李紅

摘 要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有效地推動(dòng)了我國(guó)各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中做好工程項(xiàng)目的管理是十分重要且必要的.在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要積極做好工程項(xiàng)目的成本和合同管理，用以控制工程項(xiàng)目開發(fā)的成本及施工管理，保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠順利、高效的進(jìn)行。在工程項(xiàng)目開發(fā)的過程中合同用以規(guī)定房地產(chǎn)公司與施工方之間的權(quán)利和義務(wù)。在合同談判中需要對(duì)各項(xiàng)條款進(jìn)行詳細(xì)的討論，避免因條款模糊而與施工方扯皮。在工程項(xiàng)目施工中甲方需要根據(jù)合同內(nèi)容落實(shí)好各項(xiàng)施工工作，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的同時(shí)降低開發(fā)成本。提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目管理 成本管理 合同管理

中圖分類號(hào)：TU73.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2017）12（c）-0188-02

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)開發(fā)要求涉及到整個(gè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、施工等的各個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過程中如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵也是重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)中的成本和合同管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)管理中的核心，通過合同來規(guī)范和管理項(xiàng)目的開發(fā)，并通過良好的合同管理來降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，兩者相輔相成相互作用共同影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

1 成本管理和合同管理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的重要意義

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要方法是通過對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)資源進(jìn)行有機(jī)的整合和合理的調(diào)配用以確保工程項(xiàng)目安全、高效的進(jìn)行。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，為更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)于工程項(xiàng)目的管理常常將工程項(xiàng)目的管理細(xì)分為多個(gè)不同的管理體系，而在這眾多的管理體系中成本和合同管理是各項(xiàng)子管理項(xiàng)目的基礎(chǔ)和整個(gè)工程項(xiàng)目管理體系的核心。成本管理的核心是在確保工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的前提下盡可能的通過科學(xué)合理的資源和人員調(diào)配用以更好的降低工程項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約經(jīng)費(fèi)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的成本管理不是簡(jiǎn)單的成本降低，而是通過在合同談判中對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的總造價(jià)進(jìn)行管理，并依托合同來做好對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工單位的工程監(jiān)管，保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)公司的利益。

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，房地產(chǎn)合同管理與成本管理相輔相成共同作用于工程項(xiàng)目的管理工作，合同管理與成本管理在工程項(xiàng)目管理體系中具有同等重要的地位。工程項(xiàng)目所簽的合同是工程雙方就工程項(xiàng)目的施工所達(dá)成的重要協(xié)議，工程雙方的利益都是以合同為基礎(chǔ)的，合同內(nèi)部包含有工程雙方的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)等各方的權(quán)益，在工程項(xiàng)目的管理中必須要以合同為依據(jù)，在工程項(xiàng)目的管理過程中應(yīng)當(dāng)積極做好合同管理，以合同為基準(zhǔn)確保各方的利益。在合同管理中對(duì)于需要變更的條款需要在做好細(xì)致分析的基礎(chǔ)上予以進(jìn)行，避免因合同存在模糊、失實(shí)等問題而對(duì)工程項(xiàng)目的各方造成損失。合理而高效的合同管理能夠使得各方建立在合同基礎(chǔ)上的合作更加順利，合同中細(xì)致規(guī)定的各方的權(quán)利和義務(wù)能夠有效的減少各方之間的分歧從而保障工程項(xiàng)目順利、高效的進(jìn)行，提質(zhì)增效增強(qiáng)各方的經(jīng)濟(jì)利益。

2 積極做好工程項(xiàng)目中的成本和合同管理工作

在工程項(xiàng)目的管理體系中應(yīng)當(dāng)積極做好成本管理和合同管理工作，并以此為基礎(chǔ)建立起完善的工程項(xiàng)目管理體系，以便在工程項(xiàng)目的管理過程中更好的增強(qiáng)工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量并降低企業(yè)的成本，提高各方的經(jīng)濟(jì)效益。在工程項(xiàng)目的管理體系中，合同管理是具有法律效益的，其對(duì)工程項(xiàng)目的各方的權(quán)益和利益進(jìn)行了明確的規(guī)定和劃分，在工程項(xiàng)目的施工管理中各方需要以合同為基礎(chǔ)來進(jìn)行工程項(xiàng)目的管理工作。工程項(xiàng)目的合同管理貫穿工程項(xiàng)目始終，工程項(xiàng)目的合同管理除了涉及到工程項(xiàng)目的甲方與施工方之間的合同外還涉及到工程項(xiàng)目施工中所衍生的采購(gòu)、加工等的合同管理。業(yè)主與工程項(xiàng)目的施工方所簽署的工程項(xiàng)目施工合同是各項(xiàng)施工合同的基礎(chǔ)，其對(duì)工程項(xiàng)目的施工各方的權(quán)益都進(jìn)行了明確的規(guī)定和劃分，工程項(xiàng)目的施工合同簽署于工程項(xiàng)目的施工之前，其是在工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)方與施工方進(jìn)行細(xì)致的討論和研究后所簽訂的，其主要包括有對(duì)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度以及工程項(xiàng)目的施工成本等問題的規(guī)定。工程項(xiàng)目的施工合同一經(jīng)簽訂既具有法律效益，工程項(xiàng)目的各方都應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)來履行自身的職責(zé)，雖然在合同中對(duì)于各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定有所不同但是在工程項(xiàng)目的總體利益上是一致的。在工程項(xiàng)目的施工過程中難免會(huì)因各方之間的目的不一而產(chǎn)生分歧，對(duì)于工程項(xiàng)目的合同分歧是工程項(xiàng)目施工各方利益不一致所導(dǎo)致的，造成這一分歧的原因可以是由各方對(duì)于合同的條款有分歧或是一方未能有效地履行義務(wù)或是合同中的規(guī)定出現(xiàn)了變更所造成的。在這一情況下就需要積極做好工程項(xiàng)目的合同管理，明確各方的權(quán)責(zé)和義務(wù)避免此類問題的再次產(chǎn)生。

