洪燕紅

[摘 要]房地產(chǎn)一直是牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，這些年來樓市一直是熱門的投資項(xiàng)目，多種多樣的樓盤項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，同時(shí)房價(jià)也是水漲船高，一直居高不下，而隨之相伴的是經(jīng)濟(jì)過熱，通脹率居高不下。而房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)以及通貨膨脹三者之間有什么具體的聯(lián)系也已經(jīng)引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注，并吸引了眾多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行研究和分析。本文通過比較淺顯易懂的語言分析房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)和通貨膨脹之間的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房價(jià)；房地產(chǎn)開發(fā)投資；通貨膨脹；關(guān)系研究

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

近年來，房地產(chǎn)投資持續(xù)火爆，房價(jià)的居高不下讓很多人都積極對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資很多熱錢的涌入導(dǎo)致了房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展的。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前房價(jià)的利潤也是極為可觀的，也在一定程度上帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。除此之外，房價(jià)也與百姓的生活息息相關(guān)，關(guān)乎著整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定健康前行。因此，房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)和通貨膨脹三者之間的關(guān)系一直是國民關(guān)注的話題。房地產(chǎn)投資過熱和通貨膨脹高居不下是因?yàn)榉績r(jià)過快增長導(dǎo)致的嗎，還是說通貨膨脹導(dǎo)致了房價(jià)的不斷上漲，而通貨膨脹和房價(jià)的高居不下對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么影響，上述問題的研究對(duì)于我國政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控有現(xiàn)實(shí)意義。目前，業(yè)界的學(xué)者和專家就三者之間的關(guān)系做了大量的研究。張紅和章輝贊在Granger 因果檢驗(yàn)的研究基礎(chǔ)分析了通脹和房價(jià)二者之間的關(guān)系。段忠東通過假設(shè)四象限的模型對(duì)通貨膨脹和房地產(chǎn)價(jià)格、住宅房產(chǎn)出之間的關(guān)系。高紅在理論的支持下，研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資和通脹二者之間的關(guān)系。而唐奇展、付琦等利用了廣西1995 ～ 2010 年的數(shù)據(jù)構(gòu)建了計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，實(shí)證分析了廣西房地產(chǎn)投資與房價(jià)之間的關(guān)系。然而，以上的研究理論都是對(duì)房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹兩兩之間的關(guān)系，關(guān)于他們?nèi)咧g的科學(xué)研究還沒有出現(xiàn)，也沒有完全統(tǒng)一的說法?？紤]到這三者之間的復(fù)雜性，還是需要利用大量的實(shí)證進(jìn)行論述的。鑒于此，本文通過分析2001年第一季度到2008年第四季度我國的樓市數(shù)據(jù)，研究了房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹互動(dòng)關(guān)系。

1 理論分析假設(shè)

房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹三個(gè)主體之間是相互聯(lián)系和相互影響的，三者的內(nèi)在影響因素不同，也決定了這三個(gè)主體作用于彼此時(shí)影響機(jī)制也是不同的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需直接決定了房價(jià)的高低；建設(shè)投入成本和房地產(chǎn)價(jià)格一起決定了房地產(chǎn)的開發(fā)投資；通貨膨脹是因?yàn)橄M(fèi)和投資共同決定的。從具體的表現(xiàn)來看，投資和消費(fèi)是房價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和通脹的作用渠道；房價(jià)的高低主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資利用了房地產(chǎn)的供給和需求多少；通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)投資利用生產(chǎn)資料的需求影響的；通貨膨脹主要通過房地產(chǎn)建設(shè)成本對(duì)房價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)房價(jià)和通貨膨脹的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資變化，從而也間接影響了通貨膨脹的高低。當(dāng)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)程度比較高時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)增加從而導(dǎo)致相關(guān)的國民經(jīng)濟(jì)需求品相應(yīng)增加，經(jīng)濟(jì)過熱即通貨膨脹率較高；反之，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資比較少對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的需求品較少，通脹率也比較低。當(dāng)房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求會(huì)同時(shí)提高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和房價(jià)的關(guān)系不確定。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)1：房地產(chǎn)開發(fā)投資和通貨膨脹之間的關(guān)系不確定。假設(shè)2：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價(jià)之間的關(guān)系不確定。

1.2 房價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)投資和通貨膨脹之間的關(guān)系

Tobin s Q 理論認(rèn)為，房價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，若將房價(jià)當(dāng)做是房地產(chǎn)的重置價(jià)格，那么房地產(chǎn)的Tobin'sQ 值就是房價(jià)和建設(shè)成本的比值，當(dāng)房價(jià)不斷提高時(shí)房地產(chǎn)的Tobin'sQ 值變大，這時(shí)房地產(chǎn)商獲得可觀的利潤。當(dāng)房地產(chǎn)商有利可圖時(shí)，房屋的所有人財(cái)富增加，然而因?yàn)樵鲩L的財(cái)富非現(xiàn)金資產(chǎn)，對(duì)消費(fèi)的增長沒有作用，故對(duì)物價(jià)的影響也是不確定的。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)3：房價(jià)的高低變化會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模。假設(shè)4：房價(jià)的上漲對(duì)于物價(jià)的影響不確定。

