冉瑤瑤 陳婷婷 崔琳珊 鄒健華

【摘 要】我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，近年來(lái)面領(lǐng)著愈演愈烈的人口老齡化危機(jī)。隨著老年人比重的上升，養(yǎng)老問(wèn)題也逐漸成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面對(duì)著日益增加的養(yǎng)老需求暴露出了種種弊端。與此同時(shí)，國(guó)外傳來(lái)的“倒按揭”養(yǎng)老模式在我國(guó)的實(shí)踐也似乎困難重重。本文將對(duì)“倒按揭”養(yǎng)老在我國(guó)所遭遇的現(xiàn)實(shí)障礙進(jìn)行分析，并提出其法律解決，以求為中國(guó)人的養(yǎng)老問(wèn)題的解決提供參考。

【關(guān)鍵詞】倒按揭；以房養(yǎng)老；社會(huì)保障

一、研究背景

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了人口老齡化快速發(fā)展階段。且我國(guó)老齡化的特點(diǎn)是“未富先老”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于人口老齡化。又因長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)施的計(jì)劃生育政策，我國(guó)出現(xiàn)了很多“四二一”家庭，甚至出現(xiàn)了“八二一”家庭，即兩個(gè)年輕人需要照顧四個(gè)甚至八個(gè)老人和一個(gè)孩子。這使年輕人承受著巨大的生活壓力，也肩負(fù)了更為沉重的社會(huì)責(zé)任。

目前我國(guó)的養(yǎng)老方式依舊停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老上，即使近幾年出現(xiàn)了不少新型養(yǎng)老模式，但運(yùn)行狀況也是不盡人意。

面對(duì)我國(guó)“銀發(fā)浪潮”現(xiàn)有的養(yǎng)老模式太過(guò)脆弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以解決我國(guó)愈來(lái)愈緊迫的養(yǎng)老問(wèn)題了。所以尋找適合我國(guó)國(guó)情的新養(yǎng)老模式已是我國(guó)現(xiàn)階段最緊迫的問(wèn)題之一。

二、倒按揭養(yǎng)老制度概述

倒按揭養(yǎng)老制度，又稱住房反向抵押貸款制度，是“以房養(yǎng)老”模式的一種。廣義的“以房養(yǎng)老”是指凡是用房子來(lái)養(yǎng)老的方式都屬于以房養(yǎng)老，其中包括“倒按揭”養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、住房置換養(yǎng)老、出租房屋養(yǎng)老等等。[1]而狹義的“以房養(yǎng)老”就是指倒按揭養(yǎng)老。

倒按揭養(yǎng)老制度有四個(gè)顯著的特征：第一，人群特定性。一般是擁有房屋產(chǎn)權(quán)、達(dá)到一定年齡的公民才有資格申請(qǐng)“倒按揭”養(yǎng)老項(xiàng)目。第二，養(yǎng)老保障性?！暗拱唇摇别B(yǎng)老項(xiàng)目的養(yǎng)老保障性從根本上決定了它與商業(yè)性質(zhì)的普通擔(dān)保物權(quán)的不同。它是專門為老年人提高晚年生活質(zhì)量而設(shè)計(jì)的，充分體現(xiàn)對(duì)老年人相關(guān)權(quán)益的保障。第二，不得追索性。參與“倒按揭”養(yǎng)老項(xiàng)目的老年人死亡后，參與機(jī)構(gòu)按約定得到老年人房產(chǎn)而后出售所得的金額少于老年人生前從參與機(jī)構(gòu)得到的資金總額時(shí)，不能向老年人的家屬后代追索余額。第三，抵押特殊性。“倒按揭”養(yǎng)老項(xiàng)目方式中的“抵押”有別于普通抵押權(quán)的地方在于：一是抵押期間與老人的生命周期息息相關(guān)難以確定。二是擔(dān)保額與老人的生活高度相關(guān)，有一定的特殊性。

三、國(guó)外倒按揭養(yǎng)老運(yùn)行模式簡(jiǎn)介

“倒按揭”養(yǎng)老模式對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)是舶來(lái)品。它起源于荷蘭、成熟于美國(guó)而后在各發(fā)達(dá)國(guó)家相繼運(yùn)行并傳入我國(guó)的。所以了解并借鑒國(guó)外的模式對(duì)我國(guó)建立符合我國(guó)國(guó)情的“倒按揭”養(yǎng)老模式有非常重要的作用。筆者通過(guò)分析總結(jié)為以下幾種模式：

