曹琳劍　王杰

摘要：為有效控制房地產(chǎn)泡沫持續(xù)集聚可能引發(fā)的房地產(chǎn)市場危機，選取我國2006-2016年的房地產(chǎn)業(yè)相關數(shù)據(jù)，構建了8個泡沫測度指標，運用熵權法和功效系數(shù)法對房地產(chǎn)業(yè)泡沫程度進行測度。結果表明：我國房地產(chǎn)市場的泡沫綜合測度指數(shù)總體呈下降趨勢；2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)突破警戒值并呈持續(xù)集聚的趨勢；2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)為最低值。在此基礎上，提出了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關策略，以期為政府科學預防房地產(chǎn)泡沫提供決策參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；熵權法；功效系數(shù)法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2018）04-0071-79 收稿日期：2018-01-26

美國著名經(jīng)濟學家查爾斯·P·金德爾伯格（Charles P Kind Ieberger）提出房地產(chǎn)泡沫是由于人們對房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲有良好的預期，從而潛在消費者劇增，伴隨房地產(chǎn)價格抬升和投機資本的不斷涌入，房地產(chǎn)市場價格嚴重脫離經(jīng)濟實體價值的原因所致。20世紀90年代后，日本房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟長達十年的蕭條，2007年美國次貸危機引發(fā)全球金融市場經(jīng)濟危機，都與前期的房地產(chǎn)市場泡沫有緊密關系。十九大報告也提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，讓全體人民住有所居。因此，準確測度房地產(chǎn)泡沫水平十分必要，對于調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展意義重大。

1 相關研究評述

20世紀30年代，美國弗羅里達州房地產(chǎn)市場過熱，投資狂潮引發(fā)了華爾街股市大崩潰和全球的經(jīng)濟危機，這是最早可考證的房地產(chǎn)泡沫。20世紀70年代末，國外學者開始對房地產(chǎn)泡沫進行深入研究。具有代表性的研究成果，如Bertrand （1995）、Mishkin （1997）、Krugman （1998）、Flood and Garber （1994）等從金融角度圍繞房地產(chǎn)泡沫演變機理展開研究。Case&Shiller; （2004）、Gallin （2004）、Brunnermeier&Julliard;，（2008）等人運用指標法和模型法來測度房地產(chǎn)是否存在泡沫。國內(nèi)學者自20世紀90年代開始對房價泡沫展開研究，并取得一系列研究成果。如劉洪玉、姜沛言（2014）分析房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生機理，并對35個大中城市房價泡沫水平差異進行實證研究。周京奎（2006）采用房地產(chǎn)市場局部均衡模型，從金融支持過度視角，探討房地產(chǎn)泡沫生成和演化。王浩、穆良平（2015）分析房地產(chǎn)泡沫測度的兩種方法，并得出房價收入比指標適用測度我國住宅市場泡沫水平。尤明（2011）運用指數(shù)合成法對北京市2003-2009年的房地產(chǎn)泡沫進行實證研究。沈巍（2010）構建衡量房地產(chǎn)泡沫的指標體系，并界定泡沫的臨界值，通過與臨界值對比，判別我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。安鵬、蔡明超、高國華（2008）選擇5個房地產(chǎn)泡沫指標，采用層次分析法測度了上海市房地產(chǎn)泡沫水平。

當前國內(nèi)外測度房地產(chǎn)泡沫的方法主要有建模法（直接檢驗法）、間接檢驗法、指標指示法等。這些方法均存在一定不足，如建模法（直接檢驗法）和間接檢驗法操作復雜，要求原始數(shù)據(jù)質量高且應用難度大。指標指示法雖然可以較容易判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，但對其泡沫程度很難進行科學測度。為彌補上述方法的不足，本文采用熵權法和功效系數(shù)法對房地產(chǎn)泡沫進行綜合測度，通過熵權法客觀確定指標權重，利用功效系數(shù)法能解決指標量綱不一致和性質差異難題，兩者結合能精確測度出房地產(chǎn)泡沫程度大小。并以此為基礎，提出進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策建議。

