文/徐峰

歷史保護(hù)建筑是歷史文化的重要載體，也是研究中華歷史的實(shí)物例證。保護(hù)城市歷史建筑，對(duì)繼承和發(fā)揚(yáng)優(yōu)秀文化傳統(tǒng)，對(duì)研究國家和民族政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、思想、文化、藝術(shù)、工程技術(shù)等方面的發(fā)展歷史，均有重要意義。隨著我國經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)歷史保護(hù)建筑的準(zhǔn)確估價(jià)也備受社會(huì)關(guān)注。筆者依據(jù)從業(yè)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)研究，就歷史保護(hù)建筑估價(jià)思路作以下幾方面的探討。

一、歷史保護(hù)建筑的概念和特性

首先要確定何為歷史保護(hù)建筑。它通常是指建成三十年以上，在一定程度上反映各個(gè)時(shí)期的政治活動(dòng)和現(xiàn)象、不同歷史階段的風(fēng)貌和各種文化的傳承，具有一定保護(hù)價(jià)值的建筑。在此要說明一下，“建筑”代表的是房地結(jié)合體，即包含建（構(gòu)）筑物及其附屬的土地，絕非單純建筑形態(tài)。

國家在城市規(guī)劃中會(huì)制定相應(yīng)的措施，保存和保護(hù)有歷史價(jià)值的地區(qū)、建筑群和建筑物（包括遺跡），甚至整座城鎮(zhèn)。以上海為例，政府頒布的《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》對(duì)保護(hù)建筑是這樣確定的：建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以確定為優(yōu)秀歷史建筑：（一）建筑樣式、施工工藝和工程技術(shù)具有建筑藝術(shù)特色和科學(xué)研究?jī)r(jià)值；（二）反映上海地域建筑歷史文化特點(diǎn)；（三）著名建筑師的代表作品；（四）在我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上具有代表性的作坊、商鋪、廠房和倉庫；（五）其他具有歷史文化意義的優(yōu)秀歷史建筑。由此可見，在歷史保護(hù)建筑的整個(gè)價(jià)值體系中，不僅包含了建筑物本身的價(jià)值，而且還有歷史、文化、科學(xué)、政治等價(jià)值，它們之間既相互聯(lián)系又相互影響。

其次，我們還要清楚歷史保護(hù)建筑若被依法確定為文物，就不能買賣，其保護(hù)管理要依照文物保護(hù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。未確定的非文物建筑，其房屋產(chǎn)權(quán)是可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的。

第三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史保護(hù)建筑交易案例來看，其交易價(jià)格比同地段類似或近似的房地產(chǎn)要高，有些甚至高許多。筆者認(rèn)為其原因是歷史保護(hù)建筑的價(jià)值內(nèi)涵與一般房地產(chǎn)不一樣，導(dǎo)致其交易價(jià)格高出一般的房地產(chǎn)價(jià)格。

二、歷史保護(hù)建筑的估價(jià)難點(diǎn)

明確了歷史保護(hù)建筑的內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師來說，如何從房地產(chǎn)估價(jià)的角度去判斷和把握歷史保護(hù)建筑的價(jià)值，認(rèn)知其價(jià)值的內(nèi)涵和外延，這既是估價(jià)的重點(diǎn)，也是其難點(diǎn)。

歷史保護(hù)建筑的價(jià)值內(nèi)涵包含三類：第一類是物理價(jià)值，理論上說是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體，也就是建筑物及其占用范圍內(nèi)土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上建筑物的價(jià)值，通俗點(diǎn)說就是房地價(jià)值。第二類是文化價(jià)值，是指客觀事物所具有的能夠滿足一定文化需要的特殊性質(zhì)或者能夠反映一定文化形態(tài)的屬性。歷史、藝術(shù)、科學(xué)等價(jià)值，筆者在這里都將其歸在文化價(jià)值的大概念中。第三類是政治價(jià)值，主要指人們對(duì)政治活動(dòng)和政治現(xiàn)象作出的價(jià)值判斷，也指人們所希望得到的政治意義。政治價(jià)值是價(jià)值在政治領(lǐng)域的特殊表現(xiàn)，是人們?cè)谡J(rèn)識(shí)和進(jìn)行政治活動(dòng)中所持有的特定的行為取向。

這三類價(jià)值中，最基本的價(jià)值表現(xiàn)為物理價(jià)值，文化和政治兩大類價(jià)值是附加值，是通過房地價(jià)值體現(xiàn)的。同時(shí)又因?yàn)闅v史建筑具有文化和政治等價(jià)值，所以它會(huì)隨著時(shí)間的推移、時(shí)代的進(jìn)步、社會(huì)的發(fā)展而不斷地增值，使得房地價(jià)值不斷提升。

為什么歷史建筑房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有這些附加值？筆者認(rèn)為影響交易價(jià)格的主要因素是交易各方的心理因素，歷史建筑的唯一性、特殊需求、增值功能和未來的預(yù)期等方面最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格起決定性作用。

三、歷史保護(hù)建筑的估價(jià)方法

如何從估價(jià)角度來體現(xiàn)上述這些價(jià)值呢？從前面的闡述中可以看出，筆者雖然把歷史建筑的價(jià)值分了三大類，但是價(jià)值內(nèi)涵只包含了自身價(jià)值和附加值。如何運(yùn)用估價(jià)技術(shù)思路來評(píng)估歷史保護(hù)建筑價(jià)值？下面就具體的估價(jià)方法來逐一闡述。

