胡鵬飛

摘要：隨著近些年來我國社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，加上國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。在此類背景下，各個企業(yè)需要對運營成本進行控制，是企業(yè)獲取基本發(fā)展效益的重要途徑。同時受到銷售政策的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算造成了較大影響?，F(xiàn)階段社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身市場競爭力，需要主動開展土地增值稅籌劃工作，選取多樣化解決措施對稅務(wù)壓力進行調(diào)控。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；意義

土地增值稅是通過轉(zhuǎn)讓建筑物以及國有土地使用權(quán)來獲取增值性收入的企業(yè)以及個人征收的稅金，土地增值稅的征收對項目建設(shè)整體效益具有重要影響。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中土地增值稅是重要的繳納稅種，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展整體收益具有直接影響。所以當前企業(yè)需要積極開展土地增值稅籌劃工作，降低企業(yè)的繳稅壓力以及提高企業(yè)綜合建設(shè)效益。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)理論知識，結(jié)合企業(yè)在市場中實際發(fā)展情況對土地增值稅籌劃工作進行劃分，提出具體應(yīng)對策略，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的有效提升。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃基本概述

當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃工作涉及的內(nèi)容較多，技術(shù)要求較高。土地增值稅就是對獲取增值收入的單位以及個人進行征收的稅種。其中包含較多內(nèi)容，主要有土地建筑物以及各類依附物產(chǎn)權(quán)問題和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面內(nèi)容。所以當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地增值指數(shù)之間聯(lián)系較為密切，根據(jù)房地產(chǎn)不同性質(zhì)，土地增值稅將會采取差別稅收策略。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身各項管理活動來看，財務(wù)管理活動中較為重要的工作環(huán)節(jié)就是稅收策劃。概括地來說，現(xiàn)階段土地增值稅策劃就是針對現(xiàn)階段社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)實行稅收方案。通過實踐活動探究可知，當前土地增值稅策劃具有較大應(yīng)用價值，能夠全面降低稅收壓力，對企業(yè)納稅風險進行調(diào)控。能夠為現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展創(chuàng)造最佳的經(jīng)營環(huán)境，使得企業(yè)市場競爭力有效提升[1]。

二、土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要意義分析

針對稅收籌劃此項定義，各個國家學者都有不同論述。有的專家認為稅收籌劃就是納稅人溝通過對財務(wù)經(jīng)營活動進行安排，通過稅務(wù)法規(guī)能夠確保各項優(yōu)惠，從而獲取更大的稅收收益值。也有西方專家認為，在納稅活動開展之前，能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營以及投資活動進行安排，然后通過各項措施來確保稅款減免，這個過程就是稅收籌劃。我國研究人員認為，當前納稅籌劃就是納稅人在符合法律規(guī)范要求內(nèi)，對避稅方法以及節(jié)稅方法進行分析，或是通過稅負轉(zhuǎn)嫁的方式來降低自身稅務(wù)壓力的行為。綜合各個相關(guān)點，針對稅收籌劃，就是在我國現(xiàn)有法律允許范圍內(nèi)使得繳納的稅款能夠得到有效控制。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對自身實際發(fā)展情況以及經(jīng)營活動進行分析，從企業(yè)行為中更積極探究與國家政策意圖相貼合的最佳結(jié)合點，然后在滿足稅法等法律允許范圍內(nèi)，使得原有的稅負壓力能夠有效降低，這也是社會發(fā)展新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點的管理部分，在實際應(yīng)用中自身意義逐步顯現(xiàn)[2]。

土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有較多應(yīng)用價值，能夠便于企業(yè)相關(guān)管理部門強化自身經(jīng)營管理，使得企業(yè)財務(wù)管理以及會計核算水平不斷提升，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求。此外，還能擴大收益降低成本，這樣便于提升企業(yè)市場競爭力。還能確保相關(guān)部門及時掌握稅收法律中存在的各項問題，進一步完善稅法制度，使得我國現(xiàn)有納稅人個人合法權(quán)益得到有效維護，也能促進房地產(chǎn)開發(fā)資源優(yōu)化配置以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，最大程度突出國家稅收經(jīng)濟杠桿的應(yīng)用價值[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的策劃途徑探析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃的關(guān)鍵部分就是結(jié)合自身經(jīng)營活動合理控制降低增值額。主要對土地增值稅稅率基本特點以及國家各項政策進行分析，對增值額采取控制措施，從而更好地應(yīng)用低稅率來降低稅負，當前可以從以下幾個方面對企業(yè)進行稅務(wù)籌劃[4]。

