摘 要：2016年9月起，19個(gè)城市相繼宣布出臺(tái)限購(gòu)政策，同時(shí)取消一些現(xiàn)有非市場(chǎng)化的調(diào)控措施，以達(dá)到遏制投機(jī)和過度投資，保護(hù)和滿足剛性需求的目的，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，確保行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。本文從微觀角度，以南京市為例，通過調(diào)查限購(gòu)政策對(duì)不同需求消費(fèi)者的影響，來淺談限購(gòu)政策的有效性以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策；南京；消費(fèi)者；剛性需求；投資性需求

一、 南京限購(gòu)政策概況

2016年9月，南京市政府出臺(tái)限購(gòu)政策，其政策規(guī)定在主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）證明，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房；非外地戶口有中高級(jí)職稱或碩士學(xué)歷以上最多擁有1套新建商品住房和二手住房，不受戶籍限制即不需提供2年及以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）證明。

二、 調(diào)查概況

（一） 調(diào)查群體基本情況

本次調(diào)查共獲得有效問卷97份，調(diào)查者受教育程度普遍較高，對(duì)限購(gòu)政策有一定了解與認(rèn)知，可滿足研究需要，對(duì)象基本情況如下：

（二） 房屋擁有和需求情況

通過對(duì)97份問卷的分析得到調(diào)查群體中無房產(chǎn)所占的比例為48.45%，擁有一套房產(chǎn)的、兩套房產(chǎn)、兩套以上房產(chǎn)的比例分別為31.96%、13.40%、6.19%；48.45%的人其購(gòu)房目的為首購(gòu)自住，出于改善居住條件、子女婚房、進(jìn)行投資以及其他用途的比例分別為27.84%、7.22%、12.37%、4.12%；購(gòu)房需求強(qiáng)烈的人占51.55%，需求一般、較弱的人分別占31.96%、16.49%。

（三） 政策認(rèn)知情況

通過調(diào)查數(shù)據(jù)得知，56.70%的人認(rèn)為政策執(zhí)行到位，認(rèn)為政策執(zhí)行一般、不夠到位以及不清楚的比例分別為27.84%、11.34%、4.12%；近60%的人對(duì)限購(gòu)政策持支持態(tài)度，其多為剛性需求者或改善住房型需求者，11.34%的人持反對(duì)態(tài)度，大多為投資型需求者，還包括小部分外地戶籍的剛性需求者。

（四） 政策影響狀況

分析調(diào)查數(shù)據(jù)得知，58.76%的人表示限購(gòu)政策對(duì)其購(gòu)房意愿產(chǎn)生影響，其具體影響為17.54%人決定不買房，42.11%的人決定買房，40.35%的人持觀望態(tài)度，延期買房；52.28%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，不變和下跌的比例分別占23.71%、23.71%。

三、 存在問題

（一） 限購(gòu)政策誤傷剛性需求者

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策雖有效抑制了投資型需求者，減少了其“廣廈千萬間”的現(xiàn)象，控制

了房產(chǎn)交易的亂象，將房產(chǎn)交易控制在一個(gè)較為合理的空間，但也誤傷了不少剛性需求者，不少外地戶籍者表示提交繳納2年以上個(gè)人所得稅的證明這一要求使其暫時(shí)無法買房，沒有“立錐之地”。而且調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少剛性需求者擔(dān)心房?jī)r(jià)的再度上漲，未來政策會(huì)更加嚴(yán)格苛刻，其購(gòu)房需求強(qiáng)烈且意愿上升。

（二） 限購(gòu)政策影響周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少投資型需求者在南京執(zhí)行限購(gòu)政策后，將其投資目光轉(zhuǎn)向周邊的三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖減緩了已經(jīng)處于飽和狀態(tài)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)其進(jìn)行緩沖，使其處于冷凍狀態(tài)，但對(duì)周邊的三線房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，房?jī)r(jià)略微上漲，對(duì)當(dāng)?shù)貏傂孕枨笳咭约案纳菩妥》啃枨笳卟焕?/p>

（三） 限購(gòu)政策針對(duì)性不足

限購(gòu)政策雖精準(zhǔn)打擊了擁有兩套房產(chǎn)以上的投資型需求者，但就調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少擁有一套房產(chǎn)的本地戶籍者購(gòu)買第二套房用于投資，甚至出現(xiàn)“以房養(yǎng)房”的現(xiàn)象，用收納的租金償還銀行貸款，暫行限購(gòu)政策無法解決此類問題。

（四） 限購(gòu)政策進(jìn)退兩難

限購(gòu)政策會(huì)冷凍房地產(chǎn)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期的限購(gòu)政策，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)空置率上升，面臨難以償還商業(yè)貸款的壓力，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)下降一個(gè)檔次，難以長(zhǎng)遠(yuǎn)，但同時(shí)不少投資性需求者看衰限購(gòu)政策，一旦政策取消，勢(shì)必炒房導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，傷害剛性需求者以及改善型住房需求者的利益。

四、 總結(jié)與反思

（一） 結(jié)論

本研究主要從微觀角度研究限購(gòu)政策對(duì)不同購(gòu)房意愿消費(fèi)者的影響，結(jié)合調(diào)查者戶籍以及擁有房產(chǎn)的數(shù)目得出，政策極大降低了擁有二套及以上房產(chǎn)的南京戶籍消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，有效地抑制了本地人的炒房投機(jī)行為，但可能會(huì)誤傷外地戶籍者，使其短時(shí)間無法買房，而且出于擔(dān)心房?jī)r(jià)的再度上漲，未來政策會(huì)更加嚴(yán)格苛刻，導(dǎo)致其購(gòu)房需求強(qiáng)烈且意愿上升，產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)；存在可能對(duì)周圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊、針對(duì)性不足以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性缺乏問題。限購(gòu)政策實(shí)行一年半，未能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，僅通過抑制投資需求是無法解決問題的，應(yīng)考慮大多數(shù)購(gòu)房者即住房剛性需求者和住房改善者的情況，如何解決這些人的需求才是重中之重，由此現(xiàn)行限購(gòu)政策并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

（二） 反思

由于客觀條件的限制，本研究在樣本選擇，樣本質(zhì)量，樣本數(shù)量上存在不足，如僅在銀行，房產(chǎn)中心發(fā)放問卷，影響樣本的代表性。同時(shí)數(shù)據(jù)分析也只停留在單因素分析，交叉分析階段，說服力尚缺。僅從消費(fèi)者微觀層面討論得出結(jié)論也存在不足。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫瑩，羅新波，焦愛英.“限購(gòu)令“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房消費(fèi)行為的影響——以天津市為例[J].中國(guó)市場(chǎng)，2011（48）.

作者簡(jiǎn)介：郭鵬程，江蘇省南京市，江蘇省南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院。