和銷售以及房價(jià)的增長速度均明顯放緩，有些城市的供應(yīng)出現(xiàn)過?，F(xiàn)象。在新常態(tài)下，長沙市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)貢獻(xiàn)仍然突出，但貢獻(xiàn)率已然放緩，住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)供大于求，庫存問題開始凸顯，房地產(chǎn)保持高增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入調(diào)整和優(yōu)化階段。面對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)的新問題，長沙市地方政府應(yīng)因地制宜地尋找去庫存策略，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。

1 長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存現(xiàn)狀

2015年長沙住宅市場(chǎng)供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求，成交均價(jià)有所下降。從庫存來看，截止2016年12月30日，長沙市庫存總量面積為1452.18萬平方米，存量套數(shù)為12.86萬套，2014年以來，長沙住宅市場(chǎng)存量面積和存量套數(shù)變化如圖1 所示，按照全市平均銷售速度預(yù)計(jì)，如圖2所示，長沙住宅市場(chǎng)庫存的去化時(shí)間為4.84個(gè)月，從2016年以來，住宅市場(chǎng)的整體去化效果較明顯。

從長沙商品房庫存去化情況來看，住宅庫存量絕對(duì)值持續(xù)減少，去化效果顯著。但按面積段來看，去化效果明顯的集中在90-120平米和120-144平米兩個(gè)面積段，去化時(shí)間較長的主要集中在60平米以下和144平米以上的兩個(gè)面積段，近兩年來一直保持在12-16個(gè)月，這表明剛需已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而改善型需求持續(xù)上升。

歷經(jīng)十余年的發(fā)展，長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，供過于求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)，房價(jià)普增普漲階段已成過去，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)、銷售、庫存區(qū)域差異明顯。從市民購房選擇來分析，長沙市居民的住房消費(fèi)選擇趨于理性，改善型需求比例增大，為響應(yīng)中央政策，長沙市政府從2014年開始全面放開限購、放寬公積金政策、發(fā)布“湘五條”、建設(shè)湖南不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、取消農(nóng)業(yè)與非農(nóng)戶口區(qū)別、出臺(tái)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》等等，這一系列舉措表明市場(chǎng)手段開始取代行政手段，在調(diào)控中發(fā)揮主要作用。

2 長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)

從長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的實(shí)踐來看，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)政策應(yīng)有利于市場(chǎng)穩(wěn)定，引導(dǎo)理性消費(fèi)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。目前，長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨一系列的挑戰(zhàn)，并引發(fā)了新矛盾，這些挑戰(zhàn)和矛盾主要表現(xiàn)如下：

2.1 住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)矛盾突出

從長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)去化情況看來，至2016年上半年，整體去化效果明顯，但深入分析各個(gè)面積段庫存，則不同面積段商品房明顯不同的去化效果，剛需市場(chǎng)明顯供過于求，而改善型市場(chǎng)供給明顯不足，這表明住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)存在不合理，房地產(chǎn)開發(fā)仍然存在盲目性，開發(fā)與需求錯(cuò)位，這種供需不平衡同時(shí)造成了空置率高漲，衍生了一系列的社會(huì)問題。

長沙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡還表現(xiàn)在土地供應(yīng)規(guī)劃不科學(xué)，缺乏競(jìng)爭活力，土地供應(yīng)大起大落的現(xiàn)象依然存在，地價(jià)高樓市看好時(shí)增加供應(yīng)，地價(jià)低樓市看跌時(shí)減少供應(yīng)，這使得房地產(chǎn)的供求進(jìn)一步失衡。

就房地產(chǎn)供給情況來看，長沙部分區(qū)域的樓盤供應(yīng)品質(zhì)不高，公共設(shè)施和配套設(shè)施滯后，跟不上居民需求，造成目前長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中心地帶和邊緣地區(qū)冷熱不均的現(xiàn)象。

2.2 住宅產(chǎn)業(yè)化程度不足

目前，雖有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采用整體浴室、整體廚房等系列化產(chǎn)品，但總體來說長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅產(chǎn)業(yè)化程度普遍不高，住宅產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低下。各級(jí)主管部門對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化給予了重點(diǎn)關(guān)注，但對(duì)于具體實(shí)施則缺乏指導(dǎo)性建議，且由于缺乏頂層設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化遇到了成本高漲、驗(yàn)收困難等各種各樣的現(xiàn)實(shí)問題，造成開發(fā)商產(chǎn)業(yè)化意愿不強(qiáng)。

