摘 要 近年來，我國城市房價已呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展態(tài)勢，成為老百姓的一塊“心病”。因此，本文立足于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的諸多弊病，從制度經(jīng)濟學(xué)的視角切入，深入挖掘房價飆升背后制度的缺失與不足。

關(guān)鍵詞 房價；制度分析

一、引言

自進入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色，土地財政收入也成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源。2016年和2017年，我國GDP分別達到74.36萬億元和82.71萬億元，較上年分別增長6.7%和6.9%。其中，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重均為6.5%，如圖1-1所示。

盡管，習(xí)近平總書記在十九大報告中反復(fù)強調(diào)“房子是用來住的，而不是用來炒的”，但當(dāng)前中國的房地產(chǎn)業(yè)依舊還是中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)市場過度繁榮的背后，也逐漸呈現(xiàn)出各類社會問題：貧富差距不斷拉大，房價持續(xù)走高，經(jīng)濟適用房違規(guī)申購等。毫無疑問，在過去的20多年里，中國房地產(chǎn)市場已然成為社會財富的變壓器和分配場。因此，有必要對該現(xiàn)象進行深刻的反思和有效的遏制。

二、高房價的制度成因分析

新制度經(jīng)濟學(xué)派的代表人物諾思曾在《制度、制度變遷與經(jīng)濟績效》一書中指明：“制度是一個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范地說，它們是決定人們的相互關(guān)系的系列約束。制度是由非正式約束和正式的法規(guī)組成”。毫無疑問，在房價不斷上漲的背后，我國的房產(chǎn)制度起到了推波助瀾的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.土地市場供需失衡

中共十九大提出到2020年全面建成小康社會，2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，2050年建成富強民主文明和諧的社會現(xiàn)代化強國。顯然，這對我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程提出了較為緊迫的要求。城鎮(zhèn)化代表著財富和生產(chǎn)力向城市遷移集中的過程，這是社會發(fā)展的必然趨勢。然而，隨著城市化進程的不斷深入，住房需求勢必加大，由于土地資源的自然稟賦約束以及我國實行的耕地保護制度，我國房地產(chǎn)業(yè)供給端形勢依舊嚴(yán)峻，未來房價上漲壓力較大。

2.土地儲備制度

土地儲備制度是指政府從分散的土地使用者手中集中回收土地，并由政府委托的機構(gòu)進行土地的整治與開發(fā)，并按計劃投入市場的一種土地管理制度。該制度的弊端有三：土地儲備制度導(dǎo)致土地一級市場的壟斷，進一步加劇了土地市場的供需失衡；易發(fā)生“權(quán)力尋租”，破壞市場競爭秩序；土地儲備制度盡管在某種程度上實現(xiàn)了市場統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商勢必將土地出讓成本嫁接給購房者，造成房價順勢上漲。

3.土地招拍掛制度

土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權(quán)的出讓管理制度。對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。該制度的初衷在于讓土地以更為公允的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗的產(chǎn)生。但這種“一刀切”的做法也存在種種弊端。其一，土地是國家重要的資源稟賦，是國家管理與宏觀調(diào)控的重要輔助手段，通過“價高者得”的簡單邏輯，無疑是一種惰性思維，也成為地方政府追求短期經(jīng)濟利益的工具；其二，土地出讓采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式進行拍賣。高額的土地出讓金無疑在很大程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，進而間接帶動商品房價格。

4.稅費制度

近年來，我國房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)已經(jīng)較為完善規(guī)范，逐漸成為房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)管控的有效手段，但不可否認(rèn)，我國稅費制度依舊存在明顯的缺點和不足，需要進一步改進。其一，稅種稅率過高，稅收負(fù)擔(dān)較重。就交易環(huán)節(jié)的稅收，就包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅以及印花稅等等，極大地提高了普通納稅人的納稅成本，不利于房價下降；其二，稅種的征收方式不合理，導(dǎo)致稅收收入的流失；其三，部分稅種的征收范圍不合理，易導(dǎo)致稅負(fù)不公的現(xiàn)象發(fā)生。

三、利益集團間的博弈行為分析

由于中國房地產(chǎn)市場的壟斷性結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府早已密不可分，民生取向以及政府在百姓安居中所要扮演的重要公共角色則在一定程度上被遺憾丟棄。因此，深入探析房地產(chǎn)市場各個利益集團的博弈行為，研究其相互作用，對分析房地產(chǎn)市場高房價問題是十分必要的。

1.地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商間的博弈與合謀

在我國，地方政府既是中央各項政策條令的具體執(zhí)行者，又具有地方性事務(wù)的管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)。因此，地方政府往往可以通過土地儲備制度獲得絕對利益，自如地控制向市場投放土地供給的數(shù)量、規(guī)模，還可利用土地儲備制度漏洞進行尋租活動等。地方政府試圖提高土地成本，獲得土地出讓金和稅收收益，而開發(fā)商的目標(biāo)則是盡可能降低成本，實現(xiàn)利潤最大化。因此，土地資源的產(chǎn)權(quán)如何進行合理配置，就成為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商合謀與博弈的焦點。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者間的博弈

開發(fā)商向消費者提供商品和服務(wù)，通常會根據(jù)所掌握的市場信息做出理性選擇。而對于消費者而言，由于對房地產(chǎn)的運作方式、成本構(gòu)成、利潤率、市場需求情況等等知之甚少，存在嚴(yán)重的信息不對稱性，使得消費者在這場博弈中往往處于劣勢地位。此外，由于我國房地產(chǎn)市場具有區(qū)域壟斷性結(jié)構(gòu)，開發(fā)商易通過發(fā)布虛假信息、惜售、捂盤、假按揭等手段來抬高房產(chǎn)價格，使得消費者權(quán)益受損。

四、結(jié)論與建議

本文以制度經(jīng)濟學(xué)的視角切入，分析了房價虛高的原因。由分析可知，我國房產(chǎn)制度存在一定缺陷。房地產(chǎn)市場的供需矛盾，使得房價虛高，遠超普通百姓的承受極限。正如中共十九大報告中所強調(diào)的，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”等內(nèi)容已經(jīng)為住房制度改革指明了方向、路徑、目標(biāo)。只有堅持房子“居住”的基本屬性，才能實現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。

參考文獻：

[1]徐霆.“招拍掛”土地出讓制度的實證分析[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2011.

[2]楊帆，盧周來.中國的“特殊利益集團”如何影響地方政府決策——以房地產(chǎn)利益集團為例[J].管理世界，2010（06）：65-73+108.

作者簡介：

王潤楠（1996.08- ），女，漢族，河北秦皇島人，本科在讀，江西財經(jīng)大學(xué)，研究方向：物流與供應(yīng)鏈管理。