文/寶山區(qū)房管局課題組

一、目的意義

黨的十八大以來，黨中央高度重視黨的建設(shè)對(duì)于基層社會(huì)治理的引領(lǐng)。住宅小區(qū)綜合治理是城市基層社會(huì)治理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，黨組織只有深入基層，才能更好地加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)綜合治理的引領(lǐng)。在出臺(tái)“1＋6”政策體系和《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃（2015-2017）》的背景下，上海住宅小區(qū)逐漸形成了以社區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心、居委會(huì)黨支部為主導(dǎo)、業(yè)委會(huì)為主體、物業(yè)公司為保證的“四位一體”機(jī)制，以及居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“三駕馬車”聯(lián)合共治的格局。但在實(shí)踐過程中，個(gè)別小區(qū)由于歷史遺留問題、客觀條件限制、體制機(jī)制不完善等原因，在業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司以及居民之間還存在一些矛盾和沖突。業(yè)委會(huì)有的形同虛設(shè)，有的存在“不作為”和“亂作為”現(xiàn)象；有的業(yè)委會(huì)存在成員流動(dòng)性大、業(yè)委會(huì)組建難的問題；有的業(yè)委會(huì)成員之間容易產(chǎn)生矛盾，難以形成統(tǒng)一決議；有的業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司糾紛較多，不易協(xié)調(diào)，在頻繁更換物業(yè)公司中付出不少代價(jià)。此類現(xiàn)象常造成居民合理訴求久久得不到回應(yīng)，給住宅小區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定造成了不同程度的影響。

加強(qiáng)黨建對(duì)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)的引領(lǐng)作用，既可以發(fā)揮基層黨組織在價(jià)值引領(lǐng)、組織動(dòng)員、支持服務(wù)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和凝聚骨干方面的作用，又為政社互動(dòng)提供平臺(tái)與方向，有助于實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市精細(xì)化治理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定與包容性發(fā)展。特別是相對(duì)于商品房小區(qū)來說，城鄉(xiāng)接合部、城管社區(qū)、動(dòng)遷安置房小區(qū)更需要發(fā)揮黨組織建設(shè)對(duì)于業(yè)委會(huì)建設(shè)的引領(lǐng)作用，寶山區(qū)在這一方面已經(jīng)形成不少經(jīng)驗(yàn)和典型，其中出現(xiàn)的問題也存在一些共性。因此，自2018年3月1日起，區(qū)委組織部和房管局等部門對(duì)寶山區(qū)各主要街鎮(zhèn)黨建工作在業(yè)委會(huì)建設(shè)中所起作用的情況進(jìn)行了一次摸底調(diào)研，總結(jié)出以下若干對(duì)策建議供參考。

二、寶山區(qū)住宅小區(qū)黨建引領(lǐng)業(yè)委會(huì)建設(shè)現(xiàn)狀

近年來，寶山區(qū)黨委、區(qū)政府高度重視居民區(qū)黨建工作和住宅小區(qū)綜合治理工作，尤其是黨建引領(lǐng)業(yè)委會(huì)建設(shè)工作。截至2018年3月，寶山區(qū)內(nèi)符合條件組建業(yè)委會(huì)的住宅小區(qū)共662個(gè)，已組建業(yè)委會(huì)的有631個(gè)，業(yè)主委員會(huì)組建成功率達(dá)到95.3%，業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)作率達(dá)到100%。

在此過程中，寶山區(qū)各街鎮(zhèn)通過黨建聯(lián)建搭設(shè)平臺(tái)，實(shí)施業(yè)委會(huì)成員“交叉任職”，采用成立黨的工作小組等各種形式加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)工作的指導(dǎo)和參與。在符合條件的業(yè)委會(huì)中成立黨工作小組的占符合條件業(yè)委會(huì)的97.58%，居民區(qū)黨組織、居委會(huì)等主體成員和業(yè)委會(huì)成員的“交叉任職”超額完成19.5%，充分發(fā)揮了黨員的先鋒模范作用。各個(gè)街鎮(zhèn)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自我管理的居委會(huì)相關(guān)人員輪訓(xùn)率100%，其中應(yīng)培訓(xùn)人數(shù)619人，已參加培訓(xùn)721人，完成率高達(dá)115.50%。

