曹永芬

【摘要】社區(qū)商圈作為滿足居民日常消費需求的商業(yè)集群由于受傳統商業(yè)布局、社區(qū)管理等因素的影響，未能滿足居民消費需求。文章在分析目前社區(qū)商圈存在的問題基礎上，提出了社區(qū)商圈建設的管理模式，從滿足社區(qū)消費者需求出發(fā)，強調政府的總體規(guī)劃和政策扶持、注重引領品牌企業(yè)進入社區(qū)經營等措施，以促進社區(qū)商圈的快速發(fā)展。

【關鍵詞】商圈 社區(qū)商圈 民生服務 對策

隨著我國城市化進程的加快和居民收入水平的提高，民眾消費能力呈現逐漸增強和需求多樣化發(fā)展趨勢。城市居民消費的吃、穿、用、住、行、娛等支出，主要是通過城市核心商圈和自己所在社區(qū)商圈實現的，因此科學合理地規(guī)劃布局城市商圈是構建居民和諧消費、促進城市商貿流通業(yè)可持續(xù)協調發(fā)展、帶動城市經濟發(fā)展的重要推動力量。

1.核心商圈與社區(qū)商圈的關系

1.1 商圈的涵義

商圈是指在一定區(qū)域內，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力，能有效吸引顧客所形成的一定的地理區(qū)域。而現代的商圈內涵日趨豐富，商圈除了商業(yè)區(qū)以外，還包括由酒店、休閑娛樂、寫字樓、商務配套、以及其他大量的服務配套場所形成的商務區(qū)域。

核心商圈一般處在城市中心，是離某些零售企業(yè)最近、顧客密度最大、人均銷售額最高，業(yè)態(tài)配置最齊全的區(qū)域，是集吃、喝、玩、樂于一體的一站式消費中心。布局了集商務配套、商業(yè)區(qū)、休閑娛樂、金融等服務的商業(yè)高密集區(qū)域。一般的大中城市只布局一個核心商圈，也有例外，像重慶就存在兩個以上的核心商圈。

社區(qū)一詞最早是由德國社會學家滕尼斯在社會學的研究中提出來，費孝通先生將社區(qū)一詞引入我國，在商圈布局研究中的社區(qū)通常是指聚集在一定地域中人群的生活共同體，即在一定地域內發(fā)生各種社會關系和社會活動，有特定的生活方式，并具有成員歸屬感的人群所組成的一個相對獨立的社會實體。社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為依托，社區(qū)居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。而社區(qū)商圈是以各種類型的社區(qū)商業(yè)有機組合形成的商業(yè)體系，它是城市商業(yè)空間的一個重要層次，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等。

1.2 核心商圈與社區(qū)商圈的關系

按照傳統的商圈理論，一個城市的商圈從空間構成上劃分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。隨著中國城市化進程的加快，城市社區(qū)發(fā)展迅速并日趨成熟，社區(qū)商圈建設成為城市商圈體系中不可缺少的一個重要組成部分，應該把社區(qū)商圈劃定在次級商圈的范圍，它是構成城市商業(yè)體系的一個層次。

社區(qū)商圈是城市商業(yè)的基礎，服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內，所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性的特點，因而具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

2.加快社區(qū)商圈建設的意義

2.1 社區(qū)商圈的建設有利于城市商業(yè)的良性發(fā)展

城市的每一個商圈都是構成商業(yè)流通的核心。在不同層面上推動著城市商業(yè)的發(fā)展。社區(qū)商圈作為商圈體系構成的重要組成部分，其發(fā)展狀況不僅影響到社區(qū)居民的消費滿足情況，更重要的是關系到城市商業(yè)的整體結構和布局，從而影響整個城市商業(yè)的綜合服務能力和服務水平。

2.2 集中化小區(qū)的開發(fā)需要社區(qū)商圈的服務

在城市興建了一批規(guī)模規(guī)模較大的住宅樓盤，這類大型化、集中化小區(qū)的推出必然要有相應的社區(qū)商業(yè)進行配套。另外，城市發(fā)展過程中的“郊區(qū)化”現象也為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了良好的契機。社區(qū)商圈的主要功能是為社區(qū)居民滿足購物、休閑、餐飲以及綜合服務等需求，同時根據當地經濟發(fā)展狀況和人們生活水平的提高，增加現代服務業(yè)的門類，發(fā)揮家的延伸作用，滿足現代人個性化的需求，創(chuàng)造自由生存空間的需求。

