楊嘉盈

摘 要：土地作為一種稀缺資源，需要政府進(jìn)行有效的管理，是社會生產(chǎn)經(jīng)營的基本要素之一，也是國家資源的重要組成部分。由于我國的土地儲備管理仍然處于初級階段，在實踐過程中暴露出一些問題，因此，對土地資源進(jìn)行優(yōu)化管理配置，建立可持續(xù)發(fā)展的土地儲備制度是當(dāng)前政府部門應(yīng)該大力解決的問題。

關(guān)鍵詞：土地儲備；管理；對策

1政府土地儲備管理中常見的問題

1.1 土地儲備管理制度有待完善

目前，我國采用的政府土地儲備管理制度基本上是由地方政府來實施，大部分管理制度都缺乏系統(tǒng)性的理論作為支撐。同時，國家也未明確政府土地儲備管理機構(gòu)的法律地位，從而使政府土地儲備管理機構(gòu)的法律地位比較模糊，無法確保管理工作的進(jìn)度和質(zhì)量。雖然目前我國已經(jīng)出臺了《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》，但是在實際應(yīng)用過程中很難對其進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，從而阻礙了政府土地儲備管理的開展。如今，隨著人類法律意識提高，土地糾紛時有發(fā)生，要想使其得到有效的解決，就需要進(jìn)一步完善土地儲備管理制度。

1.2 利益分配制度不完善

我國開展了全民所有制的土地管理制度，政府行使土地的所有權(quán)，而地方政府是土地儲備的最大受益者，部分地區(qū)土地凈收益甚至已經(jīng)成為政府財政收入的主要來源。我國開展了省以下垂直管理模式，直接由省政府部門收取市、縣的土地審批權(quán)。目前，我國省政府與市政府、中央與地方政府間所掌握的財權(quán)與事權(quán)分配極不合理，從而誘發(fā)了一系列的推諉扯皮、爭奪利益現(xiàn)象，對政府土地儲備管理工作的順利開展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

1.3 土地儲備管理效率低下

通常情況下，政府土地儲備管理是一項綜合性的系統(tǒng)工程，其一般需要多個政府部門聯(lián)合參與。此外，在進(jìn)行政府土地收儲過程中，還經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)和國有資產(chǎn)核銷難的問題，導(dǎo)致一些城市入地?zé)o法順利的完成儲備管理工作，致使政府土地儲備管理效率低下。

1.4 土地儲備金融風(fēng)險加劇

實際上，政府土地儲備具有資本密集型特點，其進(jìn)行融資的渠道主要是商業(yè)銀行貸款。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，我國目前的土地儲備貸款規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬億，這樣大規(guī)模的商業(yè)性抵押貸款將會增加土地儲備金融風(fēng)險。同時，土地整理周期長，這樣會使貸款利息不斷增加，同樣也會導(dǎo)致土地儲備金融風(fēng)險加劇，有的時候還會出現(xiàn)融資成本高于土地收益的現(xiàn)象。同時，由于政府土地儲備資金本應(yīng)該由財政部門承擔(dān)，但是土地儲備管理中心卻肩負(fù)起了該責(zé)任，加上項目土地收儲待付資金、現(xiàn)有債務(wù)的壓迫，將會土地儲備金融風(fēng)險加劇的問題。

2提高政府土地儲備管理的策略

2.1 建立健全土地儲備法律體系

我國建立的土地儲備制度的主要依據(jù)是《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》以及《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和《土地儲備管理辦法》等法律法規(guī)和政策。在土地儲備制度的控制與完善的過程中，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行安排。按照法律的要求進(jìn)行土地儲備制度的控制與完善，真正將土地儲備制度的完善落到實處，朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的方向邁進(jìn)。依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)政策和法律基本精神去開展土地儲備制度的控制與完善。制作出一個合適的方案，使得土地儲備制度的控制與完善朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展和進(jìn)步。

