王偉英

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的不可移動(dòng)性和不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)屬狀況的動(dòng)態(tài)性，使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案之間具有復(fù)雜的關(guān)聯(lián)性。文章分別從不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利歸屬兩個(gè)角度，梳理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián)關(guān)系，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的數(shù)據(jù)整合和檔案整理工作提供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案；特性；關(guān)聯(lián)；關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，是指在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中形成的具有保存和利用價(jià)值的文字、圖表、聲像、電子文件等不同形式和載體的歷史記錄。[1]隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，各地不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合陸續(xù)完成，原來(lái)分散管理的登記檔案也將移交給新組建的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一保管。由于原登記檔案數(shù)量大、種類(lèi)多、管理方式不統(tǒng)一，登記數(shù)據(jù)和電子檔案也分別存在于不同的數(shù)據(jù)庫(kù)和信息管理系統(tǒng)中，移交后需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合和紙質(zhì)檔案整理，以建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)和數(shù)據(jù)庫(kù)。準(zhǔn)確梳理不動(dòng)產(chǎn)檔案之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，是開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合和紙質(zhì)檔案整理的前提和基礎(chǔ)。

本文分別從不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利歸屬兩個(gè)角度，梳理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的數(shù)據(jù)整合和檔案整理工作提供一些參考。

本文所稱不動(dòng)產(chǎn)僅指土地、房屋；所稱不動(dòng)產(chǎn)登記檔案包括實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前形成的土地登記檔案和房屋登記檔案（以下簡(jiǎn)稱存量登記檔案），以及實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后形成的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案；從載體形式上區(qū)分，包括紙質(zhì)檔案和電子檔案。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián)性

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記錄的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，二是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況。在不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況中，空間位置固定不變，但街道名稱、用途、面積等會(huì)發(fā)生改變；不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬變化則更頻繁，如交易、分割、繼承、抵押、查封等。

自然狀況和權(quán)屬狀況發(fā)生變化后，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)相應(yīng)類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)登記，隨之產(chǎn)生新的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案。先后產(chǎn)生的、各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案之間，有著不同的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

在各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中，記錄和反映不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前自然狀況、權(quán)屬狀況和受限制情況的檔案，屬于現(xiàn)勢(shì)檔案；其余的均屬于歷史檔案。部分不需要永久保存的登記檔案，從其轉(zhuǎn)為歷史檔案的時(shí)間算起，達(dá)到規(guī)定年限后即可按程序銷(xiāo)毀。

2 基于不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的關(guān)聯(lián)關(guān)系

以一套常見(jiàn)的普通商品住房a（以下簡(jiǎn)稱住房a）為例，假如a位于××小區(qū)1號(hào)樓一單元5010室，以a為參照物，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)與a的關(guān)聯(lián)關(guān)系有三類(lèi)：坐落關(guān)聯(lián)、相鄰關(guān)聯(lián)、變化關(guān)聯(lián)。其中坐落關(guān)聯(lián)和相鄰關(guān)聯(lián)可統(tǒng)稱為空間關(guān)聯(lián)。

2.1 坐落關(guān)聯(lián)。坐落關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)之間最基本、最直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a直接相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)為： ××小區(qū)1號(hào)樓（為方便表述，以下稱之為A-1樓）；1號(hào)樓所在的宗地（為方便表述，以下稱之為宗地A）。這三者就像父親、兒子和孫子的關(guān)系，先有宗地，再有樓幢，然后有房。這三者的登記檔案也有著最緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系：住房a的登記檔案與A-1樓的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷，A-1樓的登記檔案與宗地A的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷。如果是獨(dú)棟住宅，則只有樓幢與宗地的關(guān)聯(lián)。

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地登記職能在國(guó)土資源部門(mén)，房屋登記職能在房管部門(mén)，相應(yīng)的登記檔案也分別在兩個(gè)部門(mén)管理。本來(lái)存在緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的兩個(gè)登記機(jī)構(gòu)和兩個(gè)檔案管理機(jī)構(gòu)之間，實(shí)際工作中聯(lián)系溝通很少。

