李少春

摘要：在新的經(jīng)濟形態(tài)下，我國房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展，然而在發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也都普遍存在巨大的資金壓力，眾所周知，不管是哪種類型的企業(yè)，資金永遠都是最重要的基礎(chǔ)性東西，而且資金的獲取也一直是企業(yè)的難題，特別是對于房地產(chǎn)這種資金耗費巨大的行業(yè)更是如此。本文將從房地產(chǎn)的主要和次要的資金來源、在資金管理方面所面臨的一些問題和相關(guān)解決措施幾個方面來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理進行一個探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金管理；問題；措施

資金猶如每個企業(yè)的血脈，對企業(yè)的發(fā)展起著極其關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特點和其他行業(yè)相比有一定的特殊性，所以一般它會有比較長的資金周轉(zhuǎn)周期，而且資金的需求量也相對較大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理這一塊相比于其他企業(yè)顯得更為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般的資金來源情況

首先，不僅是房地產(chǎn)，大多數(shù)企業(yè)都會有自有資金，它包括了各個合伙人即股東們的注冊資本和留存利潤等，一個企業(yè)想要建立起來，必須要有初建的資本，所以自有資金是必不可少的。其次則是從外借入的資金。由于企業(yè)在剛建立是自有資金一般都不夠一個大企業(yè)的消耗，所以不可避免要向銀行等金融機構(gòu)進行貸款等。最后則是客戶購房的收取的房款了。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題分析

近些年來，我國的經(jīng)濟在迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速崛起，現(xiàn)在大多數(shù)人"談房色變"，各個地方區(qū)域房價的不斷飆升都顯示著房地產(chǎn)行業(yè)的巨大影響力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理在國家發(fā)布的政策和規(guī)定下逐步得到規(guī)范，但是目前來說仍然存在著一些問題。

（一）缺乏較為完善的資金預(yù)算制度

不管在任何行業(yè)任何企業(yè)，有一個完整的資金預(yù)算是非常重要的，特別是對于房地產(chǎn)這種資金流動比較大的行業(yè)更是無法缺少的。一個完善的資金預(yù)算制度則要求強的執(zhí)行力度，而不是僅僅把制度建立起來就擺在那里。資金預(yù)算可以說是整個企業(yè)資金管理的第一步，往往也是最重要的一步，如果缺乏資金預(yù)算的話，則容易導(dǎo)致資金的使用缺乏相應(yīng)的控制，使得資金使用時出現(xiàn)超支或者不夠的情況。

（二）融資的方式太過于單一

我們都知道，大多數(shù)企業(yè)如果資金不夠的話都會選擇向銀行借貸這種方式來進行融資，而房地產(chǎn)行業(yè)呢由于缺乏一些必要的條件，也不能通過發(fā)行企業(yè)債券或者發(fā)行股票這些方式來進行融資，所以向銀行借貸幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)融資的唯一來源。再加上國家政策的一些調(diào)控改變和銀行信貸標準的提高等等，這些情況對房地產(chǎn)行業(yè)來說就限制了資金的使用率，同時也提高了資金的實際使用成本。

（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開發(fā)項目往往遍及全國各地，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用的項目承包責(zé)任制則會導(dǎo)致資金分散，資金不夠集中就容易出現(xiàn)各種資金對不上賬的問題。再加上很多開發(fā)企業(yè)對項目資金管理的重視程度不大，使得很多分散的資金無法集中管理，資金過于分散就造成資金管理難度的增加，所以這里就缺乏一個具體的對分散資金的管理策略。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理這方面存在的問題可以說也不少了，以下則列舉幾點針對相關(guān)的問題的改善措施。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施

（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度

對資金預(yù)算管理要建立一個專門的部門或者小組，負責(zé)督促項目負責(zé)人在預(yù)算執(zhí)行過程中更好的落實資金預(yù)算。一個資金預(yù)算計劃表是一個完整的資金預(yù)算管理制度必不可少的一項，而一個簡單的資金預(yù)算表中要包括資金流入合計、資金流出合計、擬籌資金、資金結(jié)余、資金警示、資金（凈流量）等基本的費用預(yù)算。而資金流入合計主要包括銀行借款、預(yù)售收入，資金流出合計主要包括工程費支出、材料費支出、歸還借款、宣傳費、設(shè)計費支出、日常財務(wù)支出、廣告費等。各個企業(yè)可以根據(jù)自己的需求來進行相關(guān)的調(diào)整，以此來實現(xiàn)有效的資金預(yù)算管理。

（二）增加融資的方式，從各個渠道來進行資金的補充

資金對于企業(yè)來說是如此的重要，要想在現(xiàn)如今社會經(jīng)濟制度變幻莫測和各個行業(yè)競爭激烈的環(huán)境中獲得生存，太過單一的融資方式會使企業(yè)不可避免地成為各個其他企業(yè)甚至是其他行業(yè)蠶食的對象。融資方式除了常見的向銀行借貸之外，企業(yè)還應(yīng)該提升自身的條件去爭取其他的一些融資渠道，比如發(fā)行股票、實行資產(chǎn)證券化等可能實現(xiàn)的獲取資金量較大的融資渠道。此外，還可以開展項目合作，和其他企業(yè)通過一些利益關(guān)聯(lián)來達成合作等，從多方面來吸取資金。

（三）對資金進行集中管理

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，所以資金比較分散是難以避免的，所以就更需要有一個完善的資金管理網(wǎng)絡(luò)來對分散的資金進行集中管理，以此來達到各個房產(chǎn)項目的資金管理。因此，每個房地產(chǎn)企業(yè)可以通過一個資金管理網(wǎng)在企業(yè)總部進行直接管理。聽起來并不那么容易來構(gòu)建這樣一個網(wǎng)絡(luò)，但是要想讓企業(yè)資金的各個來源去向都一清二楚，一個適合自身企業(yè)的分散資金管理網(wǎng)絡(luò)是至關(guān)重要的，至于具體如何構(gòu)建則需要管理者花費一些心力去完成。

四、結(jié)語

總之，現(xiàn)如今社會市場經(jīng)濟變幻莫測，房地產(chǎn)企業(yè)要加強資金預(yù)算管理、完善資金管理系統(tǒng)，要從拓寬融資渠道、建立科學(xué)的投資決策機制、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等方面入手，建立有序和高效的資金管理體系，不斷提高資金利用率和使用效率，降低資金成本，發(fā)揮集團整體資金優(yōu)勢，提高整體資金使用效率和企業(yè)經(jīng)濟效益，以此來促進企業(yè)更好的發(fā)展。

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（作者單位：廣州華海投資集團有限公司）