2.2行政管理和資產(chǎn)經(jīng)營職能相分離

在進(jìn)行土地儲備改革的過程中，可以將行政管理與資產(chǎn)經(jīng)營相分離，實行“雙軌制”。分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這樣有利于不斷提高土地儲備機構(gòu)的宏觀調(diào)控的能力與監(jiān)管水平。不斷提高整體工作水平與能力。同時，一個合格的單位需要定期的為員工進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，在宣傳與教育中，強化每個員工的實際操作能力。在全局理念的引導(dǎo)下，重視關(guān)鍵部分，強化重點與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。全方位，多層次的進(jìn)行土地儲備的管理與土地儲備制度的完善。

對于土地儲備制度的控制與管理，一個關(guān)鍵之處就是建立專業(yè)的控制管理部門，并且保證其部門的獨立性，明確在土地儲備制度控制和管理方面的職能范圍，從制度上保證其唯一性，避免其他部門對于管理控制部門工作的影響，提高管理質(zhì)量與效率，真正將工作落實到實處。其次是建立管理部門的準(zhǔn)備過程中，需要加強對管理人員的培訓(xùn)與引導(dǎo)，進(jìn)行一些相關(guān)知識的培訓(xùn)，提高管理人員的職業(yè)道德與服務(wù)水平，實現(xiàn)土地儲備制度管理素質(zhì)的提升，以保證做好控制與管理的工作。第三就是為了提高相關(guān)管理人員的積極性與能動性，制定嚴(yán)格的技術(shù)控制管理部門的考核機制。可以采取一些方式與手段，例如：將土地儲備制度管理工作效果納入到績效考核和薪酬管理中去，調(diào)動管理人員的積極性；設(shè)立獎勵機制等手段方式，激發(fā)控制管理人員的熱情，將工作落實到實處。

2.3優(yōu)化土地儲備資金籌資渠道

土地儲備機構(gòu)在進(jìn)行一些土地資源整合的工作時，是需要巨大的資金作為支持與后盾的。因此在落實土地儲備制度的時候，首先應(yīng)該重視與優(yōu)化土地儲備籌資的渠道。在各個方面加強宏觀的調(diào)控與創(chuàng)新土地籌備的融資模式。通過借鑒發(fā)達(dá)國家的土地儲備制度的成功之處，逐漸的實現(xiàn)提升資金管理水平的目標(biāo)。因此，土地儲備制度的完善，一個關(guān)鍵的地方就是要完善土地儲備的經(jīng)濟成本的資金籌備，將土地儲備所需的籌資渠道更加順利與完善，在追求經(jīng)濟效益與社會效益的同時，不斷的降低經(jīng)濟成本，更好的促進(jìn)相關(guān)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展與壯大。

2.4建設(shè)土地儲備監(jiān)督約束機制

要想提高政府土地儲備管理工作的效率，就需要具備土地儲備監(jiān)督約束機制，其一般需要從以下幾個方面著手建設(shè)：①提高政府土地儲備管理工作透明度，定期向社會公開發(fā)布土地儲備管理信息，接受全社會的監(jiān)督。②對政府土地儲備管理工作流程進(jìn)行規(guī)范，并要求各個機構(gòu)嚴(yán)格按照流程開展工作，嚴(yán)禁暗箱操作。③加大監(jiān)管部門執(zhí)法力度，明確政府土地儲備管理監(jiān)督機構(gòu)的基本職責(zé)和處罰權(quán)力。

3 結(jié)語

總之，土地儲備制度工作的好與壞直接影響著我國土地建設(shè)事業(yè)的優(yōu)質(zhì)與否。相關(guān)的控制管理體系不是一朝一夕就可以完成的，對于相關(guān)人員來說，應(yīng)該不斷的總結(jié)自我，找出合適的土地儲備制度模式，不斷地進(jìn)行完善與調(diào)整，促進(jìn)土地儲備制度向著更高質(zhì)量與高水平發(fā)展。不斷探索優(yōu)秀的土地儲備制度管理方案，促進(jìn)中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)中國夢的早日實現(xiàn)。

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（作者身份證號碼：440104198509063143）