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地、房屋登記職能整合到一個(gè)部門(mén)。登記機(jī)構(gòu)在對(duì)住房a一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，首先要通過(guò)查閱原有的登記檔案和地籍圖，明確該不動(dòng)產(chǎn)的坐落關(guān)系，并進(jìn)行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，實(shí)現(xiàn)每一套房、每一幢樓、每一塊宗地的準(zhǔn)確定位。

近兩年的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中常發(fā)現(xiàn)部分“有房無(wú)地”“房地不照”的情況，即：有的房屋只辦理了房產(chǎn)證，卻沒(méi)有辦理土地證，甚至該房屋所占用土地根本就沒(méi)有取得土地使用權(quán)；有的雖然“兩證”齊全，但房屋登記檔案中記載的土地信息與土地登記檔案中同類(lèi)登記信息不一致。這種情況導(dǎo)致一部分房屋無(wú)法順利“落宗”，這也正是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后很多地市“辦證慢、辦證難”的根本原因。與之相反，部分房屋雖然僅有房產(chǎn)證、沒(méi)有土地證，但卻通過(guò)查找所在樓幢和所在宗地的登記檔案，確定了自己的“身份信息”，能夠順利“落宗”，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.2 相鄰關(guān)聯(lián)。相鄰關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)之間間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a相鄰的不動(dòng)產(chǎn)包括：××小區(qū)1號(hào)樓上a以外的其他房屋；1號(hào)樓所在宗地上的其他樓幢；××小區(qū)的其他宗地（該小區(qū)占用一塊宗地以上的）。如果把坐落關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)比作“父、子、孫”，那么相鄰關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)就像“兄、弟、叔、伯”，他們與“父、子、孫”同處于××小區(qū)這個(gè)大家庭里。

宗地圖和樓盤(pán)表是反映不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系最直觀的圖表，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和檔案管理系統(tǒng)中處于各類(lèi)關(guān)聯(lián)關(guān)系的中樞地位。在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中，以宗地圖和樓盤(pán)表為基礎(chǔ)，分別建立起各類(lèi)信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確關(guān)聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息和電子檔案的快捷查詢。在不動(dòng)產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案管理中，可以以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架確定分類(lèi)方案、上架擺放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登記類(lèi)別+流水號(hào)”為構(gòu)架分類(lèi)、上架，然后再以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架編制檢索工具，提高手工檢索效率。

另外，以住宅小區(qū)形式建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)小區(qū)共有部分享有共有權(quán)利?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條規(guī)定，“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓”。[2]如果要了解住房a對(duì)所在小區(qū)共有部分享有的權(quán)利狀況，僅從住房a的登記檔案中無(wú)法查到有關(guān)情況，需要查閱與其相鄰不動(dòng)產(chǎn)××小區(qū)1號(hào)樓或者其他樓幢的登記檔案。

2.3 變化關(guān)聯(lián)。自然狀況的變化關(guān)聯(lián)也是不動(dòng)產(chǎn)之間重要的關(guān)聯(lián)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化或滅失的情況主要有：行政區(qū)劃調(diào)整；界址、面積變化；街道名稱、門(mén)牌號(hào)變化；用途改變；翻建、改建、擴(kuò)建等；拆遷改造滅失等。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況發(fā)生變化后，依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，形成新的登記檔案，該案卷與變更前的案卷互為關(guān)聯(lián)卷。

因申請(qǐng)有誤或登記機(jī)構(gòu)失誤導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)自然狀況登記記載與實(shí)際情況不一致的，登記機(jī)構(gòu)可以依申請(qǐng)或依職權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)更正登記，更正登記前后的檔案也互為關(guān)聯(lián)卷。