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押保全貸款模式——以美國(guó)為代表

在美國(guó)“倒按揭”養(yǎng)老模式主要表現(xiàn)為由不動(dòng)產(chǎn)抵押保全的貸款。是指達(dá)到一定年齡的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值以及預(yù)期價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后，扣除手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后按照貸款合同支付貸款。[2]雙方合同生效后，老年人及其繼承人隨時(shí)可以回贖房產(chǎn)。在抵押期間，老年房主享有房屋居住權(quán)。當(dāng)房主去世或者永久辦理抵押房屋后，房屋的產(chǎn)權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)移給貸款機(jī)構(gòu)，并由其對(duì)房屋進(jìn)行處置，所得的價(jià)款用來(lái)償還貸款的本息。

（二）老年人壽險(xiǎn)產(chǎn)品模式——以新加坡為代表

目前這種模式在新加坡運(yùn)行比較成功，也得到了一定的社會(huì)認(rèn)可。此種模式是指符合一定條件的房產(chǎn)獨(dú)立或共同所有人以自身壽命為保險(xiǎn)標(biāo)的，以房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，并按月（年）從保險(xiǎn)公司獲取現(xiàn)金流以支付晚年生活費(fèi)用。在投保人死亡、永久搬出住房或者符合合同約定的其他條件發(fā)生時(shí)到期，保險(xiǎn)公司以房產(chǎn)價(jià)值為限收回保險(xiǎn)費(fèi)?！罢麄€(gè)過(guò)程就像保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從老年人手中買下房產(chǎn)?！?[3]新加坡實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式已超過(guò)了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。

（三）終身抵押制度——以意大利、法國(guó)為代表[4]

意大利和法國(guó)的終身抵押制度是一種特殊的抵押制度——空虛所有權(quán)制度下的“倒按揭”養(yǎng)老制度。其最大的特點(diǎn)在于它的性質(zhì)是抵押，所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，它留給繼承人回贖的權(quán)利，只有在繼承人放棄的時(shí)候，貸款人才能得到所有權(quán)。如果借貸人的壽命過(guò)長(zhǎng)，在其獲得的養(yǎng)老金超過(guò)其房屋價(jià)值的時(shí)候，借貸人必須向銀行或者金融機(jī)構(gòu)支付超過(guò)的份額。反之，如果在借貸人死去的時(shí)候剩余金額不足返還房屋的價(jià)值，而繼承人不愿意贖回房屋，可以選擇獲得其差價(jià)。

四、倒按揭養(yǎng)老制度在我國(guó)的實(shí)踐及障礙

在2014年我國(guó)保監(jiān)會(huì)批復(fù)了幸福人壽《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)》保險(xiǎn)條款及費(fèi)率，中國(guó)的首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽正式推出。此種“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品”是指有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至去世；老人去世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。但是第一次試點(diǎn)的簽約家庭只有12戶。此種通過(guò)保險(xiǎn)公司推行倒按揭養(yǎng)老模式的初次嘗試，并沒有收獲一個(gè)令人滿意的結(jié)果。

中信銀行也曾推出過(guò)“倒按揭”養(yǎng)老產(chǎn)品，申請(qǐng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)首先要出據(jù)一份老年人的健康證明，審核通過(guò)后，老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后，按月將貸款資金劃入中信銀行的卡上，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金就可以了，養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年。該模式與國(guó)外的不同之處在于貸款人不僅限于老人本人，且要求其家庭具有多套房產(chǎn)。i但最終實(shí)施效果也不盡如人意。結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀，筆者分析倒按揭養(yǎng)老在我國(guó)的難以推行障礙大致有三：

（一）傳統(tǒng)觀念的束縛難以擺脫

對(duì)于大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，“父繼子承”的觀念根深蒂固。在子女的經(jīng)濟(jì)壓力較大，而父母對(duì)于生活品質(zhì)沒有更高追求的家庭里，很少有人愿意將房子抵押來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老金。雖然選擇此種方式會(huì)獲得一筆可觀的養(yǎng)老金，但和失去產(chǎn)權(quán)比起來(lái)，對(duì)于很多老人來(lái)說(shuō)都難以接受，總得“于心不忍”。其次，傳統(tǒng)社會(huì)倫理道德的影響還體現(xiàn)在其他方方面面，例如：父母選擇“以房養(yǎng)老”難免被理解為子孫不孝，選擇倒按揭養(yǎng)老的家庭往往會(huì)遭受許多負(fù)面的社會(huì)評(píng)價(jià)。