2.3 社區(qū)商圈有利于提高民眾的生活質量

進入小康社會后，商業(yè)流通不再是簡單地滿足人們生活需要，更重要的是承擔著提高人們生活品質的功能。發(fā)展社區(qū)商業(yè)不僅能改善居民消費環(huán)境，方便人們生活，而且是改善居民生活品質和提升幸福指數的重要途徑。

3.加強城市社區(qū)商圈建設的對策

3.1 合理規(guī)劃社區(qū)商圈，推動區(qū)域流通良性發(fā)展

社區(qū)商圈是城市商圈的基礎層級，它的建設關系到整個商品流通領域是否能健康發(fā)展。另一方面加快社區(qū)商業(yè)建設，也是城市建設的重要內容，是關系居民生活質量的民心工程。首先，一個城市經濟建設的重點是規(guī)劃，產業(yè)規(guī)劃是城市經濟規(guī)劃的重要內容，其中商業(yè)布局又是重中之重。政府在商業(yè)總體規(guī)劃中拿入其城市商圈建設規(guī)劃中，從宏觀上有利于社區(qū)商圈布局。其次，政府對房地產開發(fā)商實施有效的監(jiān)管，能夠在開發(fā)設計時就按照政府規(guī)劃落實社區(qū)商業(yè)設施設備，這樣就從微觀層面能夠有效的執(zhí)行。再次，物業(yè)管理公司或開發(fā)商在招商過程中有一個總的設計，按照政府指導對各種業(yè)態(tài)的進入進行選擇配備，形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局。

近幾年，各級地方政府出臺了關于社區(qū)商圈建設的文件，為社區(qū)商圈的建設提供了有效支持，推動了社區(qū)商圈的快速發(fā)展。重慶明確提出，到2015年，將基本實現“51015”目標，即居民出家門步行5分鐘到達便利店，10分鐘到達超市、餐飲店，驅車15分鐘可到達購物中心。未來每個便民商圈都要求配置10種必備型業(yè)態(tài)+2種選擇型業(yè)態(tài)以上的多元化商業(yè)態(tài)，實現居民便利消費，而必備型業(yè)態(tài)中標準化菜市場、社區(qū)綜合超市和社區(qū)便民店是重點發(fā)展的三大類便民商業(yè)設施。

3.2 政府扶持社區(qū)商圈建設

社區(qū)商圈建設過程中，政府除了科學的規(guī)劃之外，一方面根據市場需要出臺一些相關的法律法規(guī)和制定優(yōu)惠政策措施，例如對進入社區(qū)經營企業(yè)從稅收、融資等方面給予支持，引導投資方與社區(qū)物業(yè)管理方形成良好的合作關系，推進社區(qū)商圈業(yè)態(tài)合理布局。另一方面政府還可以針對社區(qū)商圈搭建信息共享平臺，吸引投資者走進社區(qū)經營，也為更多創(chuàng)業(yè)者提供方便，共創(chuàng)社區(qū)商圈繁榮。

我國經濟發(fā)達地區(qū)城市，社區(qū)商圈規(guī)劃建設走在了時代的前沿，做出了表率，早在2007年青島市政府就提出連續(xù)三年從財政資金中撥出一定的額度支持社區(qū)商圈的建設，對安置失業(yè)人員的企業(yè)承包或失業(yè)人員在社區(qū)創(chuàng)辦的企業(yè)給予減免稅收、資金補貼和小額擔保貸款等優(yōu)惠措施，使的社區(qū)商圈成為很多品牌企業(yè)青睞的領域。

3.3 引導品牌企業(yè)進入社區(qū)經營

社區(qū)商圈選擇以品牌連鎖企業(yè)為主體的經營模式是必然的，通過政府的優(yōu)惠政策和開發(fā)商的積極配合，引導老字號、品牌專營店、專賣店等以直營或連鎖的方式進入社區(qū)，發(fā)展社區(qū)連鎖經營，提升管理水平和服務質量。一方面可以杜絕假冒偽劣商品進入社區(qū)，經營者素質、服務水平等能更好地滿足社區(qū)居民的需要。另一方面大型連鎖企業(yè)資金雄厚、管理先進、網絡發(fā)達，具有一定的社會影響力。從而引領其他企業(yè)的進入和發(fā)展，可以迅速激活社區(qū)商圈，同時也使整個社區(qū)商業(yè)檔次提升。