三、寶山區(qū)取得的成功經(jīng)驗(yàn)

（一）落實(shí)職能部門派出機(jī)構(gòu)下沉，創(chuàng)新黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)建設(shè)綜合管理體制

2015年開始，寶山區(qū)通過梳理街道行政權(quán)力清單、街道事權(quán)清單、街道服務(wù)清單和職責(zé)對(duì)應(yīng)示意圖確認(rèn)了街道各部門權(quán)利職責(zé)，使區(qū)級(jí)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位“瘦身”，將區(qū)執(zhí)法局、房辦、綠化市容等機(jī)構(gòu)部分人員編制落實(shí)到基層，整合區(qū)域內(nèi)各類黨組織資源和黨員力量參與社區(qū)治理。職能部門派出機(jī)構(gòu)的下沉機(jī)制，解決了社區(qū)治理的行政力量無法有效深入基層的問題，進(jìn)一步完善各街鎮(zhèn)行政執(zhí)法體制，在街道層面通過網(wǎng)格化辦公室等形成各個(gè)部門的協(xié)同聯(lián)系，打破既有的各條線部門之間“各自為政”的局限。

張廟街道以社區(qū)黨組織為核心，將區(qū)域內(nèi)不同隸屬關(guān)系的107個(gè)黨組織凝聚在由街道黨工委牽頭成立的“社區(qū)黨建理事會(huì)”區(qū)域化黨建平臺(tái)上，形成以居民區(qū)黨組織為基礎(chǔ)、駐區(qū)單位共同參與的組織架構(gòu)。按照市委要求全面推進(jìn)居民區(qū)“大黨委”建設(shè)，從社區(qū)民警、學(xué)校醫(yī)院、業(yè)委會(huì)組織以及寶鋼掛職干部等群體中推選產(chǎn)生黨代表，并以街道黨工委任命形式選派到居民區(qū)黨組織擔(dān)任兼職黨總支副書記或兼職委員，整合統(tǒng)籌居民區(qū)黨組織資源，實(shí)現(xiàn)居民區(qū)黨建格局由封閉轉(zhuǎn)向開放，將居民區(qū)資源由分散引向整合，破解了張廟社區(qū)和區(qū)域黨建組織體系不完善、力量資源不足等難題。同時(shí)，在轄區(qū)33個(gè)居民區(qū)全部建立了以“自治家園理事會(huì)”為名的居民自治平臺(tái)，做好服務(wù)協(xié)調(diào)，積極調(diào)動(dòng)各方資源，共同推進(jìn)社區(qū)黨建聯(lián)建工作，改善社區(qū)環(huán)境和秩序。近年來，“自治家園理事會(huì)”在修繕小區(qū)道路、改造小區(qū)廣場(chǎng)、裝修民心亭、解決停車難等問題上均發(fā)揮了較大的作用。

顧村鎮(zhèn)在黨總支部對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行政治領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)上，在成立業(yè)主委員會(huì)的74個(gè)小區(qū)內(nèi)，試點(diǎn)設(shè)立物業(yè)環(huán)境委員會(huì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與全體居民利益相關(guān)的物業(yè)管理工作，按章辦事，依法對(duì)業(yè)委會(huì)開展指導(dǎo)、監(jiān)督，對(duì)物業(yè)公司開展協(xié)調(diào)、督促，并通過落實(shí)約請(qǐng)制度，積極解決居民實(shí)際困難。

（二）通過黨員干部交叉任職，切實(shí)加強(qiáng)居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督