2 房地產(chǎn)市場泡沫測度

2.1 房地產(chǎn)泡沫測度模型

2.1.1 測度指標選取

根據(jù)國內(nèi)外文獻分析，常用房地產(chǎn)市場公認的泡沫測度指標有房價收入比、商品房價格增長率/GDP增長、房地產(chǎn)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、商品房施工面積/商品房竣工面積、商品房竣工面積/商品房銷售面積、房屋租售比、住宅空置率等?？紤]數(shù)據(jù)的可獲得性，本文將租售比、空置率2個指標舍棄，并從房地產(chǎn)市場的供給和需求視角，另外補充單位土地購置費用增長率、房地產(chǎn)貸款余額/金融機構貸款余額、城鎮(zhèn)人口增長率3個指標，總計8個指標對我國2006-2016年房地產(chǎn)市場泡沫進行測度。

（1）房價收入比

房價收入比在國內(nèi)外是衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的重要指標之一。房價收入比越大，表明房地產(chǎn)市場泡沫嚴重；比值越小，則表明居民對住宅的購買力越強勁。計算公式如下：

根據(jù)聯(lián)合國公布的相關資料可知，西方發(fā)達國家合理的房價收入比一般在1.8-5.5區(qū)間，而發(fā)展中國家的房價收入比則分布在3-6區(qū)間?？紤]到我國的特殊國情，本文選取泡沫指標的滿意值為4.5，警戒值為7。

（2）商品房價格增長率/GDP增長率

房地產(chǎn)價格與GDP增長關系密切，GDP增長帶動居民收入增加，刺激住房剛性需求和投機性需求增加，短期供給不足，導致房價高漲。該比值越大，則房地產(chǎn)價格與實體經(jīng)濟偏離程度越大。根據(jù)國內(nèi)外文獻及參考國際的經(jīng)驗值，確定該指標的滿意值為1，警戒值為2。

（3）單位土地購置費用增長率

地王頻繁出現(xiàn)是地產(chǎn)泡沫的預警，土地價格是房地產(chǎn)價格形成的重要因素。劉琳、劉洪玉（2003）從需求、供給、市場的角度講述了房價和地價是相互作用、相互影響的因果關系。土地價格的上漲必然導致房價上漲，而住房價格的上漲刺激房地產(chǎn)業(yè)擴張，土地需求量增加，需求提升導致地價又一輪上漲。單位土地購置費用增長率能直觀反映房地產(chǎn)價格的波動幅度，是預測未來房價的重要指標之一。考慮中國的實際國情，本文選取自2006-2016年單位土地購置費用增長率均值27%為滿意值，取2006-2016增長率超過27%滿意值年份的平均值為不允許值。通過表1可以看出，2006年、2010年、2012年、2014年、2015年均超過了滿意值，取均值40%為該指標的警戒值。

（4）房地產(chǎn)貸款余額/金融機構貸款余額

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融信貸的支持是分不開的，而銀行信貸的過度支持是房產(chǎn)過熱的重要原因。住房信貸擴大增加了住房供給，刺激了住房需求及房價上漲。信貸規(guī)模的過度支持導致房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是不利的。本文利用房地產(chǎn)貸款余額/金融機構貸款余額這一指標測度房地產(chǎn)泡沫程度是合理的。本文選取自2006-2016年房地產(chǎn)貸款余額/金融機構貸款余額均值19%為滿意值，取2006-2016增長率超過19%滿意值年份的平均值為不允許值（見表1）。通過表1可以看出，2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年均超過了滿意值，取均值21%為該指標的警戒值。

