譚朝藝

摘要：土地是城鄉(xiāng)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和命脈。隨著城市升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，從內(nèi)部盤活存量建設(shè)用地將成為未來城市建設(shè)和提升的主要途徑，而由于原來企業(yè)工廠的搬遷、倒閉、轉(zhuǎn)型等留下大量的廢舊廠房將成為主攻方向。文章基于層次分析法和問卷調(diào)查法，通過構(gòu)建評價指標(biāo)體系，探討在城市更新視角下舊廠房改造的時序安排，為制定舊廠房改造以及確定、實(shí)施改造項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞：舊廠房；時序；選擇

盤活現(xiàn)有城鄉(xiāng)低效、閑置用地建設(shè)用地，提高資源利用率，保障城鄉(xiāng)發(fā)展和促進(jìn)資源的集約利用，是突破城市發(fā)展用地瓶頸制約的重要舉措。對于“舊廠房”，由于其數(shù)量之龐大和負(fù)面“溢出效應(yīng)”，已成為拓展城市更新、城市發(fā)展空間、改善城市面貌和人居環(huán)境的主攻方向，但在數(shù)量龐大的，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的“舊廠房”中，從何入手、何時入手是擺在各個改造主體，特別是各級政府面前的一個大問題。本文以廣州市芳村廣鋼的舊廠房改造為例，參考有關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，以評價模型建立為手段，以層次分析法為方法，探索在“舊廠房”合理改造時序，為實(shí)際工作提供決策參考。“舊廠房”改造是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市合理功能或布局的舊廠房改造，包括對重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉庫以及對嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑的改造。城市化和工業(yè)化的快速發(fā)展是“舊廠房”產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)原因，而傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元體制下使得勞動力、自然資源和知識無法實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置是根本原因。

一、“舊廠房”改造評價指標(biāo)體系構(gòu)建

本文在影響因子選擇的基礎(chǔ)上，遵循指標(biāo)選取原則選取評價主要相關(guān)性指標(biāo)，并運(yùn)用層次分析法對各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重賦值，參考有關(guān)模型評價出評價地塊的集約度，從而為改造時序選擇提供參考。

（一）指標(biāo)選取原則

1. 多面性原則。選取指標(biāo)，應(yīng)能從多個角度反映被評價對象的主要影響屬性。

2. 一致性原則。指標(biāo)選取應(yīng)能反映評價對象屬性的真實(shí)性。

3. 獨(dú)立性原則。選取指標(biāo)時應(yīng)考慮各個指標(biāo)之間的相對對立性。

4. 可測性原則。各指標(biāo)取值應(yīng)是可以通過直接或者通過一定措施可以獲取。

5. 定量與定性相結(jié)合原則。指標(biāo)構(gòu)成類型應(yīng)有可定量的，也有定性的。

（二）指標(biāo)體系的選擇

從影響“舊廠房”這類工業(yè)用地的土地利用狀況和經(jīng)濟(jì)效益等因素綜合考慮，選取土地開發(fā)利用、經(jīng)濟(jì)效益以及實(shí)施管理三個相對獨(dú)立維度（Ⅰ級指標(biāo)）開展評價，并在每個維度體系下劃分多個Ⅱ級指標(biāo)，在每個Ⅱ級指標(biāo)下又進(jìn)行細(xì)化。

1. 土地利用狀況：該指標(biāo)分別從土地開發(fā)程度、用地結(jié)構(gòu)和土地發(fā)開強(qiáng)度三個維度綜合評價地塊的直接利用效果。Ⅲ級指標(biāo)。

2. 用地效益：從產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益直接評價地塊的經(jīng)濟(jì)效果。

3. 管理績效：分別從土地利用監(jiān)管績效和土地供應(yīng)市場化程度評價地塊的持續(xù)性效果。

（三）指標(biāo)權(quán)重的確定

綜合考慮“舊廠房”這類工業(yè)用地的土地利用和綜合效益等特點(diǎn)，以及影響集約利用水平的程度，參照目前國內(nèi)外通用的指標(biāo)權(quán)重確定方式方法，從指標(biāo)體系的構(gòu)成、量化方式、獲取的可能性等，綜合分析后采用層次分析法，結(jié)合YHP軟件進(jìn)行權(quán)重值的確定。對于每一個維度、層次上的權(quán)重值采用閉合值為1.00的記法，對各個指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重的賦值。