（二）倒按揭的適用人群有限

對(duì)于倒按揭這種新型養(yǎng)老模式，可以加以選擇的人群大致分為三類。一類是收入不高的獨(dú)生子女家庭。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)必定面臨著贍養(yǎng)兩對(duì)老人的現(xiàn)狀。再加上如果還有孩子教育方面的支出，經(jīng)濟(jì)壓力難免很大，這時(shí)筆者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”實(shí)為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。一類是養(yǎng)老資金不足的老人，這是一種增加養(yǎng)老資金、提高老年生活水平的選擇。對(duì)這類老人來(lái)說(shuō)選擇倒按揭養(yǎng)老能使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴(yán)。還有一類是那些思想相對(duì)開放，父母喜歡自由無(wú)拘束的老年生活并且不愿與兒女有過(guò)多經(jīng)濟(jì)往來(lái)的家庭。這種家庭較傳統(tǒng)的中國(guó)家庭而言確實(shí)是少數(shù)，雖然目前有部分九零后的年輕人都表示其父母很樂(lè)意選擇這種養(yǎng)老方式。但就目前來(lái)說(shuō)“倒按揭養(yǎng)老”還并不是一個(gè)大眾化的選擇。

（三）缺乏相應(yīng)的制度基礎(chǔ)和法律保障

倒按揭養(yǎng)老模式作為一個(gè)舶來(lái)品，與我國(guó)現(xiàn)行的法律框架存在著種種沖突。若其要想在我國(guó)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)務(wù)之急，需要一個(gè)可以將其容納的法律制度來(lái)化解這些矛盾。同時(shí)，由于我國(guó)禁止流質(zhì)契約，這意味著保險(xiǎn)公司，銀行等金融機(jī)構(gòu)在投保人去世后，需等待房產(chǎn)拍賣、出售等處置，而不是直接獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，這便使得金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。在相關(guān)制度和法律規(guī)定還不成熟的現(xiàn)在，金融機(jī)構(gòu)面對(duì)重重風(fēng)險(xiǎn)，望而卻步。而老人們對(duì)于相應(yīng)的能否退保、房屋評(píng)估靠不靠譜、房?jī)r(jià)不穩(wěn)定等也問(wèn)題心存疑慮。種種因素最終導(dǎo)致倒按揭養(yǎng)老模式在我國(guó)舉步維艱。

五、構(gòu)建我國(guó)倒按揭養(yǎng)老制度法律框架

（一）土地制度調(diào)整

我國(guó)現(xiàn)行的土地制度規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。購(gòu)買者在購(gòu)買房屋后實(shí)際取得的不是土地的所有權(quán)而是有期限的使用權(quán)。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，續(xù)期需要重新簽訂土地出讓合同并繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。ii其后2007年我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期。但都未對(duì)具體的程序，土地出讓金金額計(jì)算做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，倒按揭養(yǎng)老制度運(yùn)行首先要排除土地制度上的障礙，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法明確在續(xù)期時(shí)土地出讓金的計(jì)算方法，費(fèi)用如何承擔(dān)，以便倒按揭養(yǎng)老在推行中能夠準(zhǔn)確評(píng)估房屋價(jià)值。

（二）明確產(chǎn)權(quán)，完善產(chǎn)權(quán)登記制度

2014年6月17日保監(jiān)會(huì)頒布的了一項(xiàng)指導(dǎo)意見，規(guī)定老年人申請(qǐng)以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品時(shí)必須對(duì)房屋具有完全獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。iii當(dāng)前，除了正式登記過(guò)擁有完整產(chǎn)權(quán)的房屋外，我國(guó)還存在著一些產(chǎn)權(quán)不明的房屋，例如農(nóng)村所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，這類房屋由于建造在集體土地上，而集體土地不允許被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此這類房屋難以得到國(guó)家房管部門的認(rèn)可。[5]筆者認(rèn)為，這一規(guī)定限制了倒按揭養(yǎng)老的參與主體范圍。對(duì)于已經(jīng)存在的農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)對(duì)其產(chǎn)權(quán)予以明確，并完善對(duì)其的登記管理。

