秦虹

摘要：目前，我國住宅租賃市場(chǎng)已有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但發(fā)展深度還不夠，相關(guān)機(jī)制體制也不健全，還存在一些亟待完善的地方。從政府責(zé)任角度出發(fā)，分析大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的重大意義，以及在此過程中政府需要給予的政策支持和需要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

關(guān)鍵詞：租賃市場(chǎng)；存在問題；必要性；政策支持

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0010-12 收稿日期：2018-02-06

1現(xiàn)存租賃市場(chǎng)亟需解決的問題

1.1租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定

租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響大城市很多人的租賃意愿，不得不去買房子。具體表現(xiàn)：一是租期不穩(wěn)定。當(dāng)他買不起房子的時(shí)候，還要舉全家之力，幾代人之力買房子，造成了很大的經(jīng)濟(jì)困擾，也造成了很多不滿情緒。租賃關(guān)系不穩(wěn)定表現(xiàn)在租期不穩(wěn)定，簽了合同大家不守信，信守契約的法律意識(shí)不明確，短租比較多，長(zhǎng)足比較少，租期不穩(wěn)定。二是租金調(diào)整頻率高。一個(gè)人從大學(xué)畢業(yè)到能購房，中間5-7年比較合理，但是很多年輕人租房子的時(shí)候沒有辦法穩(wěn)定5年的租賃租金對(duì)他的保護(hù)。三是承租人相對(duì)處于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到很好的保障。

1.2中介服務(wù)不規(guī)范

中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。租房時(shí)，租賃市場(chǎng)發(fā)布的房源信息可能是假的，包括不誠信、扣留押金、違規(guī)“群租”等。與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。

1.3政府支持服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位

典型的表現(xiàn)是過去稅收體系針對(duì)的是銷售市場(chǎng)設(shè)定的，不租不稅，一租各種稅費(fèi)都來了。在過去幾年里，政府為了發(fā)展租賃市場(chǎng)，降低了租賃稅費(fèi)，很多城市采取了綜合稅率，從17%降到了5%，但實(shí)際上對(duì)機(jī)構(gòu)來講這個(gè)稅還是沒有完全降下來，個(gè)人出租5%的稅費(fèi)很多地方也收不上來。要發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，金融服務(wù)也缺乏有效的支持，缺乏金融政策和金融工具。

2發(fā)展規(guī)范化的租賃市場(chǎng)意義重大

2.1降低城鎮(zhèn)化門檻

中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還沒有結(jié)束，大量的農(nóng)民進(jìn)城，面對(duì)城市租賃房?jī)r(jià)水平，他們的能力不足以支撐，如果有一個(gè)規(guī)范化的租賃市場(chǎng)，發(fā)展充分的租賃市場(chǎng)，可以使他們以租的形式舉家進(jìn)入城鎮(zhèn)，才能實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的人的城鎮(zhèn)化，以及在城鎮(zhèn)里工作的農(nóng)民工市民化。

2.2 發(fā)展規(guī)范化的租賃市場(chǎng)確實(shí)有利于實(shí)現(xiàn)住有所居

各國都提出了相似的住房發(fā)展目標(biāo)，新加坡是居者有其屋，我國是住有所居。住有所居就是不完全通過購買產(chǎn)權(quán)的方式來解決住房問題，租賃也是重要的渠道之一，有利于實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)。

2.3助推社會(huì)穩(wěn)定

租賃市場(chǎng)非常成熟，大家租房子權(quán)益得到保障，心情也好，安居樂業(yè)，整個(gè)社會(huì)就穩(wěn)定了。

2.4有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展

如果租賃市場(chǎng)很差，大家都不去租房，購房的需求就會(huì)不斷地上升。特別是支付能力不足的家庭，如果過早進(jìn)入購房市場(chǎng)，就要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，規(guī)范的租賃市場(chǎng)可以使購房能力不足的家庭暫時(shí)不進(jìn)入到市場(chǎng)波動(dòng)的銷售市場(chǎng)中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.5有利于企業(yè)特別是用工量大的企業(yè)吸引人力資源和降低成本

如果一個(gè)城市房?jī)r(jià)很高，又沒有很好的租賃市場(chǎng)，一個(gè)企業(yè)想在這個(gè)城市里發(fā)展將非常困難。如果有規(guī)范化的租賃市場(chǎng)，企業(yè)職工除了買房子之外可以通過租賃房子解決居住問題，企業(yè)就具備了發(fā)展的人力支撐條件。

2.6規(guī)范化的租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于促進(jìn)勞動(dòng)力的流動(dòng)

勞動(dòng)力的流動(dòng)一定是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的一個(gè)支撐條件，所以發(fā)展規(guī)范化租賃市場(chǎng)意義重大，既有利于完善住房供應(yīng)體系，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。

3發(fā)展租賃市場(chǎng)的主要政策

一是稅收的減免。

二是金融的創(chuàng)新。最近連續(xù)出臺(tái)了關(guān)于租賃住房的REITs政策，雖然現(xiàn)在還只是類REITs，不是真正完整的REITs，但下一步支持機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展的最關(guān)鍵的金融支持政策一定會(huì)有明顯的突破性進(jìn)展。

三是充分調(diào)動(dòng)存量房源提供租賃市場(chǎng)的政策。不僅是把原來住的房子拿來租，有些城市還要考慮存量的辦公、商業(yè)房，如何拿出來發(fā)展長(zhǎng)期租賃公寓。

四是新增土地。如果一個(gè)城市的土地有限，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，提供租賃住房的用地?cái)D占了銷售用地，有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲?，F(xiàn)在采取的措施是在13個(gè)城市嘗試用集體建設(shè)用地來提供租賃住房，這些支持政策目前已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)開始實(shí)施了。

下一步發(fā)展租賃市場(chǎng)需要政府和市場(chǎng)、政府和企業(yè)雙方共同努力，對(duì)政府來講最重要的是完善各項(xiàng)服務(wù)體系的建設(shè)，包括以下幾方面：

一是要通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。法律應(yīng)該更加細(xì)化，切實(shí)保障租賃雙方的權(quán)益。

二是要建立住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。政府要建立真實(shí)透明的租房信息，為租客提供選擇的渠道。

三是要明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位。如果不明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位，很多政策互相之間的掣肘就會(huì)出現(xiàn)。

四是要落實(shí)承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。

五是要推動(dòng)中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化。租賃市場(chǎng)的發(fā)展離不開中介的服務(wù)，中介隊(duì)伍素質(zhì)的高低，直接影響租賃市場(chǎng)規(guī)范程度的好壞。

對(duì)企業(yè)來講，企業(yè)在住房制度改革20年來，在住房開發(fā)、銷售市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)非常豐富，但是如何發(fā)展租賃住房，我們的經(jīng)驗(yàn)、人才、隊(duì)伍并不充分，加上這些年來資產(chǎn)價(jià)格過高導(dǎo)致租售比不盡合理，下一步租賃市場(chǎng)的發(fā)展非常繁雜，會(huì)比開發(fā)、銷售市場(chǎng)復(fù)雜很多。所以對(duì)于一個(gè)從事租賃的企業(yè)來講，未來一方面要提高專業(yè)化的水平，在行業(yè)里積累更多的經(jīng)驗(yàn)和人才；另一方面還要提高盈利能力，降低成本。沒有盈利作為保障的話，也必將不可持續(xù)。