郭芹

【摘 要】由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，使各房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)加劇，為了能夠在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的同時(shí)更需狠練內(nèi)功，強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作效率，為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供保障。本文就加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，希望能夠?yàn)閺V大房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；措施

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在突飛猛進(jìn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)也在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，逐漸意識(shí)到內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)生存與發(fā)展的作用，從而強(qiáng)化內(nèi)部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改進(jìn)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)行業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)行情與企業(yè)實(shí)際情況，采取科學(xué)有效的措施去完善自己的內(nèi)部控制。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步時(shí)間同國(guó)外來(lái)說(shuō)較晚，其主要經(jīng)歷4個(gè)階段：第一是萌芽階段，該階段是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制形成的初步階段；第二是發(fā)展階段，該階段國(guó)家政府出臺(tái)相應(yīng)的支持政策促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；第三是優(yōu)化階段，國(guó)家政府利用宏觀調(diào)控等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)的制度進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，為其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；第四是回彈再調(diào)整階段，也就是當(dāng)前的階段，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)回彈發(fā)展迅猛，極大的促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是其居高不下的房?jī)r(jià)使得國(guó)家政府迫不得已通過(guò)宏觀調(diào)控手段再次對(duì)其進(jìn)行調(diào)整與打壓。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的特征

房地產(chǎn)企業(yè)具有固定性以及不可轉(zhuǎn)移性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍就是房產(chǎn)，其作為不動(dòng)產(chǎn)的一種，固定性是其必備的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理同樣也會(huì)受到外界的干擾，再加上房產(chǎn)具有較高的機(jī)制，而且轉(zhuǎn)移起來(lái)又十分困難，因此政府的相關(guān)宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)的變化極易對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)還具備準(zhǔn)入難的特征。房地產(chǎn)企業(yè)在啟動(dòng)項(xiàng)目前通常需要大量的資金進(jìn)行注入，而且整個(gè)項(xiàng)目也需要龐大的資金流進(jìn)行支撐，因此房地產(chǎn)企業(yè)就成為投資者難以進(jìn)入的市場(chǎng)，其就具備準(zhǔn)入難的特征。而且大量資金的需求也意味著投資的高風(fēng)險(xiǎn)性，而且高額的投資不一定會(huì)有高額的收益，就造成了許多投資者望而卻步，因此房地產(chǎn)企業(yè)的門檻又被再一次拔高。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

1.重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)以項(xiàng)目公司的形式滾動(dòng)式開發(fā)，項(xiàng)目公司以項(xiàng)目拿地、設(shè)計(jì)、施工、銷售、移交物業(yè)為周期，存續(xù)期一般為1-2年。多數(shù)公司將風(fēng)險(xiǎn)聚焦于前期開發(fā)階段，自然對(duì)預(yù)防與發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系未予以合理的重視，這便導(dǎo)致我國(guó)諸多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系的構(gòu)建與維護(hù)一直處于邊緣化的狀態(tài)。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年的迅猛發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈，各房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)由單一產(chǎn)品升級(jí)為品牌綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。此種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)因管理與經(jīng)營(yíng)這兩方面因素構(gòu)成的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷增加。內(nèi)控體系構(gòu)建與企業(yè)發(fā)展的矛盾日益凸顯。

2.內(nèi)部控制機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制不完善，主要體現(xiàn)為內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制內(nèi)容兩方面。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，沒有充分考慮自身的實(shí)際情況，盲目借鑒其他企業(yè)的制度，從而使內(nèi)部控制制度缺乏規(guī)范性和操控性。又由于企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制不夠重視，致使控制內(nèi)容短缺，從而使一些管理人員忽視風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)防工作，這在某種程度上來(lái)說(shuō)，對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展極其不利。比如房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，雖然在我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中存在著各具特色的管理方法，但因缺乏有效的內(nèi)控機(jī)制，不少頗具規(guī)模的房產(chǎn)公司對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)管控不夠?qū)е沦Y金鏈條斷裂，造成公司倒閉、項(xiàng)目爛尾。

3.欠缺風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力

風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生是極為不確定的事件，房地產(chǎn)企業(yè)倘若不能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范或者化解，其極有可能給企業(yè)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)只是的單一的憑借管理者的經(jīng)驗(yàn)是很難對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估與預(yù)見。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理中并沒有將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作放在首位，其中還有不少需要完善的地方：房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行掛鉤，無(wú)法通過(guò)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，也沒有構(gòu)建健全的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，也就不能夠有效的進(jìn)行預(yù)防與識(shí)別企業(yè)內(nèi)部與外部的各方面風(fēng)險(xiǎn)因素，自然也就不能夠有針對(duì)性的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事件的甄別，無(wú)法提出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