大部分住宅小區(qū)在業(yè)委會(huì)組建或換屆之時(shí)，積極探索符合條件的居委會(huì)成員通過合法程序兼任業(yè)委會(huì)成員的交叉任職工作，在符合條件的業(yè)委會(huì)中還籌備成立黨的工作小組。即便是沒有被黨組織覆蓋的業(yè)委會(huì)，也全部派遣黨建指導(dǎo)員，確保黨的主張和民意保持一致。交叉任職，不僅有利于協(xié)調(diào)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)關(guān)系，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)委會(huì)的日常工作，還大大提升了業(yè)委會(huì)的工作能力和工作效率，有效化解了很多小區(qū)積累已久的歷史遺留問題。

大場(chǎng)鎮(zhèn)目前成立的110個(gè)業(yè)委會(huì)中，業(yè)委會(huì)成員總數(shù)499人，其中黨員有257人，符合條件的黨的工作小組有36個(gè)，目前有6人由居民區(qū)黨總支書記選任為業(yè)委會(huì)主任，30人擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。如康泰新城小區(qū)、文華苑小區(qū)，在實(shí)現(xiàn)交叉任職后，小區(qū)業(yè)委會(huì)工作迅速步入正軌，小區(qū)內(nèi)整體建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，矛盾糾紛逐漸減少，居民生活滿意度明顯提高。

（三）建立住宅小區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度，拓展黨建聯(lián)建覆蓋范圍

開展住宅小區(qū)黨建聯(lián)建工作以來，寶山區(qū)各街鎮(zhèn)還紛紛建立了由居民區(qū)黨組織牽頭，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)群眾等共同參與住宅小區(qū)綜合管理的聯(lián)席會(huì)議制度。明確聯(lián)席會(huì)議工作職責(zé)，完善日常工作規(guī)章制度，召開專題工作例會(huì)，及時(shí)牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中的各類問題，實(shí)現(xiàn)了黨建工作與住宅小區(qū)綜合治理“五同步”，即同步部署、同步落實(shí)、同步推進(jìn)、同步檢查、同步考核。同時(shí)，不少住宅小區(qū)黨建聯(lián)建往往覆蓋和滲透聯(lián)席會(huì)議、專題工作例會(huì)制度平臺(tái)，增強(qiáng)了居民區(qū)黨組織統(tǒng)籌社區(qū)資源的能力，實(shí)現(xiàn)了黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)綜合治理的內(nèi)涵和外延拓展。

顧村鎮(zhèn)馨佳園居民區(qū)突破原有“鎮(zhèn)—社區(qū)辦—居委會(huì)”體制，形成了“鎮(zhèn)—社區(qū)辦—居民區(qū)聯(lián)合服務(wù)中心—居委會(huì)”四級(jí)管理體制。馨佳園居民區(qū)黨總支先后與城管、公安、交通、開發(fā)商、物業(yè)、銀行、商業(yè)、電力、學(xué)校、醫(yī)療、住房保障事務(wù)中心等單位簽訂黨建聯(lián)建協(xié)議，形成一個(gè)服務(wù)社區(qū)居民的聯(lián)合體。聯(lián)合體內(nèi)大多是聘用人員，節(jié)約了人員開支，也將更多資金用于服務(wù)居民、開展各種社區(qū)活動(dòng)等。

張廟街道黨工委則將黨建聯(lián)建工作覆蓋至物業(yè)公司，以簽約共建、文明共創(chuàng)、交叉任職、黨建滲透等方式推進(jìn)居民區(qū)黨的工作向物業(yè)管理行業(yè)的延伸。通過居民區(qū)黨組織與社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)之間的聯(lián)建工作，一方面加強(qiáng)了轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的黨建工作，有效規(guī)范和約束物業(yè)企業(yè)的行為，另一方面尋求物業(yè)企業(yè)與社區(qū)建設(shè)的有效結(jié)合點(diǎn)，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)找準(zhǔn)定位，轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識(shí)，使物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)和業(yè)委會(huì)三方真正做到緊密協(xié)作。