（一）確定合適利息的扣除方式

房地產(chǎn)的全面開發(fā)完工之前產(chǎn)生的利息費用，通過企業(yè)現(xiàn)有制度規(guī)定中可以明確看出，在開發(fā)房地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所借的各項資金款項需要全部錄入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。針對參與房地產(chǎn)開發(fā)的主要納稅人，需要將支付土地使用權(quán)的款項與房地產(chǎn)開發(fā)總成本結(jié)合，以20%扣除。這樣能夠進一步擴大項目金額，使得增值額能夠有效降低，從稅率方面降低稅負，能夠提高企業(yè)凈收益。房地產(chǎn)在開發(fā)完工之前所產(chǎn)生的利息費用需要計算在財務(wù)費用中，根據(jù)現(xiàn)階段土地增值稅實施細則進行分析，需要對財務(wù)費用的利息支出進行整合，向相關(guān)機構(gòu)提供有效的貸款證明，利息可以相應(yīng)扣除。房地產(chǎn)整體開發(fā)費用需要根據(jù)實際支付金額以及開發(fā)總成本之和的10%進行扣除。這樣能夠為納稅人提供有效的稅收籌劃空間。

（二）通過經(jīng)營收入的籌劃

隨著現(xiàn)階段社會群眾物質(zhì)生活水平不斷提升，對于住房條件有了更多更高要求，當前有部分房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)從原有的毛坯房建筑開始向精裝修房進行過渡，裝修標準也在逐年提升，裝修整體費用呈現(xiàn)出上升發(fā)展趨勢。所以當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房過程中主要收入來源是由裝修款項以及房價基本款項構(gòu)成。例如當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身部門設(shè)立情況成立裝潢裝飾公司，與購房者簽訂不同合同，除了房屋銷售合同之外還能簽訂房屋裝修合同。裝修價款屬于勞動收入，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅[5]。

（三）利用開發(fā)方式的籌劃

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在代建房行為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)客戶基本需求開展房地產(chǎn)開發(fā)活動，開發(fā)活動全面結(jié)束之后需要向客戶收入代建費用。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展來看，雖然獲取了一定經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)權(quán)屬沒有實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)移，其經(jīng)濟來源還是屬于勞務(wù)收入，所以不能將其納入到土地增值稅征收范圍中。房地產(chǎn)企業(yè)可以全面發(fā)揮出此類代建房應(yīng)用價值，實行定向開發(fā)，避免開發(fā)之后產(chǎn)生較多土地增值稅，能夠使得稅負有效降低。此外還存在合作建房方式，就是存在出資方以及土地資源供應(yīng)方，雙方達成建房合作協(xié)議，通過合作建成的房產(chǎn)中不含有土地增值稅，所以能夠有效降低房產(chǎn)成本，實現(xiàn)雙方共贏。

（四）從扣除項目角度進行籌劃

土地增值稅計算中需要扣除的項目主要有土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本、開發(fā)建設(shè)費用、舊建筑物評估價格、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費等。納稅人需要根據(jù)土地成本費用以及開發(fā)成本之和的20%進行計算之后將其錄入到扣除項目中，諸如此類固定對土增稅納稅籌劃提供了較多可實際操作的空間。隨著社會群眾物質(zhì)生活水平不斷提升，對小區(qū)環(huán)境提出了更多更高的要求。開發(fā)者需要根據(jù)市場基本運行情況，再結(jié)合廣大消費者實際要求，對各項配套的基本設(shè)施強化建設(shè)。這樣能夠提高房地產(chǎn)項目建設(shè)外部形象，還能擴大房地產(chǎn)建設(shè)品牌效應(yīng)，有效提升房地產(chǎn)平均售價。

在基本會計核算中，對項目中開發(fā)間接費用以及企業(yè)日常管理費用沒有提出相應(yīng)界限，此類費用實際歸屬問題對土地增值稅提供了基本籌劃空間。在會計基本核算過程中，需要將此類費用與開發(fā)項目進行連接。這樣能夠在加大項目開發(fā)總成本基礎(chǔ)上，降低增加30%扣除金額，從而使得增值稅有效降低。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過企業(yè)總部與項目部門之間的組織機構(gòu)設(shè)置以及人力資源配置等方面將企業(yè)總體部分費用轉(zhuǎn)移到項目建設(shè)成本中，這樣能夠合理擴大項目開發(fā)建設(shè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)費用就是與項目開發(fā)、銷售、管理等相關(guān)費用，開發(fā)商如果能夠根據(jù)實際項目分別進行計算，并且提出相關(guān)要求證明的，可以據(jù)實扣除，但是實際利率不能超出銀行基本貸款利率。

四、結(jié)語

總而言之，隨著近些年來我國社會主義市場經(jīng)濟的全面發(fā)展，加上稅收制度改革不斷深化，促進了稅收法治化進程不斷加快，社會對于稅收策劃產(chǎn)生了全新認識。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要針對稅收策劃強化基本認識，相關(guān)部門需要對納稅人進行引導(dǎo)，提高納稅人籌劃意識，這樣能夠在企業(yè)發(fā)展過程中通過稅收策劃來提升自身合法權(quán)益，促進稅收籌劃的全面發(fā)展。

參考文獻：

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[3]毛賢豐.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃[J].財會學習，2016（2）：111.

[4]任曉冬.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探究[J].財經(jīng)界，2015（11）：333-333，335.

[5]曹東峰.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014（2）：64-65.