張書銘　吳小菲

[提要] 在市場經(jīng)濟條件下，各行各業(yè)都存在財務(wù)風險問題，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。當下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著局部地區(qū)投資過熱甚至泡沫化、大量建房閑置、結(jié)構(gòu)化矛盾突出等問題。隨著國家出臺限購、限貸以及稅收政策等不斷更新，并且在供給側(cè)改革的推力下，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的考驗，發(fā)展進入利潤瓶頸期和轉(zhuǎn)型期。本文探討房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型時面臨的財務(wù)風險問題，初步給出應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：財務(wù)風險；企業(yè)轉(zhuǎn)型；風險應(yīng)對

本文系廣西財經(jīng)學院校級研究生創(chuàng)新項目：“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期財務(wù)風險研究”研究成果

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年5月2日

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期財務(wù)風險介紹

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的外部因素分析。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有開發(fā)周期和資金周轉(zhuǎn)周期更長的特點，一個項目從資金投入到資金全部收回短則兩三年，長則八九年，甚至更久。難免受經(jīng)濟周期波動和政策影響，保持充足的現(xiàn)金流更是壓力重重，房地產(chǎn)企業(yè)單憑一己之力同時進行幾個上百億的大項目十分困難。房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地使用權(quán)到完成竣工周期長，同時會受當前我國經(jīng)濟的影響，導致房地產(chǎn)企業(yè)承受更大的資金壓力，迫使房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到如今規(guī)模，單純依靠自有資金運轉(zhuǎn)已不再現(xiàn)實，必須要通過各種途徑向外部籌借資金。由于我國的金融市場尚不是自由開放的市場，對房地產(chǎn)企業(yè)的支持主要以地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托等方式為主，其中我國房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金主要來源渠道有：國內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金及其他資金。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)進入白銀時代，周期性波動更加明顯，銷售按揭受國家信貸政策不確定影響壓力越來越大，房企的現(xiàn)金流將更加依賴外部融資。當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)?；蝻L險聚集到一定水平之后，企業(yè)開發(fā)運營所需資金將無法通過單一渠道來滿足，這也就預(yù)示著我國房地產(chǎn)企業(yè)到了必須轉(zhuǎn)型的時刻。

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至今土地已經(jīng)成為其最主要的生產(chǎn)要素之一，如果缺少土地將無法從銀行獲得充足的貸款資金，但隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和土地供應(yīng)的人為調(diào)節(jié)造成土地供需結(jié)構(gòu)性矛盾。土地的出讓和掛牌根據(jù)政府自身的判斷來進行，有時甚至人為選擇出讓條件，在我國當前土地區(qū)域稀缺性和供應(yīng)有限性的現(xiàn)狀下說明我國土地市場不是一個完整的市場，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地資源時會出現(xiàn)隨機性和偶發(fā)性，因此造成房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的潛在風險。然而，隨著放貸規(guī)模的擴大，國內(nèi)經(jīng)濟投資拉動模式下，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源需求不穩(wěn)定性增長，助推了土地資源成本的增加。在房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和費用較高的情形之下，儲藏越多的土地資產(chǎn)就意味著消耗了大量的資金，大量資金需求又需要更多的成本。這種壓力的相互傳遞讓房地產(chǎn)企業(yè)難以承受，高成本的結(jié)構(gòu)或許因為市場的波動而造成蝴蝶效應(yīng)，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)無力消耗甚至倒閉。同時，在我國各個行業(yè)都會受到稅負的影響，其中我國房地產(chǎn)稅負對企業(yè)的影響是巨大的，主要包括土地增值稅和企業(yè)所得稅。

我國房地產(chǎn)自房改年之后，可以說是高速發(fā)展的黃金期，行業(yè)利潤豐厚，各行各業(yè)的企業(yè)紛紛進駐房地產(chǎn)行業(yè)，截至2017年大小型房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量達到十幾萬家，可謂盛況空前。在激烈的市場競爭環(huán)境下，我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，市場主動開放和被動開放的程度都在加大，國外品牌房企同樣大舉進入我國國內(nèi)市場，然而這些品牌基于強大的資金實力和融資能力、豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗、優(yōu)秀的管理能力，迅速搶占國內(nèi)部分市場，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤強行分攤，加速了國內(nèi)本土房地產(chǎn)企業(yè)的出局。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險介紹及特點。從狹義上看，舉債籌資風險是我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要財務(wù)風險。從廣義上來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的不確定性，導致企業(yè)的收益存在誤差。從而加大企業(yè)的損失，具體的風險表現(xiàn)在：投資風險、籌資風險以及資金回收風險等。

對我國近幾年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期的財務(wù)風險狀況進行統(tǒng)計分析，具體歸納如下：

1、按期償債風險?，F(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)資金來源與企業(yè)貸款有關(guān)，其中也包含一部分自由資金，但其所占比例較低。房地產(chǎn)企業(yè)資金的特點就是投入大、回收期長，加之房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算利潤會受到國家政策、經(jīng)濟、市場等因素影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴重的財務(wù)風險。

2、利率變動風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來源于銀行貸款，在市場經(jīng)濟條件下利率會隨著市場的變化而波動，因此房地產(chǎn)企業(yè)會受到利率變動的影響。