（5）城鎮(zhèn)人口增長率

城鎮(zhèn)化使大量的非城市人口向城鎮(zhèn)聚集，城鎮(zhèn)人口不斷增加，同時刺激房地產(chǎn)市場的住房需求，住房需求上升推動房地產(chǎn)價格的上漲，房價上漲帶動房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增加，解決進城人口就業(yè)問題，加快城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化進程中，由于土地資源緊缺性，城鎮(zhèn)規(guī)模擴張促使地價上漲，直接引發(fā)房價上漲。利用城鎮(zhèn)人口增長率這一指標測度房地產(chǎn)泡沫程度很有必要。本文選取自2006-2016年城鎮(zhèn)人口率均值3.2%為滿意值，取2006-2016增長率超過3.2%滿意值年份的平均值為不允許值。通過表1可以看出，2006年、2007年、2009年、2010年均超過了滿意值，取均值3.7%為該指標的警戒值。

（6）房地產(chǎn)投資/全社會固定資產(chǎn)投資

該指標測度房地產(chǎn)市場是否存在泡沫最直接的指標。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)投資額呈正相關關系。當房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，房地產(chǎn)投資率必定提升，同時也帶動全社會固定資產(chǎn)投資的提升?？紤]中國的實際國情，選取國際公認房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資警戒值10%為我國的滿意值，胡瑾卿、張大亮（2004）提出房地產(chǎn)投資/全社會固定資產(chǎn)投資比率大于30%視為泡沫，本文選30%為該指標的警戒值。

（7）商品房施工面積/商品房竣工面積

該指標反映房地產(chǎn)市場住宅的年供應狀況，也折射出上一年居民對住宅的需求情況。房地產(chǎn)市場的泡沫程度與該指標具有同向相關性，若比值小于2.5，則出現(xiàn)住宅供應不足，若大于3.5倍，則未來供應增大，發(fā)展成房地產(chǎn)泡沫。本文選用呂錚、高明對重慶市房地產(chǎn)市場泡沫測度研究的分析結果，確定該指標的滿意值為3，警戒值為3.5。

（8）商品房竣工面積/商品房銷售面積

該指標反映了房地產(chǎn)市場住宅的供應需求情況和成交量，該比值大于1時，房地產(chǎn)市場房屋空置率將持續(xù)增加，與房地產(chǎn)市場泡沫具有同向的相關性。根據(jù)國內(nèi)外文獻及參考國際的經(jīng)驗值，確定該指標滿意值為1，警戒值為1.2。

2.1.2 方法選取

目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)泡沫測度研究主要借鑒西方發(fā)達國家對金融泡沫的研究模式。對房地產(chǎn)市場泡沫的測度，國內(nèi)學者主要采用功效系數(shù)法進行分析，如李維哲、曲波以日本為例構造的地產(chǎn)泡沫預警模型；呂錚、高明以重慶市為例構造模型對房地產(chǎn)市場泡沫測度研究；牛如遠以上海市為例構造了房地產(chǎn)市場泡沫預警模型。該方法可以不同的側面評價項目的復雜性，也能避免由于指標量綱不一致和指標性質差異的問題。因此，本文利用功效系數(shù)法對我國房地產(chǎn)市場的泡沫進行測度。計算公式如下：

功效系數(shù)法通過計算單項指標的功效系數(shù)Yi，通過加權求出泡沫綜合預測度指數(shù)Zi。

（1）

或 （2）

式中：Di為單向指標功效得分，Xi為第i個觀測指標值，為第i個指標的不允許值，為第i個指標的滿意值。

采用功效系數(shù)法計算綜合功效得分的過程：

（1）構建測度指標體系，整理收集各項觀測指標數(shù)據(jù)值；

（2）確定各指標的不允許值和滿意值；

（3）通過公式，計算單項指標功效得分Di；

（4）依據(jù)公式算出綜合房地產(chǎn)市場的泡沫測度系數(shù)Z。

公式為： （3）

式中：Zi為單項指標的權重。

（5）利用系數(shù)Z判斷我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫（見表2）。

2.1.3 測度指標權重的確定

熵理論最早是德國物理學家克勞修斯創(chuàng)立的，在生物學領域、高新技術行業(yè)、信息論、工程技術、社會經(jīng)濟等領域都得到了廣泛的應用。相比專家估計法、德爾菲法、G1法、AHP法等確定權重的方法，熵權法避免了指標權重矢量的確定主觀性。

