游瀅

【摘要】物業(yè)管理是比較復(fù)雜的工作，包括房屋的安全、配套設(shè)施的安全以及區(qū)域內(nèi)的正常秩序等等。在物管企業(yè)的安全管理中，需要各種合同和制度，如果這些合同和制度不夠完善，那么這些不規(guī)范的因素就會給物管企業(yè)帶來諸多麻煩，產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)，需要承擔(dān)法律的不利后果，因此進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防范是十分必要的，本文對我國物管企業(yè)在安全管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行了分析，

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 安全管理 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

現(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)被認(rèn)為是一個需要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，在物管企業(yè)中，安全管理風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一，安全管理是保障一些社會活動順利開展的基礎(chǔ)，與業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全有著直接的關(guān)系，一旦物業(yè)安全管理出現(xiàn)問題，就會造成嚴(yán)重的損失，因此提高物管企業(yè)的安全管理水平至關(guān)重要。

一、物管企業(yè)安全管理中法律風(fēng)險(xiǎn)防范的意義

在物業(yè)管理企業(yè)中，管理成本的五分之一都用來支付保安方面的支出，因此，根據(jù)市場的權(quán)責(zé)利關(guān)系，將賠償責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，而不只是單純的有或無。因此，物管企業(yè)如果在合同中對安全管理的具體問題和責(zé)任承擔(dān)沒有明確的約定，一旦業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)的安全受到了侵害，那么涉及到的賠付情況就比較復(fù)雜。由此可見，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，獲得較低的利潤是不符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則的，作為物業(yè)企業(yè)而管理者需要在安全管理的法律風(fēng)險(xiǎn)方面進(jìn)行防范，從而避免安全責(zé)任。

二、物業(yè)管理者需要樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠喖s意識

物管企業(yè)和業(yè)主之間通過物業(yè)管理委托合同建立關(guān)系，作為管理的標(biāo)的物，物業(yè)建立委托關(guān)系主要是對物業(yè)的正常使用進(jìn)行必要的管理，物管企業(yè)和業(yè)主雙方通過委托合同約定了各自的權(quán)利和義務(wù)。在沒有特殊約定的情況下，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對物業(yè)管理企業(yè)安全管理責(zé)任的規(guī)定，僅限于協(xié)助、維護(hù)和報(bào)告的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)需要盡到的義務(wù)不包括保障區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，因此，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行訂約的時(shí)候，需要樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠喖s意識，從而回避約定的責(zé)任。首先，對于基于原委托合同的補(bǔ)充協(xié)議需謹(jǐn)慎，由于補(bǔ)充協(xié)議的簽訂會使物管企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理上升到民法和合同法的相關(guān)條款，物管企業(yè)需要承擔(dān)的不僅是普通的注意義務(wù)；其次，對于委托合同的諸多附件需謹(jǐn)慎，在業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害時(shí)，一般需要雙方共同承擔(dān)責(zé)任，但是很多委托合同的附件會增加物業(yè)管理方的約定責(zé)任，從而增加物管企業(yè)的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，對于物業(yè)管理委托合同之外的保管義務(wù)和保證義務(wù)等附加的服務(wù)項(xiàng)目需謹(jǐn)慎，這些項(xiàng)目往往會增加物管企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行評估之后再做決定。

三、物業(yè)管理方面訂約的幾種方式

物管企業(yè)可以從以下幾種方式進(jìn)行訂約：一是約定安防的費(fèi)用和賠付的范圍，業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)用直接影響者物業(yè)管理服務(wù)的范圍，因此只有對委托管理的事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任和賠付范圍加以明確的規(guī)定，才能保障雙方的利益，作為物管企業(yè)需要以市場原則為基礎(chǔ)，簽訂委托合同；二是對專項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用的設(shè)立和風(fēng)險(xiǎn)約定，例如車輛管理等，在法律的意義上確定雙方需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)，以免出現(xiàn)事故后產(chǎn)生糾紛。