首先介紹的是房地產(chǎn)估價(jià)最基本的也是最常用的三種估價(jià)方法——比較法、收益法及成本法——在歷史保護(hù)建筑估價(jià)中的運(yùn)用。

運(yùn)用比較法估價(jià)，其先決條件是要有個(gè)具備比較充分的有效數(shù)據(jù)的交易市場(chǎng)，然后通過一些估價(jià)技術(shù)手段，經(jīng)過調(diào)整、修正得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。歷史保護(hù)建筑包含了很多類，有些類別可能有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐比較法的運(yùn)用，但也有些類別可能因特殊因素使比較法的運(yùn)用受限制。對(duì)于比較法而言，如果可以運(yùn)用的話，它最終得到的價(jià)格是體現(xiàn)了所有價(jià)值的，即包含了自身價(jià)值和附加值。

收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益，利用報(bào)酬率或資本化率等，通過估價(jià)測(cè)算來得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值。歷史建筑若本身就有收益，那可以直接運(yùn)用收益法進(jìn)行測(cè)算得到價(jià)值。假如歷史建筑受限制或有特殊原因無法直接產(chǎn)生收益，則可以通過類似的歷史建筑租金收益或其他收益作為估價(jià)對(duì)象的潛在收益。通過這兩種途徑的收益后得歷史保護(hù)建筑的價(jià)值，與比較法一樣也涵蓋了全部的價(jià)值。

成本法通過測(cè)算重置或重建相同的歷史建筑需要花費(fèi)的必要支出得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。此方法在一定程度上能體現(xiàn)歷史建筑的技術(shù)、工藝等部分價(jià)值，但對(duì)于一些附加在建筑物上的特定價(jià)值，比如政治、文化等價(jià)值，則無法通過此方法進(jìn)行測(cè)算，所以筆者認(rèn)為此方法適合求取前述歷史建筑的房地價(jià)值。

其次，基于上述對(duì)歷史建筑價(jià)值的種類和內(nèi)涵的表述和分析，筆者以實(shí)踐所得經(jīng)驗(yàn)增加了兩種新的估價(jià)方法：性價(jià)分析法、系數(shù)調(diào)整法或比值調(diào)整法。

性價(jià)分析法是先評(píng)估歷史建筑的房地價(jià)值，再根據(jù)此類歷史建筑的特性，經(jīng)過比較分析得出其擁有哪些不同類型的價(jià)值，并通過一些數(shù)據(jù)指標(biāo)把這些價(jià)值進(jìn)行量化，使歷史保護(hù)建筑的其他兩大類價(jià)值反映出來，最后得到整體價(jià)值。

歷史保護(hù)建筑的房地價(jià)值，可以通過一些類似或相近的一般房地產(chǎn)的交易價(jià)格得到，也可以利用成本法，通過重置或重建成本的測(cè)算得到房地價(jià)值。

需估價(jià)的歷史保護(hù)建筑擁有哪些方面的價(jià)值，可以通過了解國家對(duì)歷史保護(hù)建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和一些具體法律法規(guī)的規(guī)定，再經(jīng)過比較分析判斷得出。對(duì)這些價(jià)值如何進(jìn)行量化？筆者認(rèn)為可以通過國家公布的、行業(yè)里認(rèn)可的和自身所掌握的一些數(shù)據(jù)指標(biāo)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，在不斷積累的估價(jià)知識(shí)中提煉和汲取方法。

系數(shù)調(diào)整法或比值調(diào)整法，是把其他交易過的歷史建筑價(jià)格和同類的一般房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，取得一個(gè)比值或系數(shù)，然后對(duì)其進(jìn)行分析調(diào)整，最后得到需要評(píng)估的歷史保護(hù)建筑的價(jià)值。

具體來說，就是參考一些歷史保護(hù)建筑的成交案例，然后再找出和這些相類似或相近的一般房地產(chǎn)交易案例，比對(duì)兩種交易價(jià)格，得到的比值或系數(shù)就是歷史保護(hù)建筑超出一般建筑物價(jià)值的那部分附加值。然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況對(duì)這些比值和系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，并找到與估價(jià)對(duì)象類似和相近的一般房地產(chǎn)交易案例，通過分析判斷及運(yùn)用估價(jià)技術(shù)手段測(cè)算出歷史保護(hù)建筑的價(jià)值。

此方法首先要把歷史保護(hù)建筑的三類價(jià)值反映出來，包含歷史、文化、科學(xué)、政治等，具體如建造年代、與歷史事件和人物的關(guān)聯(lián)度、特定的建筑風(fēng)格、用途、技術(shù)工藝等，之后調(diào)整比值或系數(shù)，最后通過分析測(cè)算得到歷史保護(hù)建筑的價(jià)值。

在此補(bǔ)充一點(diǎn)，如果歷史保護(hù)建筑的交易案例較少或有限制的話，也可以通過前述的收益法對(duì)歷史保護(hù)建筑進(jìn)行估價(jià)，此估價(jià)也可以作為此方法中的參考價(jià)值使用。

無論是三種基本的估價(jià)方法，還是筆者自創(chuàng)的兩種，在實(shí)際運(yùn)用中筆者認(rèn)為都有一定的局限性，或者可能不完全適用于具體實(shí)踐。但是通過上面的探討，筆者認(rèn)為在實(shí)際操作中可以把幾種方法結(jié)合起來運(yùn)用，從而把歷史保護(hù)建筑所包含的價(jià)值如實(shí)地完整反映出來。