（三）引入讓與擔(dān)保制度

前述第三部分中，筆者曾提到，由于我國(guó)物權(quán)法中禁止流質(zhì)契約的規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)在老人去世后無(wú)法直接獲得房屋的所有權(quán)，因而增加其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決這一問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以借鑒外國(guó)實(shí)踐，引入讓與擔(dān)保制度。所謂讓與擔(dān)保是指合同約定債務(wù)人以其財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)作為抵押物來(lái)?yè)?dān)保自己的債務(wù)，在其合債權(quán)到期無(wú)法履行債務(wù)時(shí)，讓與擔(dān)保權(quán)人可以直接以擔(dān)保物的所有權(quán)受償?shù)闹贫?。[6]在讓與擔(dān)保內(nèi)部關(guān)系中，讓與擔(dān)保權(quán)人僅獲得了所謂“形式”上的所有權(quán)即一種法律外觀上的所有權(quán)，但該種所有權(quán)無(wú)法對(duì)抗讓與擔(dān)保設(shè)定人的實(shí)質(zhì)所有權(quán)。只能依據(jù)設(shè)定人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的實(shí)質(zhì)目的而設(shè)定的擔(dān)保權(quán)進(jìn)行對(duì)抗。[7]由于讓與擔(dān)保制度中讓與擔(dān)保權(quán)人能夠獲得法律外觀上的所有權(quán)，能降低第三人介入的可能，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）通過(guò)其他等法律規(guī)范住房反向抵押貸款的市場(chǎng)主體

倒按揭養(yǎng)老在實(shí)施過(guò)程中存在各種操作風(fēng)險(xiǎn)，比如，支付周期，違約風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，遺產(chǎn)處置，產(chǎn)權(quán)變更，合同風(fēng)險(xiǎn)，突發(fā)事件等。[9]所以，應(yīng)該制定相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)加以保護(hù)。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)合法的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)主要包括銀行、農(nóng)村信用社、小額貸款公司等，保險(xiǎn)公司除發(fā)放人壽保險(xiǎn)保單質(zhì)押貸款外，還不具備發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款等其他類型貸款的功能。因?yàn)槭袌?chǎng)主體在自主經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)有非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，所以，市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)行為需要相關(guān)法律加以規(guī)范。因此在相關(guān)金融法律法規(guī)當(dāng)中對(duì)貸款機(jī)構(gòu)和借款人的權(quán)利義務(wù)加以規(guī)定尤為必要。

（五）完善住房反向抵押貸款配套服務(wù)環(huán)節(jié)相關(guān)法律制度

房屋評(píng)估中介作為倒按揭養(yǎng)老制度的一個(gè)重要參與方，具有重要作用，它直接牽扯到借款雙方的經(jīng)濟(jì)利益。我們需要專業(yè)公正獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，也需要建立專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)制，需要它客觀公正的處理反向抵押貸款過(guò)程中產(chǎn)生的利益糾紛，為借款人和貸款機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)。同時(shí)，我們可以適度減免相關(guān)服務(wù)費(fèi)用來(lái)擴(kuò)大參與，提供更親民的服務(wù)。

注釋：

i參見http：//finance.ifeng.com/bank/zzyh/20111019/4869407.shtml，訪問(wèn)日期2018年5月6日

ii《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”

iii《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》第六條第一款：“投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人”

【參考文獻(xiàn)】

[1]崔炎.住房反向抵押養(yǎng)老法律問(wèn)題與對(duì)策研究[D].哈爾濱工程大學(xué)，2016.

[2]于艷芳.美國(guó)“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015.38（1）.

[3]谷晏，肖海峰.“以房養(yǎng)老”的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示[N].海南金融，2014（4）.

[4]唐金成，曾斌.“以房養(yǎng)老”的國(guó)際比較及其經(jīng)驗(yàn)[J].西南金融，2015（11）.

[5]郭麗紅，龐美秋.我國(guó)“以房養(yǎng)老”法律制度的完善[J].汕頭大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）.2017（4）.

[6]王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究[M].北京：法律出版社，2000：16.

[7]梅瑞琪.讓與擔(dān)保制度法律構(gòu)成初探[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（3）.

[9]馮紅紅.基于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范視角的以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)量化研究[D]，江西師范大學(xué)，2015.