（四）推廣社區(qū)治理“社區(qū)通”建設(shè)，通過黨建引領(lǐng)聚民心

自從2017年寶山區(qū)在月浦鎮(zhèn)、張廟街道分兩批創(chuàng)新試點(diǎn)推出黨建引領(lǐng)自治共治服務(wù)平臺(tái)“社區(qū)通”以來，“社區(qū)通”已正式在全區(qū)14個(gè)街鎮(zhèn)、園區(qū)進(jìn)行推廣?！吧鐓^(qū)通”作為黨建引領(lǐng)下的自治共治服務(wù)載體，通過線上線下互動(dòng)促進(jìn)黨員業(yè)主參與業(yè)委會(huì)建設(shè)，大大增強(qiáng)了居民、居委、業(yè)委以及物業(yè)之間溝通的便利性和及時(shí)性。

此外，寶山區(qū)還將“社區(qū)通”平臺(tái)與網(wǎng)格化管理平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接，針對(duì)居民在“社區(qū)通”上反映的問題，聯(lián)合多部門建立問題分類聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制，針對(duì)咨詢建議類問題，由居民區(qū)黨組織和居委會(huì)及時(shí)有效地進(jìn)行回復(fù)，區(qū)職能部門制定問題回復(fù)指南給予支撐。針對(duì)處置類問題，先引導(dǎo)居民通過自治共治進(jìn)行解決，難以解決的“8+X”問題納入網(wǎng)格化管理平臺(tái)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題庫，生成網(wǎng)格工單進(jìn)行跟蹤處置?！吧鐓^(qū)通”讓居民不僅僅只是社區(qū)里的居住者，更是這個(gè)社區(qū)的締造者，讓居民從“門對(duì)門的陌生人”變成“社區(qū)里的老熟人”。依托“社區(qū)通”的平臺(tái)，居民們反映的問題能夠得到及時(shí)有效的直面回應(yīng)和解決。如月浦鎮(zhèn)寶月尚園“長(zhǎng)春藤”志愿坊、樂業(yè)四村二居委“自家人”服務(wù)社等都是線下黨員志愿服務(wù)的代表。

（五）以“創(chuàng)宜居寶山，建美好家園”為契機(jī)，形成黨建引導(dǎo)下共同參與小區(qū)綜合治理的長(zhǎng)效機(jī)制

“創(chuàng)宜居寶山，建美好家園”是由政府出資進(jìn)行老舊小區(qū)綜合整治改造、解決“急難愁”問題、改善居住環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量的惠民項(xiàng)目。區(qū)黨委政府將推進(jìn)“創(chuàng)宜居寶山，建美好家園”的惠民實(shí)事工程建設(shè)作為發(fā)動(dòng)引導(dǎo)居民群眾的契機(jī)，充分發(fā)揮居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、社會(huì)組織和業(yè)主居民的自治功能，形成各方共同參與的小區(qū)綜合管理機(jī)制。一方面通過樹立需求導(dǎo)向，完善訴求表達(dá)渠道，搭建群眾充分溝通的平臺(tái)；另一方面，強(qiáng)化了居民主體意識(shí)，完善了長(zhǎng)效管理機(jī)制。

黨建引領(lǐng)的“創(chuàng)宜居寶山，建美好家園”惠民工程全覆蓋地推進(jìn)740個(gè)住宅小區(qū)綜合治理，有352個(gè)老舊小區(qū)舊貌換新顏，拆除了1500多萬平方米的違章建筑。通過增加綠化面積，增擴(kuò)道路建設(shè)、增加停車位和改進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行環(huán)衛(wèi)改造，徹底改善了小區(qū)的居住條件和生活環(huán)境。重點(diǎn)創(chuàng)建的352個(gè)老舊小區(qū)中，已有32個(gè)小區(qū)完成環(huán)境提升改造任務(wù)，179個(gè)小區(qū)處于實(shí)事項(xiàng)目建設(shè)階段，190個(gè)小區(qū)已完成違章搭建整治工作，108個(gè)小區(qū)在全面拆違中。

