田曉衛(wèi)

摘要：住房問題歷來是關(guān)乎國計(jì)民生、社會穩(wěn)定的基本問題。為了更好地解決中、低收入居民的住房問題，近幾年，國家加大了對保障房的投入與建設(shè)力度，力爭做到“應(yīng)保盡?！?。本文通過對小城市保障性住房和商品房的分析研究，提出解決公租房緊缺和商品房庫存積壓若干問題的建議。

關(guān)鍵詞：保障性住房；小城市；建水

【引言】

建水縣是云南省東南部的一座古老城市，全縣人口53萬，2016年GDP137億元。建水縣從2006年開始建設(shè)公共租賃住房到2016年底共開工建設(shè)公租房7840套，公租房覆蓋率達(dá)10%，再加上棚戶區(qū)改造、地震安居房等保障性住房，建水縣保障性住房覆蓋率已經(jīng)達(dá)到了“十二五”末保障性住房覆蓋率20%的目標(biāo)。于此同時(shí)建水2016年底商品房庫存近3800套，因此研究保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是迫在眉睫的社會問題和建水穩(wěn)定發(fā)展的需求。

一、保障房建設(shè)的現(xiàn)狀

建水縣2006-2015年共新建公租房7840套，目前已建成并分配入住6004套，剩余1836套正進(jìn)行主體建設(shè)。公租房建設(shè)已達(dá)到建水縣十四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全覆蓋。建水城市規(guī)劃去范圍內(nèi)共建成保障房小區(qū)6個(gè)，分別為：民生園小區(qū)（288套）、象水小區(qū)（600套）、惠澤園小區(qū)（1040套）、頤澤居小區(qū)（1463套）、恒璟佳苑小區(qū)（69套）、青山路異地安置公租房（619套）?？偨ㄖ娣e約21萬平方米，可解決約1.5萬人住房困難問題。

二、房地產(chǎn)市場存在長期的供需矛盾

（一）城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展將極大增加對住房的首次需求

建水作為紅河州的人口大縣，城區(qū)建成區(qū)面積19平方公里、城鎮(zhèn)化率46%較我國平均城鎮(zhèn)化率58%，我縣仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，還有很大提升空間。大量的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員將成為住房需求的剛需人群，農(nóng)村勞動力的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，接近6萬農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用?，在城市安家落戶，其?0%的人群需要住房保障，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）公租房建設(shè)存在的問題

建水縣公租房建設(shè)選址都在城市邊緣，周圍交通教育等配套設(shè)施落后，這樣導(dǎo)致了居民生活成本的增加，不能很好的享受城市發(fā)展的紅利。而且公租房的集中建設(shè)，導(dǎo)致了城市中低收入家庭的集中居住，形成了新的“貧民窟”增加了社會矛盾，同時(shí)也增加了管理部門的管理難度。

（三）商品房銷售存在的問題

近年來隨著房地產(chǎn)市場的升溫，各開發(fā)商加快了樓盤的開發(fā)力度，從建水商品房預(yù)售的情況來看，每年建水的商品房成交額平均在2000套左右，而截止2017年各開發(fā)商在建水開發(fā)待售的樓盤有3800套左右，大概是一年半左右的銷售量。

三、解決公租房緊缺和商品房庫存積壓的建議

（一）傳統(tǒng)的政府投資新建保障性住房方式需要改革創(chuàng)新。面對保障性住房需求，地方政府面臨很重的建設(shè)和民生任務(wù)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)趨勢下，地方政府性債務(wù)嚴(yán)控，資金壓力很大；集中新建保障房一般都位于較偏遠(yuǎn)地段，教育、醫(yī)療、商場等配套跟不上，一定意義上不能公平享受基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，并且造成社區(qū)以收入劃分居住群體，不利于社區(qū)融合，不利于和諧社會建設(shè)。利用存量房解決保障性住房是一舉多得的好事，不能將政府購買商品房作為保障房等同于政府為房地產(chǎn)商解套。改革創(chuàng)新提供保障性住房的方式，由主要進(jìn)行集中新建向購買和建設(shè)多種方式轉(zhuǎn)變，核心目的是健全和完善住房保障體系建設(shè)，在保障中低收入居住困難戶居住需求的同時(shí)，能提供更好的社區(qū)環(huán)境，而消化商品房庫存只是客觀效果。通過保障中低收入家庭住房同時(shí)產(chǎn)生去庫存的效果，房地產(chǎn)市場得以供需平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提供保障性住房的周期縮短，節(jié)省建設(shè)用地和開發(fā)成本，促進(jìn)消費(fèi)，帶動市場活躍，有利于保障稅收，有利于房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）在對存量商品房進(jìn)行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，制定購買商品房為保障性住房的計(jì)劃，對地段區(qū)位、數(shù)量、資金、價(jià)格、開發(fā)企業(yè)的利潤限制等事項(xiàng)，在現(xiàn)有條件下進(jìn)行合理安排。

（三）建立政府購買商品房作為保障房的操作辦法和流程，保證購買過程監(jiān)督到位，信息透明，購買結(jié)果和住房安排公開、公平、公正。

（四）在合適的存量商品房小區(qū)選購一定比例的保障性住房，或者要求新建小區(qū)配建適當(dāng)比例（如10%）的保障性住房，既解決土地和建設(shè)資金問題，又可實(shí)現(xiàn)不同社會群體相互融合，形成“小集中、大融合”的城市新區(qū)。

（五）把擬用于建設(shè)保障性住房的劃撥土地出讓以解決政府購買資金，或者將“集中”購買或“配建”的保障房土地轉(zhuǎn)為劃撥土地，降低政府購買成本。

（六）堅(jiān)持低價(jià)購買原則。采用招投標(biāo)辦法或類似拍賣的電子競價(jià)競爭，根據(jù)擬定的保障房購買條件和要求，由開發(fā)商投標(biāo)競爭或公開競價(jià)，價(jià)低者成交。情形特殊的實(shí)行嚴(yán)格審計(jì)和確認(rèn)基礎(chǔ)上限定微利確定價(jià)格，并向社會公示。

【結(jié)論】

總之，保障性住房和商品房是協(xié)調(diào)發(fā)展的，保障房和商品房你中有我，我中有你，二者之間的關(guān)系就像天平一樣要找到中間的那個(gè)平衡點(diǎn)，這樣建水縣的房地產(chǎn)市場才能健康穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，最終形成全體人民住有所居的住房制度。

參考文獻(xiàn)

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（作者單位：建水縣房地產(chǎn)管理處）