伍輝念

摘要：2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等四大行業(yè)全面納入營改增，標志著國家稅務總局自2012年1月1日開始推行的營改增試點工作進入了最后攻堅階段。截止2018年4月30日，房地產(chǎn)業(yè)迎來營改增2周年。過去的兩年，房地產(chǎn)業(yè)機會與挑戰(zhàn)并存，稅務風險也逐漸加劇，為更好地適應行業(yè)發(fā)展新態(tài)勢，尋求新的利潤增長點，稅務籌劃工作勢在必行。文章擬以房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制研究為切入口，為房地產(chǎn)業(yè)精益化管理提供切實可行的稅收保障機制。

關鍵詞：“后營改增時代”；房地產(chǎn)業(yè)；稅收聯(lián)動機制

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制

房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制，意味著后營改增時代，房地產(chǎn)業(yè)已不能再按照營業(yè)稅時代的粗放型管理模式開展稅務籌劃工作，而應通盤考慮房地產(chǎn)業(yè)各稅種之間的聯(lián)動關系，特別是三大主要稅種（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）之間的聯(lián)動關系。原營業(yè)稅時代，作為價內(nèi)稅的營業(yè)稅，直接影響土地增值稅及企業(yè)所得稅；增值稅時代，作為價外稅的增值稅，對土地增值稅及企業(yè)所得稅的影響不再那么直接，他們之間的關系也變得相對復雜，文章主要研究房地產(chǎn)業(yè)三大主稅種之間的聯(lián)動機制，尋求房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)稅務籌劃思路。

二、“后營改增時代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制研究

（一）“后營改增時代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制原理

假定房地產(chǎn)企業(yè)所有項目均執(zhí)行一般計稅，且不考慮其余稅種的影響，構(gòu)建衡量房地產(chǎn)業(yè)整體稅負的模型如下：

RETT=增值稅（VAT）+土地增值稅（LVIT）+企業(yè)所得稅（CIT）+ε（1）

其中：RETT-房地產(chǎn)業(yè)整體稅負，ε-房地產(chǎn)業(yè)涉及的其余稅種

增值稅（VAT）=（房地產(chǎn)銷售收入-對應土地款）/1.11*11%-進項稅額（2）

土地增值稅（LVIT）={（房地產(chǎn)銷售收入/1.11+對應土地款/1.11*11%）-不含稅扣除金額}*適用稅率-不含稅扣除金額*對應速算扣除數(shù)（3）

企業(yè)所得稅（CIT）=（房地產(chǎn)銷售收入/1.11-不含稅成本-稅金及附加-期間費用-資產(chǎn)減值損失+公允價值變動損益+投資收益+營業(yè)外收支凈額）*適用所得稅稅率（4）

從上述（1）～（4）模型得知，房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制原理如下：①增值稅直接影響土地增值稅、企業(yè)所得稅；②增值稅通過影響土地增值稅，從而間接影響企業(yè)所得稅；③土地增值稅直接影響企業(yè)所得稅；④企業(yè)所得稅除受三大主稅種影響外，還受很多其他因素的影響，比如期間費用、資產(chǎn)減值損失、公允價值變動損益、投資收益、營業(yè)外收支凈額等。

（二）“后營改增時代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制影響因素

從上述稅收聯(lián)動機制模型及相關原理得知：影響房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制的因素很多，下面著重從稅收聯(lián)動機制的三大主要稅種影響因素，剖析房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制影響因素。

1.增值稅影響因素

從模型（2）容易得知，影響增值稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、允許扣除的土地款以及可以抵扣的進項稅額。其中：房地產(chǎn)銷售收入，主要受市場價格、業(yè)態(tài)分布的影響；允許扣除的土地款，一般需要取得省級以上財政票據(jù)；可抵扣的進項稅額，取決于企業(yè)對進項稅發(fā)票的管理程度和稅務風險把控水平。

2.土地增值稅影響因素

從模型（3）容易得知，影響土地增值稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、允許扣除的土地款以及不含稅扣除金額。其中：（房地產(chǎn)銷售收入/1.11+對應土地款/1.11*11%），其實就是剔除增值稅銷項稅額，并考慮土地款稅前抵扣對土地增值稅的影響；而允許扣除的土地款及不含稅扣除金額，主要受企業(yè)對相關票據(jù)及增值稅專用發(fā)票管理水平的影響。

3.企業(yè)所得稅影響因素

從模型（4）容易得知，影響企業(yè)所得稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、不含稅成本、稅金及附加、期間費用、資產(chǎn)減值損失、公允價值變動損益、投資收益以及營業(yè)外收支凈額等。其中：房地產(chǎn)銷售收入、不含稅成本，影響因素跟增值稅、土地增值稅一樣；稅金及附加主要受增值稅及土地增值稅影響。

（三）“后營改增時代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制實踐意義

從稅收聯(lián)動機制原理及影響因素分析得知：為確保房地產(chǎn)業(yè)在后營改增時代，整體稅負只增不減，各房地產(chǎn)企業(yè)需要做好以下幾個方面的工作：

（1）后營改增時代，房地產(chǎn)業(yè)稅務籌劃，必須通盤考慮，不能顧此失彼，通過構(gòu)建稅收聯(lián)動機制模型，提前籌劃好項目整體稅負，充分考慮增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅之間的聯(lián)動關系，確保項目整體稅負控制在較低水平；

（2）配備專職稅務會計人員，做好增值稅專用發(fā)票管理，確保增值稅進項稅額如數(shù)及時認證并申報抵扣；同時，需要控制好銷售開盤節(jié)奏，因為銷售開盤節(jié)奏直接影響增值稅納稅義務時點；其次，特別注意外來取得建安企業(yè)發(fā)票，根據(jù)《國家稅務總局公告2016年第70號》第五條有關規(guī)定：營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，需在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額，以免造成不必要的稅費損失；

（3）房地產(chǎn)業(yè)因其行業(yè)特殊性，涉及的稅種多達10幾個，文章并未對除增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅之外的其余稅種影響因素進行展開分析，實際上其余稅種也是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常涉及的，比如：契稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、耕地占用稅等，且這些稅種同樣會對房地產(chǎn)業(yè)三大主稅種產(chǎn)生一定程度的影響，他們之間同樣存在千絲萬縷的聯(lián)系。這些稅種如果籌劃不好，也會對房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負造成不可估量的影響，甚至引發(fā)不必要的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過具體數(shù)據(jù)對稅收聯(lián)動機制模型進行實證分析，并結(jié)合項目具體實際情況，尋求所開發(fā)項目綜合稅負的動態(tài)最優(yōu)平衡。

三、“后營改增時代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制未來預期

房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日納入營改增以來，全行業(yè)減稅取得了明顯的成效，但因不同企業(yè)情況各不相同，并不見得所有企業(yè)都實現(xiàn)了一定程度的減稅，相反，有的房地產(chǎn)企業(yè)，營改增后，其稅負不降反增，這是一個值得房地產(chǎn)企業(yè)深入思考的問題。文章通過構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制模型，對房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動機制原理及其影響因素進行了剖析，為房地產(chǎn)業(yè)從容應對后營改增時代稅務籌劃，加強稅收精細化管理，嚴控稅務風險，實現(xiàn)整體稅負相對較低水平，確保公司預期利潤順利達標，起到了一定的指導意義。

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