2.3 政策性住房金融發(fā)展滯后

按我國現(xiàn)有的住房金融供給模式來看，主要依靠公積金貸款政策和商業(yè)貸款模式兩種，而政策性住房金融就只有公積金模式，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種單一的住房金融模式對(duì)新形勢(shì)下的住房保障需求滿足越來越難以支撐。就目前情況來看，農(nóng)民工群體和包括下崗職工、民企私企雇員在內(nèi)的中低收入群體對(duì)政策性金融需求最迫切，而這些群體往往很難享受到公積金政策。長沙目前公積金政策部分放開，并已經(jīng)實(shí)施與貴州等五地聯(lián)網(wǎng)使用，但異地存繳與使用細(xì)則要求嚴(yán)格，真正受惠群體有限。而商業(yè)貸款模式的政策傾斜相對(duì)公積金政策少，農(nóng)民工群體和中低收入群體的可承受度較差。

除公積金政策以外，我國尚未有其他面向中低收入群體的直接政策性住房貸款模式，對(duì)于中低收入群體的住房金融政策支持存在明顯不足，住房金融體系發(fā)展的滯后嚴(yán)重制約了我國中低收入群體的住房消費(fèi)能力。

3 新常態(tài)下長沙住宅房地產(chǎn)去庫存策略

從長沙目前實(shí)際庫存狀況分析，對(duì)于剛需市場(chǎng)的供給過剩和改善市場(chǎng)的供給不足，表明供給結(jié)構(gòu)矛盾依然存在，長沙住宅房地產(chǎn)要推行去庫存政策的供給側(cè)改革，應(yīng)把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)：

3.1 對(duì)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化

首先，建立住房市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品的均衡發(fā)展機(jī)制。一方面，要充分合理的利用土地資源，住宅房地產(chǎn)開發(fā)過程中要注意居民住宅與商業(yè)配套、教育資源等設(shè)施相協(xié)調(diào)，使土地資源的配置效益實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化；另一方面，著力提升住宅房地產(chǎn)的吸引程度，激活消費(fèi)者的改善性需求，鼓勵(lì)并扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)長沙市城市自然文化特點(diǎn)，追加投資對(duì)滯銷住宅和存量房進(jìn)行整改優(yōu)化，將房產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的重點(diǎn)由產(chǎn)品轉(zhuǎn)向客戶，打造人文宜居的住房產(chǎn)品，并根據(jù)各區(qū)域居民的實(shí)際收入水平和住房需求，設(shè)計(jì)好住房產(chǎn)品中不同檔次產(chǎn)品的比例關(guān)系。

其次，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。長期以來，受 “有房才有家”的傳統(tǒng)影響，各地民眾特別是二三四線城市居民對(duì)房產(chǎn)買賣的熱情遠(yuǎn)比房產(chǎn)租賃高，究其本質(zhì)原因是在于買賣市場(chǎng)的收益高于租賃市場(chǎng)，且房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的完善程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買賣市場(chǎng)。因此，現(xiàn)階段推行去庫存，要通過稅收等政策支持，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)均衡發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)的居民接受度和活躍度，逐步建立起符合家庭周期消費(fèi)特點(diǎn)的“規(guī)范化租房——?jiǎng)傂栊∶娣e住房——改善型大面積——養(yǎng)老小面積”的住房消費(fèi)模式。發(fā)展多媒體房地產(chǎn)，圍繞買方需求進(jìn)行多渠道整合，促進(jìn)房屋租賃。

3.2 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

實(shí)施并推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，有效的經(jīng)濟(jì)政策支持是保障，要通過政策手段對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)進(jìn)行有效的引導(dǎo)和支持。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)在現(xiàn)階段可能會(huì)導(dǎo)致成本上升，要解決這一房地產(chǎn)開發(fā)商的主要顧慮，政府對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的支持首先必須從稅收這一具體問題先入手，對(duì)其予以政策傾斜。