3、籌資風險。當房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負債率時，企業(yè)在各個融資渠道上的融資困難度隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以融資成功，最終會影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期財務(wù)風險成因

（一）資金結(jié)構(gòu)不合理。金融機構(gòu)貸款、自由資金、預(yù)收款以及其他收入是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，如果資金結(jié)構(gòu)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)將無法管控財務(wù)風險。同時，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都是負債式經(jīng)營，雖然合理負債有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是如果企業(yè)管理者出現(xiàn)決策失誤，加之受到政治、經(jīng)濟、市場等多方因素影響，將會導致房地產(chǎn)企業(yè)因為負債過度而產(chǎn)生的財務(wù)風險加大。

（二）業(yè)務(wù)拓展快，投資不合理。近年來，各類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，許多人在這一行業(yè)中獲得了豐厚的利潤，導致很多人在沒有完全了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況下盲目跟風參與投資。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行業(yè)務(wù)拓展時沒有進行充分的市場調(diào)查，管理者依據(jù)自身喜好進行產(chǎn)業(yè)投資，沒有仔細研究和分析相關(guān)的法律法規(guī)、市場特點、經(jīng)濟政策，導致投資不合理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

（三）經(jīng)營者財務(wù)風險管理意識薄弱。在房地產(chǎn)企業(yè)中重大的財務(wù)決策權(quán)掌握在少數(shù)管理者手中，如果某位管理者判斷失誤做出錯誤的決策，就會影響企業(yè)的經(jīng)營成果。此外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中對非重大財務(wù)事項的風險管理不夠重視，導致財務(wù)管理工作不細致，較少地進行財務(wù)風險預(yù)警測試，財務(wù)報表無法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀，決策者無法獲得全面準確的信息，最終導致決策失誤，帶來財務(wù)風險。

（四）國家經(jīng)濟政策調(diào)控。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)的不斷壯大，以及房地產(chǎn)企業(yè)庫存積壓嚴重，我國政府針對上述問題并結(jié)合實際情況出臺了“供給側(cè)”改革和一系列土地政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)去產(chǎn)能、降成本。此外，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金產(chǎn)生影響，例如，銀行融資政策收緊，那么企業(yè)將承擔的利息越來越多，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的財務(wù)風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期財務(wù)風險應(yīng)對策略

（一）合理利用市場資源進行建造成本的分配。充分利用市場資源、優(yōu)化財務(wù)資本結(jié)構(gòu)、合理分配建造成本，以此來把控房地產(chǎn)企業(yè)成本。例如，可以將房地產(chǎn)企業(yè)中的項目進行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托外部專業(yè)的機構(gòu)對房地產(chǎn)公司專業(yè)性、事務(wù)性、業(yè)務(wù)性比較強的成本管理工作進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要隨時關(guān)注市場變化，以市場需求為導向進行項目建設(shè)投資，充分把握客戶的實際需求，對建造成本進行合理有效的分配。

（二）建立健全財務(wù)風險管理制度。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，結(jié)合企業(yè)自身情況，建立適合本企業(yè)的財務(wù)管理制度。用該制度識別和評估企業(yè)在運營過程中產(chǎn)生的財務(wù)風險，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。即根據(jù)收集的企業(yè)財務(wù)報表及相關(guān)信息資料，及時發(fā)現(xiàn)潛在的風險，根據(jù)行業(yè)和國家政策，制定合理的風險應(yīng)對措施。同時，在實際工作中檢查已有的財務(wù)風險管理制度是否存在漏洞，以此保證財務(wù)風險管理制度的落實。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)風險管理意識。在任何企業(yè)的發(fā)展中，企業(yè)管理者都占據(jù)了非常重要的位置，企業(yè)管理者的決策直接影響著整個企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要定期接受財務(wù)風險管理知識的培訓，不斷提升其財務(wù)決策能力和風險應(yīng)對能力，對企業(yè)財務(wù)報表中存在的問題進行查找，防止錯誤信息干擾財務(wù)決策。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要重視財務(wù)管理和風險管理工作，要求企業(yè)相關(guān)人員嚴格按照相關(guān)規(guī)定做好財務(wù)工作，以此加強財務(wù)風險控制。

（四）密切關(guān)注國家政策的變化。房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注國家政策，掌握市場動態(tài)，這樣才能夠避免企業(yè)決策與國家相關(guān)政策相違背，導致由于企業(yè)決策錯誤而造成的嚴重損失，同時還能在順應(yīng)國家方針政策的基礎(chǔ)上適當降低企業(yè)成本投入產(chǎn)生的風險，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)。隨著綠色經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)國家政策適當開拓綠色建筑市場，建造綠色低碳建筑，以此順應(yīng)國家倡導的綠色建筑的方針政策。這樣不僅能夠有效地降低企業(yè)的財務(wù)風險，還能夠在一定程度上降低企業(yè)能耗成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)論

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大，在國家新政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期會出現(xiàn)的財務(wù)風險問題進行研究，根據(jù)問題提出了相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。以外部因素為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)已有的財務(wù)風險問題，總結(jié)特點并進行概述，同時分析財務(wù)風險成因，提出了具體應(yīng)對措施。希望通過以上的分析能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時期的財務(wù)風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。

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