4.監(jiān)督體系沒有發(fā)揮效用

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度中構(gòu)建了監(jiān)督體系，但是在具體的落實(shí)環(huán)節(jié)還存在問(wèn)題。監(jiān)督體系當(dāng)中的內(nèi)部審計(jì)部門通常是要受到上級(jí)部門的轄制的，因此其并不能夠據(jù)實(shí)的展開監(jiān)督工作，有些企業(yè)的內(nèi)審人員直接是由財(cái)務(wù)人員兼任的，直接影響企業(yè)內(nèi)審監(jiān)督的獨(dú)立性。有些企業(yè)的內(nèi)審監(jiān)督注重的是會(huì)計(jì)賬目的查錯(cuò)防弊，沒有進(jìn)行全面的監(jiān)督，內(nèi)部控制監(jiān)督具有很大的局限性，這導(dǎo)致了內(nèi)部審計(jì)整體工作效率和內(nèi)審監(jiān)督質(zhì)量得不到保障，內(nèi)部審計(jì)的功能作用也不能正常發(fā)揮，影響房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效益。而外部監(jiān)督環(huán)節(jié)通常又是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督體系中不重視的環(huán)節(jié)，因此整個(gè)監(jiān)督體系并沒有發(fā)揮出應(yīng)有的效用。而且監(jiān)督體系缺乏獨(dú)立性，不能夠獨(dú)立于房地產(chǎn)企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)，必須要根據(jù)上級(jí)的指導(dǎo)進(jìn)行監(jiān)督工作。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效措施

1.轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)，確定內(nèi)控框架

房地產(chǎn)企業(yè)決策層應(yīng)從戰(zhàn)略的視點(diǎn)出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)內(nèi)控工作的重要性，在企業(yè)內(nèi)部展開對(duì)“內(nèi)控矛盾對(duì)立論”：即認(rèn)為內(nèi)控不符合實(shí)際情況、與實(shí)際業(yè)務(wù)有抵觸，甚至兩者對(duì)立的論調(diào)進(jìn)行深入的剖析，對(duì)“內(nèi)控形式作秀論”：即認(rèn)為內(nèi)控體系建設(shè)無(wú)非是做做門面功夫，應(yīng)付了事的心態(tài)做明確的批判。同時(shí)結(jié)合公司架構(gòu)及業(yè)務(wù)實(shí)情，從公司治理層面、運(yùn)營(yíng)管理層面和審計(jì)監(jiān)督層面，三個(gè)維度構(gòu)建公司內(nèi)部控制體系的框架。實(shí)現(xiàn)框架與公司目標(biāo)間的契合性，從而保證內(nèi)部控制體系在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所存在的價(jià)值。

2.構(gòu)建健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制

結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的資金、建設(shè)、管理三條主線，設(shè)立關(guān)鍵控制點(diǎn)，分事前、事中和事后3個(gè)階段管控，即：事前階段，首先在內(nèi)控框架內(nèi)強(qiáng)化制度、流程建設(shè)，同時(shí)做好“關(guān)鍵控制指標(biāo)”的橫向?qū)Ρ裙芾恚唧w是通過(guò)與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，制定科學(xué)合理的目標(biāo)和指標(biāo)體系，并與公司的經(jīng)營(yíng)管理層確定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。事中階段，做好公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和報(bào)送工作，建立這方面工作的基礎(chǔ)管理制度，包含對(duì)相關(guān)人員的工作要求和激勵(lì)機(jī)制、相應(yīng)的報(bào)表制作規(guī)范、報(bào)送流程以及數(shù)據(jù)質(zhì)量水平的考核。事后階段，主要包括運(yùn)營(yíng)控制分析及績(jī)效管理控制。定期進(jìn)行運(yùn)營(yíng)報(bào)表分析，并向決策層提交分析和持續(xù)改進(jìn)措施報(bào)告。同時(shí)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理層的績(jī)效管理，目的是形成目標(biāo)傳導(dǎo)高壓，從而推動(dòng)公司全面績(jī)效管理工作的開展。爭(zhēng)取用最短的時(shí)間優(yōu)化、解決問(wèn)題，為提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力奠定基礎(chǔ)。

3.構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的關(guān)鍵就在于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估以及防范策略。其應(yīng)該要重視房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策等外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等等，根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。同時(shí)也要注重風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，通過(guò)該環(huán)節(jié)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)分析風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)因素，從而為制定風(fēng)險(xiǎn)防范策略提供借鑒意見。還有就是企業(yè)針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理方式也需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行具體的取舍，更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的化解與防范。

4.深度挖掘監(jiān)督體系的作用

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部控制制度的基礎(chǔ)上構(gòu)建有效的、獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能，及時(shí)的優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)部門組織結(jié)構(gòu)，要保證其獨(dú)立性，防止房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層直接干預(yù)內(nèi)部控制管理工作，十分不利于內(nèi)部控制管理活動(dòng)的執(zhí)行；其次外部監(jiān)督體系則需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠積極的引進(jìn)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督，通過(guò)與專業(yè)的審計(jì)部門合作，定期的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度、活動(dòng)等進(jìn)行深入的考核，通過(guò)客觀的外部監(jiān)督體系以及內(nèi)部監(jiān)督體系的結(jié)合，最終挖掘出監(jiān)督體系的效用。

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