其次，推行住宅產(chǎn)業(yè)化，要完善并建立全市范圍內(nèi)實(shí)施的住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系，實(shí)現(xiàn)住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化。

第三，建立一套完整的住宅家裝產(chǎn)業(yè)體系，我國規(guī)定2016年10月1日開始，商品房必須實(shí)施全裝修，這離住宅產(chǎn)業(yè)化有了長足的進(jìn)步，為確保住宅開發(fā)品質(zhì)，從設(shè)計(jì)階段到交付階段的每個(gè)過程，開發(fā)商均需委托具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位來實(shí)施設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理，這一方面有利于產(chǎn)業(yè)調(diào)整，一方面對(duì)政府監(jiān)管創(chuàng)造了有利條件。但要完全實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，仍需從根本上提高住宅品質(zhì)，仍然需要大力推廣新材料和新設(shè)備的使用，積極開發(fā)新工藝和新技術(shù)，并以技術(shù)創(chuàng)新為主，通過住宅產(chǎn)業(yè)的整體推進(jìn)來帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.3 創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品

針對(duì)目前我國單一的住房金融模式難以滿足市場(chǎng)需求，創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品，可加強(qiáng)與民營資本的合作，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人的需求。房地產(chǎn)開發(fā)商可與金融服務(wù)提供商進(jìn)行合作，針對(duì)不同需求開發(fā)各類房產(chǎn)融資服務(wù)產(chǎn)品，如支持農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購房需求的“農(nóng)民安家貸”、針對(duì)二手交易的“贖契貸”、針對(duì)購房后的裝修和家電購買等合理消費(fèi)的“安居消貸易”、針對(duì)中低收入群體房屋租賃貸款產(chǎn)品等住房信貸產(chǎn)品；此外，還可借勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)金融開發(fā)新興理財(cái)產(chǎn)品，一方面基于互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)電商營銷渠道進(jìn)行拓展，另一方面，促進(jìn)傳統(tǒng)金融服務(wù)提供商互聯(lián)網(wǎng)化，將房地產(chǎn)業(yè)與金融大數(shù)據(jù)結(jié)合起來，為房地產(chǎn)業(yè)提供更為便利的金融渠道。

3.4 通過政策組合構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制

回顧2014年以來房地產(chǎn)政策可知，房地產(chǎn)政策的制定是一項(xiàng)戶籍、土地、不動(dòng)產(chǎn)登記、信貸、房地產(chǎn)稅收、住房保障等多項(xiàng)政策相互配合的系統(tǒng)工程。例如，順利完成不動(dòng)產(chǎn)登記工作后，才能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地及承包地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行明晰的權(quán)利界定，才能明確并從法律上保障農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)時(shí)的收益分配，才能降低農(nóng)民財(cái)產(chǎn)積累的交易費(fèi)用；戶籍制度的改革取消了農(nóng)業(yè)與非農(nóng)戶口區(qū)別，有了積累的農(nóng)民進(jìn)城后教育、醫(yī)療、住房等公共服務(wù)生活成本降低了，其城鎮(zhèn)購房或住房保障需求才能有所提升，差異化信貸政策才有服務(wù)對(duì)象。這一系列的政策顯然比直接的行政干預(yù)引導(dǎo)更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

在去庫存成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律背景下，限購或限貸、契稅減免、放松公積金等政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是短期而且缺乏持續(xù)性的影響，因此，目前最為有效的去庫存手段應(yīng)是以市場(chǎng)手段為主，打好政策組合拳，合力于戶籍、財(cái)稅、土地等綜合配套改革，方可構(gòu)建我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)農(nóng)村土地改革，把農(nóng)民手中的僵化資產(chǎn)盤活，促進(jìn)土地要素在農(nóng)村和城市間的自由流動(dòng)，提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入；加快深化戶籍制度改革，進(jìn)一步落實(shí)居住證制度，并讓非戶籍人群特別是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口能真正享受到城鎮(zhèn)公共服務(wù)，通過建立起農(nóng)民市民化和中央與地方政府間的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付掛鉤的機(jī)制，保障和激勵(lì)地方政府為進(jìn)城農(nóng)民提供教育、醫(yī)療、住房保障等公共服務(wù)，激發(fā)并擴(kuò)大農(nóng)民工的有效住房需求，消化存量住房。

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