周月明

2018年，房地產(chǎn)政策仍以強(qiáng)調(diào)控為主，且部分城市圍繞打擊炒房調(diào)控仍在升級(jí)。綠城中國(guó)項(xiàng)目多位于調(diào)控重點(diǎn)城市，此時(shí)祭出高周轉(zhuǎn)大旗或許也是不得不為之

近幾天，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍的一段言論引發(fā)了廣大投資者熱烈討論。在博鰲房地產(chǎn)論壇采訪時(shí)，李軍稱，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的，維權(quán)潮會(huì)在這幾年出現(xiàn)。誰(shuí)也不要笑話誰(shuí)，接下來(lái)估計(jì)誰(shuí)都逃不掉。他還表示，由于利潤(rùn)結(jié)算有滯后性，未來(lái)兩年，房企的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)很難看。

李軍的言論再加上上個(gè)月綠城的一則加速資金回籠內(nèi)部通知，再次將這家浙系房企龍頭推上了輿論焦點(diǎn)。

那么，一向走高品質(zhì)路線的綠城近年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況如何？周轉(zhuǎn)計(jì)劃如何安排？拿地布局又有哪些調(diào)整？高周轉(zhuǎn)情況下施工速度是否有變化？如何找到速度與質(zhì)量之間的平衡？就上述問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者近日致電致函公司品牌部，有倪姓工作人員稱“已看到采訪提綱”，但截至發(fā)稿記者并未收到回復(fù)。

加入高周轉(zhuǎn)大軍

目前房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢(shì)明顯，融資壓力提升，如何迅速擴(kuò)大規(guī)模以免被“吃掉”，以及快速回籠資金減輕資金鏈壓力，都是各家房企努力追求的目標(biāo)。

一份從綠城內(nèi)部流傳出來(lái)的備忘錄稱，綠城將要求員工加快銷售，加速資金回籠，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度。該份備忘錄顯示，綠城接下來(lái)還將“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

從這份文件可以看出，一向以品質(zhì)著稱的綠城也加入了高周轉(zhuǎn)大軍，以應(yīng)對(duì)這些行業(yè)壓力。

對(duì)于綠城的周轉(zhuǎn)速度，其執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸曾稱，不同產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度將做出不同安排：“為了適應(yīng)市場(chǎng)，綠城內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整為‘262模式，即20%做高端物業(yè)，拿地到開(kāi)盤一年；60%追求性價(jià)比較高的產(chǎn)品，用來(lái)提高周轉(zhuǎn)率，這類產(chǎn)品分布在三四線城市和少數(shù)二線城市，保持‘5912的節(jié)奏，即5個(gè)月開(kāi)工，9個(gè)月開(kāi)盤，12個(gè)月現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)，在這一輪調(diào)控下，綠城對(duì)于這部分產(chǎn)品工期也會(huì)稍作壓緊，個(gè)別項(xiàng)目4個(gè)月開(kāi)工，8個(gè)月開(kāi)盤。并且另外20%是保障房和安置房，主要按照政府節(jié)奏推出?！?/p>

從這一回應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高壓下，綠城實(shí)行的策略是減少高端物業(yè)的占比，同時(shí)加快速度。

對(duì)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，李青岸表示，“原來(lái)高端物業(yè)比重高一些，大概40%，此前在三四線城市也有布局，但與市場(chǎng)需求不匹配，這一輪調(diào)整之后，高端產(chǎn)品比例有所降低，將性價(jià)比高的中端產(chǎn)品比例提高，以便推動(dòng)銷售率、回款率和收益率指標(biāo)?！?/p>

綠城將高端產(chǎn)品比例降低，業(yè)界認(rèn)為，主要是由于限價(jià)政策令高溢價(jià)產(chǎn)品利潤(rùn)空間縮小。由此綠城也更多部署中端產(chǎn)品。

