卞磊

摘 要 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)前期投資決策階段的一項(xiàng)重要的工作，更是建設(shè)管理的基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能以低成本獲得高額的經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)方法，因此，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策以及項(xiàng)目運(yùn)作有著奠基意義。本文將通過(guò)探討房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性的內(nèi)容與方法，以及重要意義來(lái)對(duì)其進(jìn)行研究，深入挖掘房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響所在。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0前言

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期工作的重要步驟，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行編制的重要依據(jù)。在判斷房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是否可行之前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目計(jì)劃、市場(chǎng)投資、建設(shè)管理等等進(jìn)行可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要步驟，從整體上出發(fā)去辨別局部情況且必要時(shí)查缺補(bǔ)漏的方式更是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的首選思維模式，從而保證建設(shè)項(xiàng)目的順利運(yùn)行且達(dá)到以低投資換取高回報(bào)的目的。因此，項(xiàng)目前期工作是否完善是決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是否取得成功的重要因素，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)有著極高的重要性。

1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的概念和基本內(nèi)容

可行性研究是專門(mén)鉆研項(xiàng)目建設(shè)是否可行以及進(jìn)行投資決策與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門(mén)科學(xué)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的投資以及決策的重要參考依據(jù)，更是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和實(shí)施的指導(dǎo)性文件，不僅如此，可行性研究還會(huì)綜合論證建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上、實(shí)施上以及經(jīng)濟(jì)上的市場(chǎng)發(fā)展的前景，研究和評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面是否可行，為企業(yè)提供參考依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究最早出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代初期的美國(guó)，當(dāng)時(shí)采用這種方法進(jìn)行流域的開(kāi)發(fā)，其方法成功的采用使得工程不僅順利進(jìn)行還取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益，之后可行性研究便開(kāi)始迅速發(fā)展，在各個(gè)工程建設(shè)方面和生產(chǎn)領(lǐng)域方面得到了大力度推廣和應(yīng)用，隨著時(shí)間的推移，目前可行性研究已經(jīng)形成了一整套科學(xué)、系統(tǒng)的研究方法。投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究是可行性研究按照建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容中詳細(xì)程度的不同而劃分的基本內(nèi)容，其中具體內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目概況；（2）市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)；（3）規(guī)劃方案的優(yōu)選；（4）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排；（5）項(xiàng)目投資估算；（6）資金的籌集方案和籌資成本估算；（7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；（8）風(fēng)險(xiǎn)分析；（9）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（10）結(jié)論。

2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的方法和步驟

2.1前期準(zhǔn)備階段

在前期準(zhǔn)備的階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的便是籌集充足的人力資源和所需費(fèi)用。組織專門(mén)的研究團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目制定專門(mén)的可行性研究方案，這是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的第一步。

2.2資料搜集階段

可行性研究的第二階段是資料搜集階段，在這個(gè)階段里房地產(chǎn)企業(yè)需要做的就是搜集建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的資料，比如進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所需的客觀地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件以及政策條件等等，在資料搜集階段中必須要做到進(jìn)行客觀全面、真實(shí)有效、科學(xué)系統(tǒng)的搜集工作。

2.3研究方案的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要在掌握完整的項(xiàng)目資料基礎(chǔ)上進(jìn)行且要在前期工作準(zhǔn)備就緒，在綜合考慮了自然條件、政策因素以及企業(yè)實(shí)力等條件之下制定出具體的可行性研究方案。

2.4選擇最優(yōu)的可行性研究方案

在綜合了財(cái)務(wù)因素、自然因素以及國(guó)民因素等之下利用先進(jìn)的技術(shù)分析法對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選擇最佳的可行性研究方案。

2.5對(duì)可行性研究方案進(jìn)行總結(jié)和報(bào)告

在做完以上各階段的工作之后，要對(duì)可行性研究方案進(jìn)行總結(jié)和報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容要真實(shí)的詳細(xì)描述可行性研究的全過(guò)程。按照內(nèi)容細(xì)節(jié)的多少報(bào)告可分為三種形式且內(nèi)容基本一致：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告；（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告。在做報(bào)告的時(shí)候必須要始終貫徹全面客觀、真實(shí)有效、科學(xué)系統(tǒng)的準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目的研究方案進(jìn)行全面總結(jié)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要作用

可行性研究作為項(xiàng)目建設(shè)工作中的前期內(nèi)容其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)不僅是對(duì)項(xiàng)目投資決策的重要參考依據(jù)，更是有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義和作用：（1）在符合科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，更好的建設(shè)節(jié)約型社會(huì)；（2）是房地產(chǎn)進(jìn)行投資決定的重要依據(jù)以及建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的必要參考；（3）幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)招標(biāo)以及籌集資金；（4）可行性研究方案是建筑單位與相關(guān)部門(mén)是否能夠成功簽訂合同的決定性依據(jù)；（5）房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與施工離不開(kāi)可行性研究方案，是項(xiàng)目能否順利實(shí)施的重要依據(jù)；（6）房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目需要得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)，而項(xiàng)目可行性研究方案是企業(yè)向政府部門(mén)申請(qǐng)批準(zhǔn)的重要依據(jù)；（7）可行性研究對(duì)國(guó)家進(jìn)行建筑改造與編制城市發(fā)展計(jì)劃有著重要的作用；（8）可行性研究方案的成敗對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與實(shí)施質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用，也是企業(yè)后期進(jìn)行考核和檢驗(yàn)的重要依據(jù)。

4結(jié)語(yǔ)

在對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，為了能夠讓日后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與實(shí)施順利且合理的進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)其建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面客觀的可行性研究，這一點(diǎn)已然成為了當(dāng)今建筑設(shè)計(jì)行業(yè)中的必然要求，不僅如此，可行性研究方案更是企業(yè)進(jìn)行投資決策與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的重要依據(jù)?？尚行匝芯孔鳛榻ㄔO(shè)管理的基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能以低成本獲得高額的經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)方法?？尚行匝芯繉?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)作具有重要的決定作用。

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