文/許惠斌

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目全生命周期的成本管控是從前期的決策階段到設(shè)計階段，再從施工階段到最終的竣工結(jié)算階段，貫穿整個項目的始末，高端住宅精裝修項目的成本控制也是如此。然而，高端住宅精裝修項目成本遠高于普通住宅精裝修項目成本，這使其精裝修項目成本相對建安總體成本的占比大幅提高，約占項目建安總體成本的40%-60%。由此可見，高端住宅精裝修項目成本對項目整體成本的影響較大，而高端住宅精裝修項目成本控制也正是整體項目成本控制中較為重要的組成部分。

一、高端住宅精裝修項目重要性

隨著政策的變化，精裝修住宅市場日趨成熟，高端住宅精裝修項目作為精裝修住宅項目的一個分支在上海不斷涌現(xiàn)。此類項目有著地段環(huán)境等優(yōu)勢，其開發(fā)項目售價也水漲船高，因而受到越來越多客戶群體的關(guān)注。

（一）項目定義

精裝修住宅又稱“成品房”，住宅精裝修項目是在住宅主體結(jié)構(gòu)與二次結(jié)構(gòu)完成后，在毛坯房初裝的基礎(chǔ)上，完成地面、墻面、頂面的面層及包括室內(nèi)門扇、隔斷、衛(wèi)生潔具、龍頭、五金配件、廚電設(shè)備、強弱電系統(tǒng)、智能及安防系統(tǒng)等在內(nèi)的造型施工。住宅精裝修的裝修程度原則上沒有上限，需要根據(jù)相應的成本標準進行不同配置。高端住宅精裝修項目在普通住宅精裝修的基礎(chǔ)上，增加了部分附加值，包括地段稀缺、環(huán)境舒適、裝修豪華、風格獨特、配置高檔等要求，從而提升該項目的產(chǎn)品價值。

（二）項目發(fā)展趨勢

精裝修住宅在國外已經(jīng)趨于成熟，在國內(nèi)正處于高速發(fā)展的階段。原有的交房模式中多以毛坯房或初裝房作為交付標準，導致客戶還需要將買到的房屋進行精裝修。然而家裝市場存在的問題較多，主要包括擅改主體結(jié)構(gòu)、施工用電安全、環(huán)境污染影響、隱蔽工程驗收困難等，從而導致家裝市場良莠不齊。因此，政府出臺了相關(guān)政策和實施細則，在全國推行住宅精裝修，同時帶動了住宅精裝修項目在國內(nèi)的進一步推廣與發(fā)展，逐步形成了“住宅產(chǎn)業(yè)化、成品化”的概念。

隨著中國經(jīng)濟飛速增長，人民生活條件不斷提高，地段資源掌控型客戶和住宅改善類客戶越來越多，此類客戶群體的購房需求已不僅限于普通住宅精裝修項目，而是越來越偏向于具備地段環(huán)境等優(yōu)勢的高端住宅精裝修項目。因此，高端住宅精裝修項目受到越來越多客戶的青睞。

二、高端住宅精裝修項目前期階段成本控制

高端住宅精裝修項目前期的產(chǎn)品定位與檔次選擇直接決定了該項目的精裝修總體成本，而前期階段也基本能夠確定其精裝修項目總成本的70%。因此，該階段項目成本的控制是成本控制體系中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，將對項目整體成本有著較為深遠的影響。

（一）項目定位決策階段

房地產(chǎn)價格受到眾多因素相互作用的影響，需要對開發(fā)地塊的周邊樓盤、交通、商業(yè)、地理位置等進行前期調(diào)研，并根據(jù)調(diào)研結(jié)果對客戶群進行分類。高端住宅精裝修項目目標客戶群主要是地段資源掌控型客戶、住宅改善類客戶以及具備高端住宅購買經(jīng)驗的二次購買客戶，需要重點抓住目標客戶群的需求，從而對開發(fā)地塊進行更有效更合理的定位。由于同城同類型的高端住宅項目數(shù)量本來就較少，且其針對客戶群的不同而精裝修風格迥異，只有收集適用的同類型項目相關(guān)資料，才能正確選擇合適的成本標準，為公司的前期決策提供相應的數(shù)據(jù)支撐。其結(jié)果將直接影響整個項目產(chǎn)品的品質(zhì)，進而影響整個高端住宅項目的后期銷售情況。

（二）項目成本標準的選擇

常規(guī)精裝修項目根據(jù)其所在不同城市以及其開發(fā)樓盤的周邊情況，大致分為低、中、高三檔。根據(jù)近兩年材料價格走勢，上?，F(xiàn)有開發(fā)地塊項目成本標準大致分為低檔1000-2500元/平方米，中檔3000-4500元/平方米，高檔6000-8000元/平方米，而高端住宅因其特有的地理位置或者獨有的風格使其售價高昂，相應的精裝修成本價格區(qū)段基本為6000-8000元/平方米，有個別項目單方成本甚至破萬或更高。在選擇高端住宅精裝成本標準時，需要綜合公司資金狀況、回報率、主流精裝風格、品牌檔次等因素，并對比同類型高端住宅項目數(shù)據(jù)，從而確定最終的成本標準作為限額設(shè)計標準，也為之后成本控制目標提供相應依據(jù)。在選擇同類型高端住宅項目對比時，盡可能挑選在售的項目，這樣既可以了解其標準檔次，也可以了解其項目銷售情況，取長補短。由于時間跨度對高端住宅項目中一線品牌設(shè)備材料價格的影響較大，選擇成本標準時需要考慮使用一部分品牌設(shè)備材料的風險因素。