采用熵權法計算各指標權重的過程：

（1）對原數(shù)據(jù)矩陣 進行歸一化處理：

越大越優(yōu)型公式：

（4）

越小越優(yōu)型公式：

（5）

（2）設有m個評價方案和n個指標，設Vj為第j個測度指標的熵值：

（i=1、2、…m；j=1、2…n） （6）

式中：rj為第j個指標的熵值：

（7）

這樣確保0≤Vij≤1，即最大值為1。且規(guī)定當rij = 0時，rij ln rij = 0。

（3）計算各測度指標的熵權，設Wj為第j個測度指標的熵權：

（8）

其中，0≤Wj≤1且，最后得到權重Wj = （X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8）。

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文以全國的房地產(chǎn)市場作為研究對象，選2006-2016年為研究區(qū)間，房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)來源于歷年的中國統(tǒng)計年鑒，國家統(tǒng)計局和中國人民銀行貨幣政策執(zhí)行報告（見表3）。

2.3 結果與分析

根據(jù)熵權法公式（8）求出在2006-2016年間各項指標的權重，然后再根據(jù)功效系數(shù)法（1）和綜合測度公式（3）求出2006-2016各年的功效系數(shù)、綜合測度Zi（見表4、表5、表6）。

通過以上各指標測度分析，得出以下結論：

2.3.1 我國房地產(chǎn)市場的泡沫綜合測度指數(shù)總體呈下降趨勢

從表5可以看出，在2006-2016年房地產(chǎn)市場的泡沫綜合測度指數(shù)，從安全級別的綜合測度指數(shù)最高值87.62到警戒級別的綜合測度指數(shù)最低值14.00。其中2010年的泡沫綜合測度指數(shù)62.20臨近警戒值，2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)44.93突破警戒值60，2013年到2014年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)下降幅度值最大為29.67，到2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)達到近11年最低值。2016年地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)雖有所回升，但仍在警戒范圍內(nèi)。2006年-2016年間的房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)總體呈下降趨勢。

2.3.2 2010年房地產(chǎn)市場的泡沫綜合測度指數(shù)臨近警戒值

2005年國家出臺“新國八條”、2006年出臺“國六條”和2007年國發(fā)“回歸保障健全廉住房制度”使房地產(chǎn)市場保持安全穩(wěn)定狀態(tài)，2008年受國際金融危機的影響，國內(nèi)外對住房的投資性需求減弱，綜合測度指數(shù)有所下降，但房地產(chǎn)市場仍保持基本穩(wěn)定發(fā)展。2009-2010年由于國務院實施4萬億元資金投放、大量資金流入、貨幣信貸的持續(xù)增長，帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另外，全球金融危機的持續(xù)性影響，特別是一線城市的住房價格遠遠超出普通住房需求者的承受范圍，使房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)持續(xù)下降，接近警戒值。

2.3.3 2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)突破警戒值

2012年國家實施適度寬松的貨幣政策，執(zhí)行嚴厲的限購、限貸、限價政策，但成效甚微。相比2010年，土地購置面積減少4286.3萬平方米、土地購置費用增加2100.23億元，表明全國的土地供給交易量下跌，房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱潮高漲，造成土地價格高漲土地購置費用增加。相比2010年，商品房年均銷售增加759元/平方米、房地產(chǎn)貸款余額增加2.75萬億元，表明受國家限購、限貸、限價宏觀政策影響，房地產(chǎn)價格漲幅較小，促使居民從購房剛性需求、改善性需求再到投資性需求逐步轉變釋放，房地產(chǎn)貸款余額迅速提升。以上導致了房地產(chǎn)市場泡沫擴大，2012年房地產(chǎn)市場泡沫突警戒值。