（四）指標(biāo)理想值確定

指標(biāo)現(xiàn)狀值主要根據(jù)評價地塊的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)、交易市場登記資料等進(jìn)行計算所得（案例項(xiàng)目為廣州市芳村廣鋼地塊）。指標(biāo)理想值對于工業(yè)用地而言，并不是各個指標(biāo)比如建筑密度，并不是越高越好，而是需要有一個最優(yōu)的理想值。因此，理想值的確定依據(jù)國家和地方關(guān)于工業(yè)用地規(guī)劃的目標(biāo)、國家對工業(yè)用地的規(guī)定、地方相關(guān)規(guī)定等確定工業(yè)用地的最理想目標(biāo)值域。

（五）指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

由于各個指標(biāo)之間的單位不盡相同，無法進(jìn)行橫向的比較，因此，為便于對各個指標(biāo)進(jìn)行比較分析，本文對各指標(biāo)采用無綱量化的標(biāo)準(zhǔn)化處理。評價指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化方法，參照有關(guān)工業(yè)用地集約評價研究成果，以各指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)值與理想值之間完成度進(jìn)行去指標(biāo)值單位的無綱量化標(biāo)準(zhǔn)化處理。同時，考慮個別指標(biāo)其實(shí)現(xiàn)值可能強(qiáng)度比理想值高，故對超過理想值的，取理想值為標(biāo)準(zhǔn)值。標(biāo)準(zhǔn)化計算如下：

二、 “舊廠房”改造評價模型建立

（一）集約度評價模型

1. Ⅱ級指標(biāo)值測算

“舊廠房”集約節(jié)約利用的各Ⅱ級指標(biāo)值參照以下公式1進(jìn)行測算：

2. Ⅰ級指標(biāo)值測算

“舊廠房”集約節(jié)約利用的各Ⅰ級指標(biāo)值參照以下公式2進(jìn)行測算：

3. 集約度綜合分值計算

“舊廠房”集約節(jié)約利用情況綜合評價得分，按照以下公式3進(jìn)行測算：

（二）集約度狀態(tài)評價

根據(jù)工業(yè)用地利用和效益等因素，本文對“舊廠房”集約度評價分為高度粗放、中度粗放、一般集約、中度集約和高度集約5個等級，并對各個等級分別從土地利用功能、利用結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行土地利用界定（見表2）。對于等級的高低界定為F值越高，評價對象的土地集約利用水平就越高，改造潛力越低，后進(jìn)行改造或不改造；反之越低，改造潛力越高，應(yīng)進(jìn)行優(yōu)先改造。

（三）結(jié)果分析

根據(jù)上述各指標(biāo)的選取、賦值以及評價模型的測算評價結(jié)果，本文選取的廣州市芳村廣鋼地塊評價案例在土地集約節(jié)約利用情況綜合得分為64.18，見表3。

根據(jù)上述評價方式和結(jié)果，廣州市芳村廣鋼地塊土地利用集約度總分值為64.18，屬于表3中所示中度集約水平，即：土地利用功能相對完善，較大部分符合利用要求，結(jié)構(gòu)配置較為合理，開發(fā)利用強(qiáng)度和利用經(jīng)濟(jì)效益較高，土地利用潛力尚可挖潛。因此，在廣州市從2008年逐漸推進(jìn)的“三舊”改造項(xiàng)目過程中，芳村廣鋼地塊直至2016年才作為改造的對象，其中除了龐大的搬遷工程量之外，其仍有一定程度的集約度和利用效益，也是當(dāng)?shù)卣诟脑鞎r序選擇上將其推后改造的主要原因。

同理，運(yùn)用同樣的方法即可確定出其他舊廠房改造項(xiàng)目區(qū)的土地利用集約度分值，根據(jù)其分值即可確定其開發(fā)時序。

三、 結(jié)論

本文主要是從土地利用、經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)施管理績效對“舊廠房”這類工業(yè)用地進(jìn)行集約度的評價，僅為改造項(xiàng)目選擇上提供集約利用效果的參考，但在城市更新背景下“舊廠房”改造面臨的不僅僅是擬改造地塊的土地利用現(xiàn)狀水平，更是涉及社會、經(jīng)濟(jì)等多方面的復(fù)雜綜合性課題，不是單靠一套指標(biāo)體系或者一種理論就能作為行動依據(jù)的，在“舊廠房”改造活動中，應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查以及綜合系統(tǒng)的思考，上至應(yīng)該注重一個城市品質(zhì)、一個區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等頂層設(shè)計，下至基礎(chǔ)民生、土地利用現(xiàn)狀和空間區(qū)位等相結(jié)合，切忌僅憑幾個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價結(jié)果便一擁而上。

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（作者單位：廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司）