張勇

【摘 要】隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前景越來(lái)越好，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。然而房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也受眾多因素制約，房地產(chǎn)商必須加強(qiáng)管理，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制提出了幾點(diǎn)思考，供大家探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；控制措施；成本控制

一、概述

我國(guó)住房的供給日趨商品化，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種新型的投資行業(yè)，逐漸進(jìn)入了大眾的視野。現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)尚處在起步階段，較之發(fā)達(dá)國(guó)家不論是項(xiàng)目的成本控制方法和理論還是成本控制水平都還存在一定的差距。我們有必要去了解影響成本控制的影響因子，找到我國(guó)現(xiàn)階段在項(xiàng)目開發(fā)中存在的成本控制問題。通過詳細(xì)的分析，找到行之有效的解決辦法，同時(shí)不斷完善項(xiàng)目的成本控制理論體系，從而不斷提升我國(guó)項(xiàng)目的成本管控總體水平。

二、設(shè)計(jì)階段的影響因素

設(shè)計(jì)階段主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目前期的決策規(guī)劃和投資意圖是方案設(shè)計(jì)階段的重要設(shè)計(jì)內(nèi)容，這個(gè)階段的設(shè)計(jì)成果基本決定了整個(gè)項(xiàng)目的總投資估算。設(shè)計(jì)單位需在房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)助下調(diào)研與擬建項(xiàng)目有關(guān)的各種市政情況及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其中主要包括：地區(qū)氣候、項(xiàng)目周邊自然環(huán)境、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求、建筑允許高度、房屋退距、建筑密度、容積率、建筑造型、外立面等要求，除此以外還包括：擬建項(xiàng)目地形、地勘地質(zhì)資料、相關(guān)市政設(shè)施等其他與設(shè)計(jì)相關(guān)的各種客觀因素。初步設(shè)計(jì)是方案設(shè)計(jì)進(jìn)一步深化的成果體現(xiàn)，在這一階段中，整個(gè)擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)框架和設(shè)計(jì)內(nèi)容已基本成型。相應(yīng)的建筑方案、建設(shè)投資概算以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已基本確定下來(lái)。在這一階段過程中，進(jìn)一步明確了各種材料的選用、施工方案的選擇及設(shè)備的選型，對(duì)進(jìn)一步分析和論證擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)可行性提供了很大的幫助。在初步設(shè)計(jì)階段，最主要的工作內(nèi)容是各專業(yè)對(duì)本專業(yè)的重大設(shè)計(jì)方案或重大技術(shù)問題提出建設(shè)性的解決措施，同時(shí)論證該解決措施的有效性、經(jīng)濟(jì)性及合理性。影響初步設(shè)計(jì)階段成本控制的主要因素有：建筑平立面布局、技術(shù)方案、設(shè)備選型、結(jié)構(gòu)體系、建筑材料等。施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)意圖的最終體現(xiàn)，施工圖是對(duì)初步設(shè)計(jì)圖紙的進(jìn)一步具體量化，在材料的選用、設(shè)備的選型上做了更加詳細(xì)的解釋，更加完善了設(shè)計(jì)內(nèi)容。另外為保證施工單位人員對(duì)施工圖紙內(nèi)容的正確理解，根據(jù)相關(guān)要求，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)完圖紙后，仍應(yīng)派專項(xiàng)設(shè)計(jì)人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)交底，并與參建項(xiàng)目各方共同會(huì)審圖紙，最后根據(jù)圖紙會(huì)審意見，修改圖紙中不符之處，最大程度減小圖紙中的錯(cuò)誤、漏洞、碰撞、確定等現(xiàn)象。影響施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制的主要因素有：建筑材料、設(shè)備選型、圖紙質(zhì)量等。