3 基于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變化的關(guān)聯(lián)關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)作為當(dāng)今社會(huì)生活中的重要財(cái)產(chǎn)，大多數(shù)會(huì)經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、變更、抵押、贈(zèng)與、繼承、注銷(xiāo)等權(quán)屬變化。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變化以其所有權(quán)或使用權(quán)變化為主線，以其所有權(quán)或使用權(quán)在現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)下發(fā)生的其他權(quán)屬變化或受限制情況為支線。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變化的主線：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷(xiāo)等，相應(yīng)登記（注銷(xiāo)除外）發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為永久。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變化的支線：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷(xiāo)等，以及查封不動(dòng)產(chǎn)、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的異議，相應(yīng)登記（注銷(xiāo)、查封、異議除外）發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證明，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為定期。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬每發(fā)生一次變化就會(huì)產(chǎn)生一份新的登記檔案，這些檔案真實(shí)記錄了不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬變化、流轉(zhuǎn)過(guò)程，形成了一個(gè)個(gè)完整的、上下關(guān)聯(lián)、左右關(guān)聯(lián)的信息鏈。

3.1上下關(guān)聯(lián)（也稱縱向關(guān)聯(lián)）。上下關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬主線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以權(quán)利主體或權(quán)利內(nèi)容的改變?yōu)樘卣?，呈單線延伸態(tài)勢(shì)，直到不動(dòng)產(chǎn)消滅。還以住房a為例，假如權(quán)利人張三從某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得該房并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，轉(zhuǎn)讓給李四，后李四又出售給王五，最后因城市改造，該房屋及其所在樓整體拆除。那么，因住房a權(quán)屬變化而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案為：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宗地A登記檔案→某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××小區(qū)1號(hào)樓登記檔案→權(quán)利人張三住房a登記檔案→權(quán)利人李四住房a登記檔案→權(quán)利人王五住房a登記檔案→權(quán)利人王五住房a注銷(xiāo)登記檔案。上述關(guān)系鏈中，每相鄰上下兩手檔案互為關(guān)聯(lián)卷。

在傳統(tǒng)管理方式下，為方便查找，上述檔案被存放在一起，使用一個(gè)檔案號(hào)；甚至從權(quán)利人張三住房a登記檔案開(kāi)始，之后產(chǎn)生的檔案均要與原檔案合卷。隨著信息技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作中的運(yùn)用，上述檔案均可以單獨(dú)立卷，也可以按其產(chǎn)生的時(shí)間先后，編制不同的檔案號(hào)、存放于庫(kù)房的不同位置，只需要在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理系統(tǒng)中建立其關(guān)聯(lián)關(guān)系，即可快速查找到其存放位置。有條件的還可以將數(shù)字化后的電子檔案導(dǎo)入系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)掛接、融合，查詢利用檔案則無(wú)需再調(diào)取原件。

3.2 左右關(guān)聯(lián)（也稱橫向關(guān)聯(lián)）。左右關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬支線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，可同時(shí)存在多個(gè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，且只能在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)下存在。比如，當(dāng)住房a的權(quán)利人為張三期間：張三以該不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記，隨后因擔(dān)保范圍發(fā)生變化又辦理了抵押權(quán)變更登記，還清貸款后辦理了抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，先后產(chǎn)生一組、3卷登記檔案；有利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記，到期后該登記失效，產(chǎn)生一組、2卷登記檔案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后產(chǎn)生一組、2卷登記檔案。上述關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)生存在不確定性，或沒(méi)有，或一種，或多種，多種可同時(shí)存在。相應(yīng)的，與權(quán)利人張三住房a登記檔案存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的檔案，或沒(méi)有，或一組，或多組n卷。

4 結(jié)論

在全面準(zhǔn)確梳理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合和紙質(zhì)檔案整理，將原來(lái)分散的登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)統(tǒng)一整合到新的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。

在不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合和紙質(zhì)檔案整理過(guò)程中，將不動(dòng)產(chǎn)登記信息分別按空間位置和權(quán)屬變化建立起正確的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將紙質(zhì)檔案經(jīng)過(guò)分類(lèi)整理、掃描入庫(kù)、關(guān)聯(lián)掛接，建立起關(guān)聯(lián)正確、信息齊全的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，并實(shí)現(xiàn)省、市、縣與國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的對(duì)接，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)、一張不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍大圖的管理模式，真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)信息數(shù)據(jù)、電子檔案和紙質(zhì)檔案的快速查詢、利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》（津國(guó)土房地權(quán)〔2016〕23號(hào)）.

[2]《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）.

（作者單位：鶴壁市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 來(lái)稿日期：2018-02-06）