摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化己成為一項(xiàng)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大量人口涌入城市，城市規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，城市也不斷開(kāi)發(fā)各種建筑設(shè)施，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化產(chǎn)生一定的影響。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 房?jī)r(jià)

引言

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)趨于成熟。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重大影響。而房?jī)r(jià)作為該產(chǎn)業(yè)直接衡量指標(biāo)，一直是人們關(guān)注和討論的熱點(diǎn)。尤其在近幾年房?jī)r(jià)非理性上漲引發(fā)買(mǎi)房難等一系列問(wèn)題日益突出。目前，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的影響。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷程

以改革開(kāi)放作為分界線，可以將我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程劃分為改革開(kāi)放前（1949-1977 ）和改革開(kāi)放后（1978-2017 ）兩個(gè)城鎮(zhèn)化階段。

改革開(kāi)放前，由于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施差、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，同時(shí)又經(jīng)歷了一些歷史困難，使得中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程相當(dāng)緩慢，1949--1977年城鎮(zhèn)化率僅提高了7個(gè)百分點(diǎn)，特別是1966-1976年的文化大革命時(shí)期基本處于城鎮(zhèn)化停滯階段，甚至出現(xiàn)了“逆城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象。

改革開(kāi)放后，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1978-1984年是城鎮(zhèn)化恢復(fù)階段，城鎮(zhèn)化率由17.9%提高到23%； 1985-1995年是穩(wěn)步發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率從23.71%增長(zhǎng)到29. 04%，1996年至今是城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率從30.48%迅速增長(zhǎng)到2017年的58.52% 。

從整體上看我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程起步較晚且發(fā)展較慢，改革開(kāi)放后有了較大的改觀，但城鎮(zhèn)化的區(qū)域性發(fā)展表現(xiàn)出不平衡的發(fā)展趨勢(shì)，東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展較快，而中西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)落后。

二、我國(guó)城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（1）城市人口增多對(duì)房?jī)r(jià)的影響

城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展必然會(huì)吸引大量人口走向城市，城市人口增多必然產(chǎn)生大量的住房需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。這是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，同時(shí)這也是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程中用地規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響

城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中必然產(chǎn)生大量的土地需求，我國(guó)土地資源的有限性導(dǎo)致了土地供應(yīng)的有限，大面積的土地占用使得其價(jià)格上升，土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化現(xiàn)象對(duì)土地價(jià)變動(dòng)影響較??；長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)量影響土地價(jià)格彈性大小。由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受土地供應(yīng)的影響，因此大量土地供應(yīng)會(huì)引起房地產(chǎn)商實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

（3）城市建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

城鎮(zhèn)化不僅表現(xiàn)為人口數(shù)量的城鎮(zhèn)化，更體現(xiàn)在質(zhì)量上，主要表現(xiàn)為舊城的改造和新城的建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，這一系列舉措都將加大對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。房地產(chǎn)有效需求的增加必然會(huì)在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

三 相關(guān)政策建議

（1）加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量

堅(jiān)持走新型城鎮(zhèn)化之路，努力提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中應(yīng)注重城市發(fā)展與各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，完善各種配套措施，最終形成以城市發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集促進(jìn)城市發(fā)展的良好局面。國(guó)家應(yīng)在保持質(zhì)量的同時(shí)加快我國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度，減少附加值低的產(chǎn)業(yè)的依賴，擴(kuò)大內(nèi)需。改變過(guò)度的空間資本化，促進(jìn)房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化更合理的發(fā)展。

（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程中實(shí)施房地產(chǎn)區(qū)域化措施

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異造成了城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響也存在地區(qū)差異。在我國(guó)，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展明顯高于中西部地區(qū)，我們應(yīng)充分認(rèn)清這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，加快中西部地區(qū)的城市化進(jìn)程。對(duì)東部地區(qū)來(lái)說(shuō)，擴(kuò)散性城市化應(yīng)該成為這些地區(qū)所應(yīng)遵循的規(guī)律。與此相對(duì)應(yīng)，這些城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間規(guī)劃應(yīng)該與擴(kuò)散型城市化相適應(yīng)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)該向城市外圍轉(zhuǎn)移。對(duì)中西部地區(qū)而言，集中性城市化是這些地區(qū)應(yīng)遵循的規(guī)律。實(shí)行區(qū)域化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與城市規(guī)劃，有利于促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

（3）加強(qiáng)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中要更多地考慮周邊城市的發(fā)展情況及其發(fā)展趨勢(shì)，不能只考慮某一地區(qū)或者將某些地區(qū)作為獨(dú)立的單元來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。政府的宏觀政策也應(yīng)側(cè)重于各地區(qū)的空間關(guān)聯(lián)，將各地區(qū)的整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)聯(lián)系起來(lái)，整體布局。由于我國(guó)地區(qū)發(fā)展的差異性使得各地區(qū)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)也存在一定差異。要縮小這種差異就需要提升中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，縮小其與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的差距。

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作者簡(jiǎn)介：

李寧（1989—），男，山西永濟(jì)人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)術(shù)碩士研究生，專業(yè)：土地資源管理。