楊柳

摘 要 本文結(jié)合實際探討土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟存在的內(nèi)在聯(lián)系，首先闡述相關(guān)理論，其次解析土地管理的制度環(huán)境變遷要點，最后對兩者的關(guān)系進行研究，希望能給相關(guān)業(yè)內(nèi)人士提供一些參考。

關(guān)鍵詞 土地管理 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)濟發(fā)展

一、理論基礎(chǔ)

（一）制度環(huán)境

制度就是一個企業(yè)想要得到發(fā)展，就需要達到當(dāng)?shù)貙ζ髽I(yè)的各種要求，比如對投資商、經(jīng)營商的要求等等。一般來看，制度可以被分成正式的制度和非正式的制度，當(dāng)?shù)氐姆珊驼呤钦降闹贫?，外資企業(yè)想要獲得一席之地，就要遵守當(dāng)?shù)氐闹贫?。如果制度不能得到有效落實，那么可能會出現(xiàn)很多的問題，在很大程度上反映現(xiàn)狀，包括政治和社會現(xiàn)狀。在制度之下，官員的腐敗和群眾態(tài)度都能有一定的體現(xiàn)。

（二）戰(zhàn)略反應(yīng)方式

如今我國的制度環(huán)境變化很大，這給企業(yè)的發(fā)展帶來很大的影響。因此，企業(yè)應(yīng)該充分考慮應(yīng)對的措施，接下來如何發(fā)展。企業(yè)只有明確自身的發(fā)展觀念，才能順應(yīng)時代的發(fā)展。依照相關(guān)的文獻可以得知，劃分企業(yè)的對抗壓力程度，一般就在幾個層面上。

企業(yè)對制度的態(tài)度還可以被預(yù)測，通?？梢越Y(jié)合制度觀點和資源依賴觀點，依照分類，明確企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。企業(yè)在發(fā)展的過程中，還會遇到很多問題，面臨多方面的壓力。所以在壓力制度來的時候，企業(yè)會有反抗，這是一種良性的互動。國外的學(xué)者，將企業(yè)的壓力制度分為十來種。但是需要注意的是，這數(shù)十種反應(yīng)都是在某一種情況下的。

二、土地管理的制度環(huán)境變遷

（一）法律環(huán)境

法律不能違背，法律是制度的一個方面，所以企業(yè)必須要遵循。我國的土地管理有關(guān)法律仍然需要完善。早在2000年，我國就對房地產(chǎn)行業(yè)做出了規(guī)定，有關(guān)法律也初步形成。從那時起，房地產(chǎn)行業(yè)就有了規(guī)范制度，法律還能對房地產(chǎn)行業(yè)進行制約。但在實際的施工過程中，有關(guān)法律的不成熟就有所表現(xiàn)，其中最大的問題是取得土地的方式。在那時，房地產(chǎn)商和政府協(xié)商后，形成共識就可以使用土地。這也不難看出在里面有很大的風(fēng)險。房地產(chǎn)商所處的地區(qū)，只要官員權(quán)力越大，就越有權(quán)力出讓土地，并沒有做出詳細的規(guī)定，所以不能得知房地產(chǎn)商是不是規(guī)范的，這樣的情況還持續(xù)了很長的時間。直到2004年，我國地方政府調(diào)整了政策，發(fā)布了土地出讓的有關(guān)政策，經(jīng)營土地不是通過政府官員和企業(yè)私自轉(zhuǎn)讓了，需要有規(guī)范的流程，比如掛牌等等，這樣的改變對房地產(chǎn)開發(fā)有很大的意義。國家對相關(guān)法律的建設(shè)和修改，都體現(xiàn)出了制度的成熟和國家的穩(wěn)定進步，成熟的目標(biāo)不會在一夕之間實現(xiàn)，需要緩慢遞進的過程。因此，制度的完善還需要一定的時間。在這個過程中，我國可以多學(xué)習(xí)和吸收外國的經(jīng)驗技術(shù)，通過多種多樣的渠道來提升自身的實力，積極解決途徑遇到的困難，以更好地完善制度。

（二）政策環(huán)境

20世紀(jì)90年代末，我國對稅收進行了改革。除了中央的稅收要求，別的經(jīng)費都被納入了地方經(jīng)費，地方政府可以通過轉(zhuǎn)賬土地使用權(quán)等方式獲取自身的財政支持，因此地方政府很支持企業(yè)的開發(fā)事業(yè)，這也從側(cè)面說明政府與房地產(chǎn)企業(yè)需要合作。如今，沿海地區(qū)有很多類似的土地政策。

三、土地的管理制度對房地產(chǎn)戰(zhàn)略的影響

（一）遵守

這幾年來，我國的制度逐步完善，有關(guān)法律條文也在落實的過程中，比如采購法律和公共工程的要求，企業(yè)只能按照規(guī)范要求來進行投標(biāo)。其中，制度化對企業(yè)來說，影響最大。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照目前國家對土地使用的規(guī)定，遵循嚴(yán)格的法律規(guī)范。

（二）隱藏

目前企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，面對目前國家法律，表面遵循，但經(jīng)常在背后尋找漏洞，找到牟利的機會，進而走上不正當(dāng)?shù)牡缆?，所以我國急需建立健全市場?guī)范制度，這也是努力的目標(biāo)和方向。

（三）入伙

如今的房地產(chǎn)企業(yè)在從事開發(fā)的過程中，面對國家的許多制度，讓官員或者地方名人在整體開發(fā)過程中都獲取到足夠高的利潤。通常，企業(yè)成立起教育基金，向別的學(xué)校提供足量的獎金，請一些具有影響力的官員或名人加入進來，把這個好的名聲和這些人一塊分享，借用這個機會來拉攏關(guān)系；或者在施工期間把沒什么技術(shù)含量的工作分給當(dāng)?shù)氐膹S商制作，用正當(dāng)方法出讓利益。而入伙的方式是進入企業(yè)內(nèi)部，但并沒有涉及重大決策的指定。

（四）控制

我國的很多地方官員都是上級分派的，地方政府必須聽命于中央政府。面對目前非正式制度和官場潛規(guī)則的時候，企業(yè)需要直接和中央接觸，在獲得到支援之后，再讓地方政府配合。中央政府直接命令地方政府配合企業(yè)的需要，幫助企業(yè)解決在建造中遇到的問題，還要提供經(jīng)營方面的援助。

四、結(jié)語

雖然土地的管理制度已經(jīng)得到了發(fā)展，但是目前還需要不斷完善，完善有關(guān)的法律條款，規(guī)范市場的運營。房地產(chǎn)企業(yè)從事市場開發(fā)的時候，應(yīng)遵循國家的法律。

（作者單位為鹽城市大豐區(qū)國土資源局）

參考文獻

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