（三）項目設(shè)計階段

每個項目在其設(shè)計階段基本都能確定該項目成本的60%-70%，高端住宅精裝修項目亦如此。因而，在設(shè)計階段對成本進行有效控制就顯得尤為重要。將限額設(shè)計的概念貫穿整個設(shè)計過程，對住宅精裝修項目成本控制有很大的作用。近年來，高端住宅精裝修項目主流的設(shè)計風格包括法式、簡法、現(xiàn)代簡約等，精裝修設(shè)計師需要與同類型住宅精裝修項目的設(shè)計風格進行橫向?qū)Ρ?，從而避免設(shè)計定位偏離市場，或者選擇的品牌與客戶的需求有較大偏離。應綜合多方因素選定適合開發(fā)項目的設(shè)計風格，出具相應方案并配套精裝修效果圖。

在確定高端住宅精裝修項目整體風格、方案效果的同時，可以將項目成本根據(jù)土建、安裝或者硬裝、設(shè)備等進行進一步的細化分類，為制訂成本目標及在建設(shè)過程中進行精細化成本管理奠定基礎(chǔ)。在此階段，相對于普通住宅，高端住宅精裝修項目還需要考慮智能化配置程度、工人房配置要求、相配套的小區(qū)景觀、每戶多車位需求、小區(qū)會所配備標準、社區(qū)安防聯(lián)動等與之相匹配的設(shè)計元素，這些元素都會造成項目成本的增加。只有在設(shè)計階段考慮周全，將成本盡可能細化，才能在實施階段盡可能減少變更和成本漏項，保證高端住宅精裝修項目成本的有效控制。本文收集了上海部分高端住宅精裝修項目功能配置情況匯總?cè)绫?所示。

表1 高端住宅精裝修項目功能配置表

（四）項目設(shè)備材料品牌配置

在裝修設(shè)備材料價格及信息日趨透明化的今天，普通住宅精裝修項目的設(shè)備材料價格基本沒有差異。高端住宅精裝修項目的設(shè)備材料多采用一線且市場占有率較高、知名度較高的品牌。上海部分高端住宅精裝修項目，精裝品牌配置匯總?cè)绫?所示?？梢姼叨俗≌b修項目設(shè)備材料品牌多選用進口品牌，由于品牌效應的影響，此類項目的設(shè)備材料價格也遠遠高于普通住宅，這導致此類項目設(shè)備材料成本在精裝修總成本中的占比高約40%-50%，其中空調(diào)、廚衛(wèi)設(shè)備最具有代表性。

表2 高端住宅精裝修項目品牌配置表

三、高端住宅精裝修項目招標、施工階段成本控制

高端住宅精裝修項目在招標階段開始前，需要明確該項目目標成本，并根據(jù)圖紙進一步細化，保證在實施過程中對成本進行精細化控制。

（一）項目施工招標

1.完善招標圖紙。高端住宅精裝修項目招標圖紙的深度往往不同于常規(guī)土建招標圖紙，圖紙的精度要求比結(jié)構(gòu)圖紙要求更高。對裝飾部分做法有缺失的部分應盡早補充完整，以免發(fā)生成本漏項的情況。各專業(yè)各系統(tǒng)圖紙有沖突的部位需盡早與設(shè)計師進行溝通修改。

2.招標文件的編制。招標文件需要明確投標人資格、投標要求、投標文件編制要求、合同范本及專用條款、評標辦法等內(nèi)容。相對于普通住宅精裝修項目，高端住宅項目中的設(shè)備材料因品牌型號產(chǎn)地的不同，價格會相差數(shù)倍甚至十余倍之多，即使同品牌不同型號設(shè)備材料價格也可能天差地別，這要求在招標文件中盡量明確部分設(shè)備材料檔次，并要求投標人提供相應設(shè)備材料更為詳細的品牌表和樣品。

3.工程量清單編制。工程量清單按照《2013工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）的計價原則進行編制。工程量編制項目要細分，編制說明要詳盡，工程量的計算要盡可能準確，防止不平衡報價。此外，因高端住宅精裝修項目中部分設(shè)備材料要求較高，此類項目特征描述的內(nèi)容表述要明確清晰，因避免漏項或表述不清導致后期重新核價。

（二）項目樣板房施工

在項目圖紙完善交底后與整體精裝修工程施工前，宜先對樣板房進行施工。高端住宅精裝修項目每戶的造價相對高昂，樣板房的優(yōu)先施工不僅可以為購房客戶群提供實感，而且在樣板房的施工過程中還能提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的缺陷和施工方法上的疏漏，從而及時修正。待其整體效果完成后，如發(fā)現(xiàn)部分功能或外觀不盡完善，也可及時調(diào)整，避免直接大面積施工后二次返工造成成本增加，同時便于核算樣板房實際成本與成本目標值是否發(fā)生偏離，如果發(fā)生偏離，可以及時糾偏。