四、物業(yè)管理方對一般約定的履約適當(dāng)

《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果由于未能履行約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到侵害的，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，物業(yè)管理企業(yè)需要注意法律所賦予物業(yè)管理公司的義務(wù)時(shí)協(xié)助做好安全防范、采取應(yīng)急措施、并報(bào)告和救助的義務(wù)，不必為自己增加需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，但是很多物管企業(yè)在履約的適當(dāng)方面不夠，例如進(jìn)出停車場的憑條上會標(biāo)記物業(yè)管理的規(guī)定，只收取車位有償使用費(fèi)，而不承擔(dān)保管責(zé)任，但是這種說明并不具備法律效益，這些出入憑證在法律意義上就是保管合同成立的有效證明，如果持有出入憑證的車輛受到了損壞或者丟失，車場管理方面就需要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任，非常不利于物管企業(yè)。

五、物業(yè)管理方對特殊約定的履約適當(dāng)

對于那些特殊的服務(wù)項(xiàng)目，需要按照特殊的約定制度進(jìn)行處理，如果物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間存在特殊的約定責(zé)任，那么作為管理方，要對管理的責(zé)任，管理工作流程和管理記錄做好嚴(yán)格的落實(shí)和監(jiān)督檢查工作，只有這樣才能有效的規(guī)避安全管理的風(fēng)險(xiǎn)。例如，有個別的業(yè)主會因?yàn)樘厥獾那闆r，委托物業(yè)管理公司對其個人的貴重物品進(jìn)行保管，面對這種情況，無論是有償還是無償?shù)谋９埽家獓?yán)禁管理人員擅自接受委托，一定要在物業(yè)管理公司和業(yè)主之間做出明確的書面約定，規(guī)定好管理方式、責(zé)任承擔(dān)方式、責(zé)任承擔(dān)范圍和免責(zé)條款等等，從而規(guī)避責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

六、重大安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的回避和轉(zhuǎn)移

為了能夠確保物業(yè)管理公司的安全運(yùn)營，保證業(yè)務(wù)的財(cái)產(chǎn)利益，面對重大安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)要有計(jì)劃的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的回避和轉(zhuǎn)移，物管企業(yè)可以接受保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)還可以向業(yè)主推薦和介紹保險(xiǎn)產(chǎn)品，因?yàn)閺闹伟驳慕嵌葋碚f，這項(xiàng)工作比較復(fù)雜，面臨的情況也比較多樣，并不是所有的安全事故都在可控范圍內(nèi)，而且物管企業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán)，因此只能采取自我防范的措施，一旦出現(xiàn)了重大的責(zé)任事故，物管企業(yè)根本無力承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全也難以得到保障，需要外界的保障措施進(jìn)行補(bǔ)充，所以說，購買保險(xiǎn)成為了一種重要的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式，物業(yè)管理公司可以在經(jīng)過對保險(xiǎn)公司產(chǎn)品細(xì)致的考察之后，結(jié)合業(yè)主和自身企業(yè)的實(shí)際情況，推薦和接受合適的產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)對重大安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的回避和轉(zhuǎn)移，也為業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益提供了保障。

七、結(jié)束語

總而言之，隨著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)所面臨的困難越來越多，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營的過程中需要承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)而經(jīng)營的目的就是要在滿足社會需要的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利益的最大化，但是我國很多物業(yè)管理企業(yè)并沒有將風(fēng)險(xiǎn)管理與企業(yè)的經(jīng)營利潤聯(lián)系起來，缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，因此必須要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，運(yùn)用多種方法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和轉(zhuǎn)移，從而獲得更大的利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹映平.物管企業(yè)在安全管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范[J].湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2016，（2）.

[2]張利軍.淺析物業(yè)管理服務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].企業(yè)文化（中旬刊），2015，（2）.

[3]呂景勝.物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國中小企業(yè)，2017，（8）.

[4]孟憲生.物業(yè)服務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2015，（4）.