三、設(shè)計(jì)階段成本控制的措施

（一）技術(shù)措施

技術(shù)措施主要采用限額設(shè)計(jì)、圖紙審查、變更管理等技術(shù)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。所謂限額設(shè)計(jì)就指在設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)文件以及后續(xù)簽訂的設(shè)計(jì)合同中應(yīng)明確設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)按招標(biāo)文件及合同規(guī)定的限額指標(biāo)完成設(shè)計(jì)任務(wù)。限額設(shè)計(jì)指標(biāo)下達(dá)后，各方人員在每個(gè)階段均應(yīng)及時(shí)檢查限額指標(biāo)完成情況，這就要求設(shè)計(jì)人員必須加強(qiáng)成本節(jié)約觀念。加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中的成本費(fèi)用專業(yè)檢查，如出現(xiàn)超過限額盈及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題通過相應(yīng)技術(shù)措施進(jìn)行核算調(diào)整，確保各專業(yè)限額能在可控范圍，保障整個(gè)項(xiàng)目限額的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。圖紙審查就是通過對(duì)參建各方都加大對(duì)圖紙審查的力度，今早發(fā)現(xiàn)和避免圖紙中出現(xiàn)的錯(cuò)誤、漏洞、碰撞、缺點(diǎn)等問題，以及可能影響建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量、成本的一些其他問題，實(shí)現(xiàn)即時(shí)修改和圖紙優(yōu)化的目的，避免建設(shè)中不必要的浪費(fèi)甚至返工，這必將極大降低項(xiàng)目建設(shè)成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)加大變更管理力度，特別要加強(qiáng)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)變更的管理，控制工程建設(shè)造價(jià)。所以設(shè)計(jì)單位需加大對(duì)施工圖紙進(jìn)行校審力度；其次由于其他原因或其他相關(guān)部門造成的工程設(shè)計(jì)變更，需盡量爭(zhēng)取在施工之前進(jìn)行解決，以減少資源的損失和浪費(fèi)；再者設(shè)計(jì)變更的控制工作并非某個(gè)單一部門的事情而是需要多方積極參與，比如通過舉行專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相關(guān)的論證會(huì)，對(duì)設(shè)計(jì)變更審核通過后方可實(shí)施，進(jìn)而有效減少投資。

（二）組織措施

管理組織是成本控制的靈魂，是設(shè)計(jì)階段成本控制的主體，要實(shí)現(xiàn)成本控制的實(shí)效性，必須有相當(dāng)能力的管理人員開展管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)相關(guān)管理人員管理技術(shù)和管理水平的培訓(xùn)，提高企業(yè)整體管理水平和素質(zhì)，不斷學(xué)習(xí)新的項(xiàng)目管理知識(shí)和方法，這樣才能在設(shè)計(jì)過程中在對(duì)設(shè)計(jì)管控的同時(shí)又能對(duì)投資進(jìn)行分析，能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)成果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的總投資造價(jià)的控制尤為重要。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位是保證設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性和科學(xué)性重要基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式正式為了響應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展，只有通過嚴(yán)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位才能最終被留下來(lái)。因此建立招標(biāo)體制，可以讓優(yōu)秀的設(shè)計(jì)人員得以充分施展自身的才華。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)體制可以選擇更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而也保證了工程整體的質(zhì)量。

（三）合同措施

合同措施是較為直觀和有效的成本控制措施，從成本控制角度來(lái)看，設(shè)計(jì)合同中限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)進(jìn)度、違約責(zé)任的條款應(yīng)尤應(yīng)詳細(xì)，并且合同雙方要把合同的重要性放在首位，各方均應(yīng)成立合約管理部，由其專門進(jìn)行合同管理，并同時(shí)通過督促、檢查、協(xié)調(diào)等手段督促對(duì)方嚴(yán)格的按照簽訂的合同的要求來(lái)執(zhí)行。因此，正確履行一份完整的設(shè)計(jì)合同，是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容，通過合同措施能讓成本控制措施顯得更加有效。

（四）激勵(lì)措施

科學(xué)合理的激勵(lì)措施是房地產(chǎn)企助推項(xiàng)目建設(shè)各方工作積極性的重要手段，房進(jìn)一步提上地產(chǎn)企業(yè)工作效率創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期良性的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)常用的激勵(lì)措施有很多，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種激勵(lì)措施：第一是設(shè)置激勵(lì)獎(jiǎng)金，這是目前為止見效最快效果做好的一種激勵(lì)措施，也是最能激發(fā)和調(diào)動(dòng)員工的工作熱情和創(chuàng)新精神的一種激勵(lì)措施；第二是目標(biāo)激勵(lì)，所謂目標(biāo)激勵(lì)措施即是通過設(shè)置激勵(lì)目標(biāo)，只有達(dá)到激勵(lì)目標(biāo)員工才能在工資待遇、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、職稱晉升和職位競(jìng)爭(zhēng)上更有優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)激發(fā)和調(diào)動(dòng)員工積極性；第三是授權(quán)激勵(lì)，授權(quán)激勵(lì)是指企業(yè)授予某位員工更高或更重要的權(quán)利，來(lái)激發(fā)員工的潛力，取得更優(yōu)異的成績(jī)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)前景良好，但也存在較多風(fēng)險(xiǎn)因素，必須加強(qiáng)控制和管理，本文從技術(shù)、組織、合同和激勵(lì)等方面提供了有益參考，也給房地產(chǎn)開發(fā)成本控制方法提供一些思考方式。

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