孫曉燕

摘要：近年來，我國國民經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，在這種形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有受國家政策影響大、市場變化大、開發(fā)周期長以及資金投入多等特點，所以，成本控制與管理在房地產(chǎn)開發(fā)和運營的過程中具有非常重要的作用。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；精細(xì)化管理

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴大和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險與成本控制能力的提升對提高工程項目的經(jīng)濟效益起到積極的促進作用。這會在很大程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的創(chuàng)新能力和核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競爭激烈的市場中進一步提高自身的經(jīng)濟利益，就必須在成本風(fēng)險控制的規(guī)避方面采取有效的措施，做好房地產(chǎn)成本的精細(xì)化管理工作，從而能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟利潤。

一、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

1、加強房地產(chǎn)成本控制是在調(diào)控背景下爭取主動性降價的要求

隨著國家對房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控政策逐步落實，相關(guān)部門也表示房地產(chǎn)稅正在落實中，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在這輪調(diào)控受到較大的打擊。未來房地產(chǎn)市場將更加理性，投機需求將進一步被壓制，保障性住房的出臺及戶籍制度的改革，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求發(fā)生根本性變化。在這種變化下，房地產(chǎn)將逐步由暴利走向微利的時代，同時，房地產(chǎn)將以量取勝，提升存貨的周轉(zhuǎn)率，為了取量，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步降價以吸引消費者。只有控制好成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠主動降價，擴大市場占有率。

2、加強房地產(chǎn)成本控制是應(yīng)對資金緊縮的必然措施

目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控包括了對貸款的限制，中國證監(jiān)會也對房地產(chǎn)公司的再融資、上市等有一定的限制，受此影響，民間融資及信托融資對房地產(chǎn)項目也有顧忌，房地產(chǎn)商的融資額度和成本將進一步提升。在這種背景下，房地產(chǎn)商必須通過開源節(jié)流的方式，加強對自身管理，合理利用資金。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要加強成本的控制，主動降價，以量取勝，逐步回籠資金，提升自身資金，另外一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商通過對成本的控制可以加強對項目成本的控制，減少成本費用的支出，減少資金的浪費，降低資金的需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市場對其認(rèn)可度將提升，也拓寬了可以獲得的融資渠道。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問題

1、缺乏科學(xué)合理的投資分析

地皮溢價導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進行調(diào)研就迅速購買地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒有綜合的考慮到個別項目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費用?？客恋匾鐑r獲取利潤的房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時通常只進行簡單的投資的可行性測算，而未就各類投資分析指標(biāo)進行合理系統(tǒng)的搭配測算，由于只是大致測算項目的盈利指標(biāo)，卻未合理評估投資項目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無法保證決策的科學(xué)性。

2、施工現(xiàn)場管理不善

房地產(chǎn)項目開發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時間久等特點，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對投資項目目標(biāo)成本采取動態(tài)管理方式，從而保證投資項目能夠在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)任務(wù)，并在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)順利的實現(xiàn)投資項目利潤收益值。但該階段項目成本的合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準(zhǔn)備工作的不到位，往往導(dǎo)致項目設(shè)計在施工階段會發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，再加上因事前風(fēng)險評估不夠充分，動態(tài)管理跟進不足等問題，最終導(dǎo)致項目工期及目標(biāo)成本偏離目標(biāo)值。

3、成本控制體系不健全

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過財務(wù)決算最終落實成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營管理并無明確的制度標(biāo)準(zhǔn)，通常還是一慣而行，財務(wù)與預(yù)算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導(dǎo)致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設(shè)計和施工之間的前控，與財務(wù)之間的科目設(shè)置和對接更是匹配不佳，導(dǎo)致成本核算與財務(wù)核算對接期間，各項數(shù)據(jù)拆分與合并復(fù)雜且體量龐大，對應(yīng)關(guān)系不統(tǒng)一等各類數(shù)據(jù)分析處理問題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分?jǐn)偧皻w屬，導(dǎo)致在財務(wù)決算進行時有些工作人員為了規(guī)避問題簡化工作，甚至都不進行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒有總結(jié)各子項目的成本細(xì)項的數(shù)據(jù)，投資項目成本后評估更是沒有，而只是簡單的成本數(shù)據(jù)向財務(wù)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財務(wù)決算數(shù)據(jù)上的樂觀效果，實際上被掩飾了大量的投資浪費。

三、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理措施

1、構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，從而才能更好地進行成本預(yù)算管理，對此的在應(yīng)用的過程中需要堅持以收入定支出的原則，從多個方面進行控制，包括時間以及部門層級方面，也就是說在實際的工作開展中需要將年度成本目標(biāo)進行細(xì)化，目前是分為了季度、月度以及周計劃，然后將這些目標(biāo)作為工作開展的依據(jù)，把這些目標(biāo)分配下去，然后再由相關(guān)的負(fù)責(zé)人進行具體落實，分配到每一個人身上，從而能夠更好地確保整體工作內(nèi)容的全面性。

2、加強各個階段的成本控制

在設(shè)計階段不僅需要做好方案和成本的事前控制，還需要進行進一步設(shè)計優(yōu)化，提前進行限額設(shè)計，從而有效地控制成本，同時還需要結(jié)合相關(guān)政策進行方案的優(yōu)化選擇，選擇最為盈利的方案，從而能夠更好地去把成本控制的有效開展。

做好供應(yīng)商管理。房地產(chǎn)企業(yè)中鏈接上下游已經(jīng)成為了主要的方法，其需要進一步優(yōu)化外部資源，從而才能更好的提高整體的管理效率。在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)常會聽到這樣一句話，供應(yīng)商決定的成本結(jié)構(gòu)，對此在進行采購的時候需要重點進行控制，并不斷地進行創(chuàng)新，從而能夠更好的提高企業(yè)的整體競爭水平。

在成本控制中施工階段是非常重要的部分，在這個階段需要嚴(yán)格的控制相關(guān)方面，按照相關(guān)要求進行執(zhí)行，并降低存在的偏差，進行設(shè)計變更的優(yōu)化，合理的控制投資，并加強進度控制，從全局進行考慮，從而提高整體的可行性。

總之，如今房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越激烈企業(yè)必須要提高自身的經(jīng)濟效益，對此做好成本風(fēng)險控制非常重要，并不斷地加強成本的精細(xì)化管理，從而才能夠達(dá)到控制的目標(biāo)，因此需要重點加強研究。

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