合同管理和成本管理兩者之間相輔相成共同影響著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的管理，工程項(xiàng)目合同管理直接影響著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的成本管理，工程項(xiàng)目的施工合同中對(duì)于工程項(xiàng)目的施工價(jià)格有著明確的規(guī)定，而在做好合同管理的同時(shí)也需要積極做好工程項(xiàng)目的成本管理。在工程項(xiàng)目合同的簽訂階段需要靈活的運(yùn)用各種方法來合理的規(guī)定工程項(xiàng)目的施工價(jià)格，提高工程項(xiàng)目合同管理的效益。在工程項(xiàng)目的施工后期要積極通過良好的合同管理、提高索賠意識(shí)有效地增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。做好工程項(xiàng)目合同管理中的成本控制可以通過以下幾種方式：（1）“一調(diào)兩審”法。在工程項(xiàng)目的施工過程中做好成本管理首先需要對(duì)工程項(xiàng)目的市場(chǎng)展開針對(duì)性的調(diào)查，并以所調(diào)查的結(jié)果與合同具體承辦單位展開初談，而后在初談完成后召集有關(guān)單位與對(duì)方開展正式的談判用以將工程項(xiàng)目的施工價(jià)格控制在一個(gè)合理的區(qū)間范圍內(nèi)。面對(duì)“不平衡報(bào)價(jià)”，招標(biāo)人可以采用求費(fèi)用現(xiàn)值法、成本分解法等對(duì)工程項(xiàng)目的施工成本進(jìn)行詳細(xì)的劃分，并通過科學(xué)合理的成本評(píng)標(biāo)來做好工程項(xiàng)目的成本控制。在合同談判中積極做好成本管理工作，通過詳細(xì)、合理的成本分解對(duì)工程項(xiàng)目合同標(biāo)的中的各項(xiàng)施工項(xiàng)目展開分別報(bào)價(jià)，將工程項(xiàng)目中所需要的人工、材料、施工、管理等的各項(xiàng)費(fèi)用詳細(xì)列出并逐項(xiàng)審查，在給與合理的價(jià)格的基礎(chǔ)上結(jié)合各項(xiàng)施工項(xiàng)目給出一個(gè)合理的工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)合同管理中的成本控制。此外，工程項(xiàng)目的合同管理中，需要對(duì)合同談判人員明確的劃分權(quán)限，超出權(quán)限的部分需要上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)予以解決，從而將工程項(xiàng)目的成本在合同管理中進(jìn)行良好的確定和劃分。（2）在合同的執(zhí)行環(huán)節(jié)，當(dāng)遇到變更時(shí)需要預(yù)審變更資金，并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計(jì)變更應(yīng)對(duì)用以確保變更在可控的范圍內(nèi)。當(dāng)變更實(shí)施完成后進(jìn)行后續(xù)的施工確認(rèn)階段，核定是否完成、實(shí)際完成的工作量，并將變更資金納入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工成本中。做好對(duì)于變更的分析對(duì)于一些無效的變更需要嚴(yán)格控制，節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的全過程控制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中應(yīng)當(dāng)積極做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的動(dòng)態(tài)管理，通過簡(jiǎn)化合同管理流程，將復(fù)雜的合同管理簡(jiǎn)單化。從源頭做好復(fù)雜、混亂合同的管理規(guī)劃，并在合同施行的過程中依據(jù)實(shí)際情況做好合同執(zhí)行的動(dòng)態(tài)管理，以合理化、規(guī)范化的方式做好合同管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的合同和成本管理與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，在工程項(xiàng)目的管理中應(yīng)當(dāng)以成本和合同管理為基礎(chǔ)，建立起完善的工程項(xiàng)目管理體系，提高企業(yè)的形象和利益。

參考文獻(xiàn)

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