四、存在的主要問題

（一）黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)綜合管理體制亟待進(jìn)一步夯實(shí)

業(yè)委會(huì)組建和換屆是黨建引領(lǐng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的重中之重，選好業(yè)委會(huì)成員，能令住宅小區(qū)綜合治理工作事半功倍。目前在黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)綜合管理體制中，一個(gè)較為突出的共性問題是業(yè)委會(huì)人選范圍較小、業(yè)主參與積極性不高。部分居民區(qū)黨組織認(rèn)為業(yè)委會(huì)人選把握難度非常大，在小區(qū)內(nèi)找不到或很少能找到既具有專業(yè)知識(shí)技能、熱心公益、人品過硬，又具有群眾基礎(chǔ)、領(lǐng)導(dǎo)能力、威信和良好溝通協(xié)調(diào)能力的綜合性人才。小區(qū)業(yè)主雖然大多贊成參與業(yè)委會(huì)，但參與熱情不夠，對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)注度也不高。即便是實(shí)行交叉任職以后，情況也沒有得到較大改觀。部分符合條件的業(yè)主或居委會(huì)成員擔(dān)心影響工作或者確實(shí)工作走不開，無法參與業(yè)委會(huì)建設(shè)。再加上屬地化、業(yè)主身份限制，參與業(yè)委會(huì)的人員少，懂業(yè)委會(huì)工作的人員更少。有的小區(qū)還出現(xiàn)已經(jīng)選出的業(yè)委會(huì)成員因?yàn)楦鞣N問題得不到業(yè)主理解而辭職不干的現(xiàn)象，推選出新人選后又要進(jìn)行新的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，影響了小區(qū)綜合建設(shè)進(jìn)程。

此外，不同類型住宅小區(qū)在綜合管理體制建設(shè)方面還存在一些問題，鎮(zhèn)屬物業(yè)公司和外地物業(yè)公司管理小區(qū)時(shí)出現(xiàn)的問題及其解決方式也不盡相同。同時(shí)，個(gè)別小區(qū)追求業(yè)委會(huì)的組建率，快速成立了不成熟的業(yè)委會(huì)，對(duì)業(yè)委會(huì)成立的后期工作不重視，結(jié)果也導(dǎo)致了業(yè)委會(huì)任期內(nèi)反而工作癱瘓、加重小區(qū)矛盾的現(xiàn)象。

綜合來看：商品房社區(qū)中，社區(qū)黨組織的作用發(fā)揮一般；售后公房社區(qū)中，物業(yè)公司的作用發(fā)揮相對(duì)最弱；動(dòng)遷安置社區(qū)中，物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)的作用發(fā)揮都不強(qiáng)。個(gè)別住宅小區(qū)黨組織在具體引領(lǐng)“三駕馬車”、協(xié)調(diào)各方資源、凝聚各方力量、實(shí)現(xiàn)自治共治過程中還缺乏有效的手段，在促使各方在住宅小區(qū)的綜合治理中和諧運(yùn)作、發(fā)揮作用方面還缺少必要的方法，需要繼續(xù)摸索，進(jìn)一步夯實(shí)住宅小區(qū)綜合管理體制。