2.3.4 2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)最低值

2013年國家GDP保持7.7%穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資同比增加78832.59億元、土地購置面積同比增加3147.58萬平方米，土地市場過熱，地價高漲。新“國五條”政策出臺，并嚴格執(zhí)行限購、限貸、限價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，有效遏制了房地產(chǎn)泡沫的聚集。2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，市場處于低迷狀態(tài)。下半年，隨著限購政策基本退出，信貸政策好轉，房地產(chǎn)市場回暖。在此背景下，房地產(chǎn)市場存在土地價格過高、住房庫存量大的問題，導致2014年房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)28.53仍然處于警戒范圍以內(nèi)。2015年中央堅持房地產(chǎn)業(yè)去庫存、促銷費的總基調(diào)。當年土地購置面積同比上年減少10572.24萬平方米，土地購置費用同比增加216.91億元，表明供給大量減少，地價依然高漲，土地市場火熱。當年房地產(chǎn)貸款余額同比上年增加3.6萬億元，表明實施降準降息貨幣政策、房貸標準放寬和信貸政策放松使大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，使一二線城市住房需求旺盛，購買力強勁，房價快速上漲。

當年城鎮(zhèn)人口77116萬人，同比增長2.9%，表明戶籍制度改革、城鎮(zhèn)化推進，刺激了消費、擴大了住房需求，然而去庫存收效甚微。這使得2015年房地產(chǎn)市場泡沫高度集聚，達到近11年綜合測度指數(shù)的最低值（見圖1）。

3 結語與建議

造成房地產(chǎn)市場泡沫的因素眾多，本文基于影響房地產(chǎn)價格的15類數(shù)據(jù)，建立能合理解釋房地產(chǎn)市場泡沫的8個指標體系。由上述分析結果表明，我國房地產(chǎn)市場泡沫匯集嚴重，并呈現(xiàn)擴展趨勢。對于2012-2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫警報，已經(jīng)嚴重違背了十九大報告提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念，也阻礙了和諧社會發(fā)展的進程，應該引起國家和社會的高度關注。針對目前泡沫化房地產(chǎn)市場，以下的相關措施建議將有助于房地產(chǎn)業(yè)更加科學、理性、持續(xù)的健康發(fā)展。

3.1 加強土地供應調(diào)控，推進土地交易市場化

房價最根本的落腳點即土地供應，政府部門合理統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源，對土地供應有科學計劃，避免土地資源的閑置或炒賣。另外，由于城市之間土地供需錯配，一二線城市土地供應量不足，直接引發(fā)房價高漲，三四線城市土地供應過剩，庫存高企。推進土地交易的市場化可以有效避免地價脫離本身實際價值，抑制地價過快上漲，預防房地產(chǎn)市場泡沫的持續(xù)匯集。

3.2 加強住房貸款的監(jiān)察和審批，健全房屋信息披露制度

銀行對住房貸款要堅持嚴格審批制度，對于發(fā)放的不良貸款，必須追究其責任。對于個人住房信貸，要嚴加控制第二、三套住房貸款。健全房屋信息披露制度，完善居民住房信息系統(tǒng)建設，不同區(qū)域和住房類型價格信息及時公布，使消費者能夠準確了解市場信息和國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，從而消費者可以合理地預測房地產(chǎn)市場的價格走勢，居民能夠樹立科學的住房價值觀。

3.3 科學引導人口流向

人口流入與房子供應問題，城鎮(zhèn)化率的上升表明非城市人口的流入。人口的增加體現(xiàn)住房需求的增加，房價必然上漲。人口流入是房價上漲不可忽略的因素，這便是供應和需求的問題。政府應建立長效機制，控制一二線城市人口規(guī)模、推動各區(qū)域均衡發(fā)展、大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設和推進勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉入，促進就近就業(yè)?？捎行Ь徑獯蟪鞘凶》抗┙o不足、中小城市住房庫存高企的難題。

3.4 實施穩(wěn)健的房地產(chǎn)調(diào)控政策

國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定是供求穩(wěn)定、市場穩(wěn)定、房價穩(wěn)定的前提，因此，應抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求，因地制宜實行差別化調(diào)控政策。另外，地方要深入貫徹十九大方略，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，才能有效抑制房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。

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