3.4 合理選擇業(yè)態(tài)配置，滿足社區(qū)居民實際需要

社區(qū)商圈業(yè)態(tài)配置特點是突出便利性，所以商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。一是按照居民日常生活的需求程度，即強需求、中度需求和弱需求的層次進行合理配置。重點是超市、菜市場、便利店、餐飲店、理發(fā)店、藥房，洗衣店等必備型業(yè)態(tài)配置；其次是健身中心、銀行等中度需求行業(yè)布局。二要考慮不同檔次社區(qū)居民需求，對于一些高檔社區(qū)可以增加高端的休閑、娛樂消費設施，增加健身館、咖啡館、西餐廳等滿足個性化需求的消費場所，在北京、上海等經濟發(fā)展水平較高的大城市形成了社區(qū)購物中心。根據居民生活水平的提高今后還要不斷創(chuàng)新社區(qū)商圈服務體系，有能力的企業(yè)可以建立客戶需求信息系統，發(fā)展網上交易、網上服務和送貨、送餐等上門服務。同時，還要發(fā)揮主管職能部門作用，創(chuàng)新管理方式，通過社區(qū)商業(yè)綜合服務平臺，促進社區(qū)便民商圈規(guī)范發(fā)展，為廣大老百姓提供更好的服務。

3.5 建立政府指導以企業(yè)為主體的管理模式

企業(yè)擁有先進的管理理念和管理方法，因此企業(yè)進入社區(qū)商圈發(fā)展和管理工作中去，有利于提高社區(qū)商業(yè)經濟管理水平。從發(fā)達國家社區(qū)商業(yè)管理的現狀看，都是通過引入企業(yè)管理的先進管理模式，達到提高社區(qū)商業(yè)經濟的經濟效益的目的。

在我國經濟發(fā)達地區(qū)的一些社區(qū)商業(yè)實施政府指導，由開發(fā)商或運營服務商承擔社區(qū)商業(yè)建設及運營管理的模式已經初見成效，如北京新港遠景房地產顧問有限公司、蘇州工業(yè)同區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司等進入社區(qū)商業(yè)管理，并且在全國其他城市拓展市場，其主要做法是根據社區(qū)人口數量、收人水平、商圈半徑等具體情況，進行商業(yè)功能、業(yè)種與業(yè)態(tài)的組合與配置，并對招商、運營、服務及管理等進行全方位策劃管理。這種模式值得借鑒和推廣，也可以引進有經驗的公司加入當地社區(qū)商圈的經營管理，使社區(qū)商圈的建設能夠達到一個更高的水平。

4.結束語

一個城市商業(yè)的建設需要各個層次商圈的均衡發(fā)展，核心商圈的打造有利于城市品牌建設，增強其吸引力：而社區(qū)商圈的建設貼近民生，能夠提升城市居民牛活質量和幸福感。社區(qū)商業(yè)在建設過程中學習借鑒國外和我國經濟發(fā)達地區(qū)的先進經驗，按照當地居民的消費能力進行規(guī)劃和布局；更重要的是要與時俱進，在規(guī)劃管理和業(yè)態(tài)配置中引入創(chuàng)新思想，將先進的電子信息技術和網絡技術應用到社區(qū)商圈的建設和管理中，這樣有利于社區(qū)商圈的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

【l】《重慶市人民政府關于加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)的意見》，2010。

【2】劉國良，社區(qū)商圈：競爭悄然升級【EB/OL]，http：//dzrb.dzwww .com/dzzb/q dxw/200703/t20070314 _2049391.htm

【3】張景梅，城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式研究【J】，建筑與規(guī)劃，2012 （5）：604 -606

【4】王黎莉，我國社區(qū)商業(yè)經濟發(fā)展趨勢分析【J】，環(huán)渤海經濟嘹望，2012 （2）：51-53

本文系重慶市教育委員會人文社會科學研究項目：商圈理論下的重慶社區(qū)商業(yè)布局研究，項目編號，15SKG270。