（二）住宅小區(qū)黨組織的綜合協(xié)調(diào)職能尚未發(fā)揮

物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)分別代表不同利益群體，自然會(huì)有不同利益訴求，難免會(huì)出現(xiàn)矛盾糾紛。特別是在業(yè)委會(huì)具有部分資金使用和工程處置權(quán)利時(shí)，相關(guān)維修資金使用、物業(yè)費(fèi)上漲、停車難等方面更容易出現(xiàn)各方利益協(xié)調(diào)難的問題。部分住宅小區(qū)黨組織在綜合協(xié)調(diào)方面沒有起到應(yīng)有的作用。有的黨員在單位表現(xiàn)很好，在住宅小區(qū)中卻只注重自身利益或者小團(tuán)體利益，當(dāng)私心得不到滿足時(shí)，不從大局出發(fā)考慮問題。這些現(xiàn)象在商品房、動(dòng)遷房和保障房混合小區(qū)更容易出現(xiàn)。個(gè)別地區(qū)社區(qū)辦、居委、職能部門、業(yè)委會(huì)等職責(zé)定位不清晰、不一致，黨組織的綜合協(xié)調(diào)職能更不易發(fā)揮。如果黨組織不能起到引領(lǐng)作用、協(xié)調(diào)好“三駕馬車”之間的關(guān)系，那么該小區(qū)綜合治理一般不會(huì)收到很好效果。實(shí)際上，由于法規(guī)不夠完善，居民區(qū)黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作流程進(jìn)行監(jiān)管十分困難，因此，很多工作開展時(shí)有心無力，而居委會(huì)由于工作量大、資源和人手不足，也難以起到主導(dǎo)作用。

（三）居民對(duì)小區(qū)治理建設(shè)需求和居民區(qū)黨總支能力建設(shè)還存在不匹配現(xiàn)象

隨著社會(huì)的發(fā)展和新媒體形式的介入，居民對(duì)小區(qū)建設(shè)需求和要求越來越高。寶山區(qū)有些老公房較為老舊，房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、公建配套破損嚴(yán)重，在業(yè)委會(huì)成立時(shí)已過了保修期。還有的小區(qū)開發(fā)商已經(jīng)注銷。種種原因都導(dǎo)致住宅小區(qū)問題多，解決時(shí)甚至還要走司法途徑。

絕大部分住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成員屬于退休人員，年齡偏大，另外有些業(yè)委會(huì)成員或者居委會(huì)成員解決日常工作沒問題，但在處理重大問題上經(jīng)驗(yàn)不夠。當(dāng)居民區(qū)黨總支和業(yè)委會(huì)成員個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)能力不夠的時(shí)候，面對(duì)新興事物和各種矛盾方面無法有效化解，往往會(huì)使問題更加嚴(yán)重。

在目前還缺乏特別完備的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)、居委和業(yè)委會(huì)進(jìn)行規(guī)范的情況下，黨建引領(lǐng)業(yè)委會(huì)建設(shè)就有可能由于自身建設(shè)能力不足，難以激發(fā)出居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、居民自治的活力，無法有效實(shí)現(xiàn)自治共治。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在黨建引領(lǐng)小區(qū)綜合治理中缺乏主動(dòng)性和服務(wù)意識(shí)

隨著社會(huì)發(fā)展水平的提高和居民維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，居民對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格上調(diào)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，尤其是在動(dòng)遷安置房和售后房小區(qū)。一般而言，物業(yè)企業(yè)以營(yíng)利為目的，當(dāng)面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力時(shí)，物業(yè)公司很容易忽略本身的職責(zé)，輕易降低服務(wù)質(zhì)量，從而造成小區(qū)的服務(wù)越來越差，居民的抱怨逐漸增多。小區(qū)停車和小區(qū)道路建設(shè)問題也是如此。物業(yè)管理企業(yè)如果不能在黨建引領(lǐng)下自我約束和規(guī)范，樹立主動(dòng)性和服務(wù)意識(shí)，很容易激發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

五、對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化街道（鎮(zhèn)）黨（工）委在業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)建設(shè)中的職責(zé)