從這位有中交集團(tuán)背景執(zhí)行總裁的發(fā)聲來(lái)看，自2015年5月中交正式入主綠城之后，中交就力求提高綠城的周轉(zhuǎn)速度。在2015年10月，綠城與投資者的溝通會(huì)議上，中交建集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)傅俊元就曾表示，“綠城固有的問(wèn)題是庫(kù)存壓力大、開(kāi)發(fā)成本高、持有物業(yè)多、管理能力弱。這是綠城堅(jiān)持高端品質(zhì)的特性，但也是其發(fā)展的障礙?！?/p>

此外，綠城總裁曹舟南曾公開(kāi)表示，早在3年前，綠城中國(guó)的執(zhí)行董事李青岸來(lái)到綠城開(kāi)始，綠城就開(kāi)始調(diào)整財(cái)務(wù)管控，為企業(yè)提速做準(zhǔn)備，“以財(cái)務(wù)利潤(rùn)為核心，加速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。而在拿地布局方面，綠城也重點(diǎn)布局一二線城市的核心區(qū)、海外和小鎮(zhèn)，要求新拓展項(xiàng)目力爭(zhēng)做到不沉淀資產(chǎn)、零庫(kù)存。從這些方面都可以看出，中交入主之后的綠城發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，在2015年5月中交正式入主綠城后，近三年來(lái)綠城的人事架構(gòu)也大換血。中交集團(tuán)的份量越來(lái)越重。目前綠城的7名董事會(huì)成員名單中，有4位均有著中交集團(tuán)背景。與此同時(shí)，上市公司綠城中國(guó)和子公司綠城房地產(chǎn)的管控職能被合并，這使得上市公司加強(qiáng)了集權(quán)。

從銷售情況來(lái)看，高周轉(zhuǎn)策略已見(jiàn)成效，2017年，綠城總合同銷售金額1463億元，創(chuàng)歷史新高，在克而瑞的銷售排名中，綠城以1457.1億元居第十一位，凈利潤(rùn)達(dá)到26.7億元。而對(duì)于2019年的合同銷售額，李青岸接受采訪時(shí)曾稱，可以做到2000億元。

周轉(zhuǎn)速度較低

但是，雖然綠城的自身銷售額較快增長(zhǎng)，但多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)值得注意。

從行業(yè)角度來(lái)看，綠城的周轉(zhuǎn)速度還是相對(duì)較慢。根據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年，綠城中國(guó)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.31，而2017年榜單TOP100企業(yè)中，平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35，其中，TOP1～TOP20企業(yè)2017年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.61，比綠城高出0.3。同時(shí)，從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，綠城中國(guó)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.208，而2017年榜單TOP100企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25，其中，TOP20企業(yè)中2017年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.41，高出綠城0.2。目前，房地產(chǎn)行業(yè)融資難、融資貴已成趨勢(shì)。從2017年1月開(kāi)始，房企的公司債都處于停滯狀態(tài)。2018下半年是公司債的兌付期，房地產(chǎn)企業(yè)很可能出現(xiàn)很多債務(wù)違約。

查閱綠城的負(fù)債率情況，剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城的負(fù)債率是逐年下降的，2016年為54.2%，2017年為52.2%，2017年凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%，從負(fù)債率方面來(lái)看，綠城表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

而在融資成本方面，據(jù)資料顯示，綠城2017年年底平均融資成本為5.4%，2018年上半年與2017年基本持平。

此外，據(jù)2017年年報(bào)顯示，綠城的銀行存款及現(xiàn)金有359.8億元。目前有8500億元的貨值儲(chǔ)備。李青岸認(rèn)為，目前的凈資產(chǎn)負(fù)債率是可控的，符合行業(yè)水平。且綠城方面曾稱：“目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全，遠(yuǎn)超公司未來(lái)一年內(nèi)到期有息負(fù)債?！?/p>

從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，綠城的資金鏈狀況相對(duì)穩(wěn)健。