（三）項目整體施工

施工階段的實施成本基本達到項目總成本的90%以上，因此，該階段項目成本的事中控制是整個成本控制過程中的重要環(huán)節(jié)，其結(jié)果將直接決定項目成本是否能有效控制在成本目標值內(nèi)。

1.熟悉圖紙優(yōu)化方案。在設(shè)計施工圖完成后，應盡快全面熟悉施工藍圖，并組織各專業(yè)單位將各系統(tǒng)的圖紙進行集中會審，將圖紙中界面不清晰、不合理及矛盾位置反饋給設(shè)計師，在正式施工前盡可能完善，避免施工過程中簽證情況的發(fā)生。

在圖紙交底完成的同時，應根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況，對投標的施工方案進行審核，通過選擇合理的施工方案和施工方法，避免施工過程中技術(shù)核定單的簽發(fā)。

2.減少施工過程中的設(shè)備材料變更。在整體施工開始后，應盡可能減少設(shè)備材料變更或增加。由于高端住宅精裝修項目中設(shè)備材料價格較高，尤其是設(shè)備材料價格相對項目總成本占比較高的這些設(shè)備材料的變更，可能會導致整體成本的大幅度提升，最終導致成本失控。部分高端住宅精裝修項目設(shè)備材料成本在項目總成本中的占比匯總?cè)绫?所示。通過這些項目的綜合數(shù)據(jù)占比數(shù)可見，這些高端住宅精裝修項目中品牌設(shè)備材料成本權(quán)重較大，除硬裝石材占比較高、影響較大外，空調(diào)（含新風除濕）、廚電、櫥柜、燈具、龍頭潔具等設(shè)備的調(diào)整對總體成本的影響也比較大。因此，減少高端住宅精裝修項目施工過程中的設(shè)備材料變更，才能避免項目整體成本產(chǎn)生較大的變動，從而對其進行更有效的管控。

表3 高端住宅精裝修項目裝飾設(shè)備材料占比表

四、高端住宅精裝修項目竣工結(jié)算階段成本控制

（一）項目竣工結(jié)算

精裝修項目竣工后，需要根據(jù)竣工圖紙、設(shè)計變更、技術(shù)核定單、簽證單、核價單、結(jié)算書、合同文件等資料，參考投標清單并依照合同約定的結(jié)算計價原則進行結(jié)算審核。高端住宅精裝修項目結(jié)算過程中，涉及的專業(yè)交叉面較多，這導致結(jié)算中的變更內(nèi)容會比普通項目多。部分設(shè)備材料價格相對較高，需在結(jié)算中對此類設(shè)備材料進行重點審核。

（二）項目成本分析考核

在完成項目竣工結(jié)算后，項目成本的事后控制是成本控制體系中的反饋環(huán)節(jié)，其在事前、事中成本控制的基礎(chǔ)上進行項目成本分析考核，可以為下一個項目的成本控制提供經(jīng)驗及依據(jù)。在高端住宅精裝修項目的成本分析考核中，可售單方價格、建面單方價格、主要設(shè)備材料單方價格、主要設(shè)備材料占比等成本指標都是較為重要的數(shù)據(jù)參數(shù)。

五、總結(jié)

在高端住宅精裝修項目成本控制的前期階段，項目整體定位所確定的設(shè)計風格、品牌檔次等成本標準對項目成本的高低影響最大。招標階段需要明確設(shè)備材料所對應的品牌、型號、樣品等并鎖定其對應單價，避免漏項和描述不清而導致重新核價，為過程成本控制提供更準確的價格依據(jù)。施工階段通過樣板房施工對項目總成本進行重新核算、糾偏調(diào)整。在整體施工過程中應及時優(yōu)化圖紙和方案，盡可能減少簽證以及項目成本占比較高的設(shè)備材料變更，對實施成本進行有效管控。結(jié)算階段依照合同約定的結(jié)算計價原則進行審核，并做好成本分析考核工作，為今后同類項目提供更有價值的參考數(shù)據(jù)。

上述內(nèi)容是利用上海部分高端住宅精裝修項目相關(guān)資料，綜合分析部分項目數(shù)據(jù)而總結(jié)的項目各階段中成本控制要點。高端住宅精裝修項目相對其他專業(yè)工程而言，其實施過程涉及較多專業(yè)單位交叉施工，這些專業(yè)工程的專業(yè)化程度、科技含量更高。由于此類項目設(shè)備材料部品部件的成本相對較高，對專業(yè)人員的要求也相對較高。部分高端住宅精裝修項目因其先天條件的不完善以及客戶群的個性化要求，導致其須邊施工邊設(shè)計，因而對成本控制要求相對更高。

隨著住宅精裝修項目的不斷發(fā)展，高端住宅精裝修項目不斷涌現(xiàn)，受到的關(guān)注度越來越多。對高端住宅精裝修項目成本進行有效控制，有助于控制項目總成本，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤，提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。