黨建引領(lǐng)，是黨的領(lǐng)導(dǎo)核心作用、黨的執(zhí)政能力在基層治理中的體現(xiàn)。各街道（鎮(zhèn)）、黨（工）委在本轄區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)前期和后期都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的職責(zé)。在業(yè)委會(huì)組建前，街道（鎮(zhèn)）黨（工）委就應(yīng)該牽頭進(jìn)行籌備和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面參與業(yè)委會(huì)的組改建及監(jiān)督工作，如促進(jìn)業(yè)委會(huì)工作標(biāo)準(zhǔn)化、制定業(yè)委會(huì)工作規(guī)范、建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度等。業(yè)委會(huì)成立后則依法依規(guī)定期召開工作例會(huì)，協(xié)調(diào)落實(shí)各部門和人員職責(zé)，解決業(yè)主提出的問題。

此外，在培育和引導(dǎo)社會(huì)力量參與住宅小區(qū)綜合治理的過程中，街道（鎮(zhèn)）黨（工）委還要積極發(fā)揮“樞紐”的功能，搭建平臺(tái)，針對(duì)住宅小區(qū)管理的實(shí)際問題，協(xié)調(diào)各方資源，聯(lián)系群眾、組織群眾、服務(wù)群眾，激發(fā)群眾社區(qū)自治活力，推動(dòng)社區(qū)自治、共治。為了加強(qiáng)業(yè)委會(huì)自身能力，應(yīng)通過座談、交流、培訓(xùn)等各種方式組織業(yè)委會(huì)成員學(xué)習(xí)交流相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)，

（二）發(fā)揮居民區(qū)黨組織在業(yè)委會(huì)建設(shè)中的重要作用

在黨建引導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)中，應(yīng)充分發(fā)揮居民區(qū)黨組織的核心作用。在業(yè)委會(huì)組建前，居民區(qū)黨組織就應(yīng)對(duì)業(yè)主情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立業(yè)委會(huì)人員備選庫。對(duì)優(yōu)秀的黨員同志采取提前介入法，積極引導(dǎo)具有政治素養(yǎng)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織和領(lǐng)導(dǎo)能力的業(yè)主參與業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員、換屆改選小組成員的競(jìng)選，把好業(yè)委會(huì)建設(shè)的“人選關(guān)”。

在物業(yè)公司的選聘、專項(xiàng)維修資金的合理使用等涉及居民利益的事項(xiàng)方面，居民區(qū)黨組織作為橋梁，應(yīng)承擔(dān)起協(xié)調(diào)和推動(dòng)社會(huì)各方力量參與社區(qū)治理的核心作用，搭建共同協(xié)商議事平臺(tái)，以聽證會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)等形式推動(dòng)問題的解決。

充分利用線上“物業(yè)之窗”和“業(yè)委會(huì)連線”板塊，改進(jìn)工作方式，提高整合、統(tǒng)籌社區(qū)資源的能力，支持和引導(dǎo)業(yè)委會(huì)依法合理行使職權(quán)，及時(shí)幫助解決社區(qū)居民委員會(huì)工作中存在的困難和問題。當(dāng)然，還要做到對(duì)業(yè)委會(huì)工作領(lǐng)導(dǎo)不越位、指導(dǎo)不包辦，監(jiān)督與支持共存。

（三）發(fā)揮居民區(qū)黨組織引領(lǐng)作用，提升業(yè)委會(huì)自治能力

首先是加強(qiáng)思想價(jià)值引領(lǐng)。組織黨員加強(qiáng)業(yè)委會(huì)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，引導(dǎo)黨員業(yè)主參與業(yè)委會(huì)工作，有條件的要成立黨的工作小組，在小區(qū)建設(shè)和管理中發(fā)揮黨員先鋒模范和監(jiān)督作用。培育積極參與小區(qū)管理的“主心骨”、“熱心人”。通過社區(qū)黨員榜樣的帶動(dòng)，帶動(dòng)其他業(yè)主提高“主人翁”意識(shí)，有序參與自我管理，開創(chuàng)共建、自治、共享的社區(qū)治理新局面。

其次是組織機(jī)制引領(lǐng)。居民區(qū)黨組織牽頭發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心和戰(zhàn)斗堡壘作用，堅(jiān)持嚴(yán)格遵循法律法規(guī)、嚴(yán)格按照工作流程、嚴(yán)格遵循公平公正公開的原則，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，進(jìn)一步探索如何使自治共治更有活力，更能吸納多方參與。

最后是工作方法引領(lǐng)。在引領(lǐng)業(yè)委會(huì)建設(shè)方面，居民區(qū)黨組織應(yīng)注意選用合適的工作方法，主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)公司之間加強(qiáng)溝通交流，多進(jìn)行跟蹤調(diào)研，切實(shí)解決居住小區(qū)實(shí)際問題。

（四）通過黨建工作發(fā)揮居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“三駕馬車”的協(xié)同效應(yīng)

在小區(qū)綜合治理問題上，黨組織應(yīng)采取不回避、不推諉、直面問題的方針原則，明確“包容自治、以人為本，服務(wù)至上、共同參與”的治理理念，發(fā)揮“三駕馬車”的協(xié)同效應(yīng)。

首先，黨組織應(yīng)發(fā)揮牽頭領(lǐng)導(dǎo)作用，為“三駕馬車”的溝通交流搭建一個(gè)平臺(tái)。理順居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司之間的工作關(guān)系，明確各方職責(zé)范圍，定期召開聯(lián)席會(huì)議，推進(jìn)各方溝通交流，解決住宅小區(qū)綜合治理的疑難雜癥。其次，黨組織在住宅小區(qū)綜合治理體制中發(fā)揮主導(dǎo)作用。及時(shí)對(duì)居委會(huì)進(jìn)行資源、人手的補(bǔ)給，明確居委會(huì)在社區(qū)治理中的定位，擺脫“行政化”困境。再次，黨組織應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)企業(yè)的聯(lián)建工作，定期召開聯(lián)席會(huì)議，共議社區(qū)事物，有效規(guī)范和約束社區(qū)物業(yè)管理的行為，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)第一的意識(shí)，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。形成黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“三駕馬車”團(tuán)結(jié)協(xié)作、自治共治的建設(shè)格局。

（五）推進(jìn)社會(huì)多方參與，形成居民區(qū)共治格局

黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)綜合治理，還需要社會(huì)的多方參與，包括引入第三方社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)參與小區(qū)工程項(xiàng)目咨詢、代理召開業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)評(píng)估、相關(guān)法律法規(guī)咨詢、業(yè)委會(huì)管理和運(yùn)作培訓(xùn)等業(yè)務(wù)，完成增強(qiáng)社會(huì)聯(lián)系、提供社會(huì)公共服務(wù)、調(diào)解社會(huì)矛盾、治理公共問題的使命。

目前社會(huì)各方參與力量還存在很多問題，比如社會(huì)組織如何在社區(qū)內(nèi)開展活動(dòng)，社會(huì)組織如何參與社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，社會(huì)組織如何承擔(dān)社區(qū)托管項(xiàng)目，等等。因此，應(yīng)通過黨建引領(lǐng)加強(qiáng)部分社會(huì)組織的社會(huì)責(zé)任感和業(yè)務(wù)管理水平，增強(qiáng)誠(chéng)信度和服務(wù)意識(shí)，規(guī)范內(nèi)部建設(shè)，激發(fā)社會(huì)組織活力。對(duì)社會(huì)組織要充分尊重其主體地位，最大程度避免權(quán)力干預(yù)，注重運(yùn)用法律和民主協(xié)商手段，加強(qiáng)交流與溝通，注重疏導(dǎo)與說服，提升社會(huì)公共服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)共治多元主體的互利共贏，促進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理效益的最大化和最優(yōu)化。

（執(zhí)筆：吳冠岑等）