1.3 通貨膨脹對(duì)房價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的影響

通貨膨脹會(huì)使房地產(chǎn)的建造投入成本增加，并且會(huì)使人們的生活成本上漲。而建造成本上升導(dǎo)致房價(jià)的過快增長，生活成本的上漲直接導(dǎo)致人們購買房子的需求降低。故而，通貨膨脹的變化無法確定房價(jià)的變化。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的上升，房地產(chǎn)的開發(fā)投資降低。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)5：通貨膨脹對(duì)于房價(jià)的影響難以確定。假設(shè)6：通貨膨脹的變化直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的降低。

2 分析方法

2.1 指標(biāo)、變量與數(shù)據(jù)

本文中房價(jià)的指標(biāo)用房屋銷售價(jià)格指數(shù)表示（SPIH），代表了房屋銷售變化程度，表現(xiàn)的是房價(jià)各個(gè)時(shí)期的變化程度。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標(biāo)應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額表示（REDI）。

通貨膨脹指標(biāo)用消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）表示，這個(gè)指標(biāo)是作為通貨膨脹水平的重要測(cè)量指標(biāo)。

數(shù)據(jù)選取的范圍為2001年第一季度到2008年第四季度我國的房價(jià)季度數(shù)據(jù)。其中，SPHI的數(shù)據(jù)是來源自中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)字圖書館；；REDI和CPI數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。需要說明的是，本文中指定的基期為2000年第四季度，其數(shù)據(jù)為1，環(huán)比數(shù)據(jù)換算為定基數(shù)據(jù)；通過調(diào)整了季節(jié)變化，房地產(chǎn)開發(fā)額已經(jīng)消除了通貨膨脹的影響。

2.2 單整和協(xié)調(diào)檢驗(yàn)

方法確定之后，需要進(jìn)行Granger 因果檢驗(yàn)和建立VAR 模型。Granger 因果檢驗(yàn)首先需要檢驗(yàn)不同時(shí)間序列的單整階數(shù)，若時(shí)間序列平穩(wěn)，則不需進(jìn)行協(xié)調(diào)檢驗(yàn)，反之，則需要檢驗(yàn)。

如表2所示，這些時(shí)間序列的結(jié)果都是I階單整，再次對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行協(xié)助檢驗(yàn)。利用的方法為最小二乘法。分別建立SPIH、REDI 和CPI 兩兩之間的回歸方程：

（1）SPIH、REDI 回歸方程：

SP?Ht = 0.853+0.0001REDIt（SP?Ht為擬合值，記e1t為殘差項(xiàng)）

（2）REDI 和CPI 的回歸方程：

REDIt = -20456.93+22577.16CPIt（REDIt為擬合值，記e2t為殘差項(xiàng)）

（3）CPI 和SPIH 的回歸方程：

CPIt = 0.646+0.318SPIHt（CPIt 為擬合值，記e3t為殘差項(xiàng)）

殘差平穩(wěn)性的結(jié)果如表3所示：

在表3中可以看出，三個(gè)時(shí)間序列里，兩兩之間協(xié)整關(guān)系都不存在，因此課用來直接進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)。

2.3 Granger因果檢驗(yàn)

Granger 因果檢驗(yàn)了SPHI、REDI和CPI 兩兩之間的關(guān)系。

通過表4可以看出，如果模型滯后階數(shù)值取數(shù)字3和4時(shí)，LM（I）的統(tǒng)計(jì)數(shù)值比臨界值小，這反映的是隨機(jī)誤差項(xiàng)自身沒有相關(guān)的關(guān)系，模型最初的假設(shè)是準(zhǔn)確的。F統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)概率P表明，顯著水平為5%時(shí)，SPIH 是REDI 的Granger 原因，但REDI 不是SPIH 的Granger 原因。這說明房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化使得房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)生變化，而房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化，房屋銷售價(jià)格指數(shù)沒有產(chǎn)生波動(dòng)。假設(shè)2和假設(shè)3正確。

通過表5可以看出，顯著水平為5%時(shí)，CPI 是SPIH的Granger 原因，但SPIH 不是CPI的Granger 原因。這說明物價(jià)指數(shù)的變化使得房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)生變化，而房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化，物價(jià)指數(shù)沒有產(chǎn)生波動(dòng)。假設(shè)1和假設(shè)6正確。

通過表6可以看出，顯著水平為5%時(shí)，CPI和SPIH都不是彼此的Granger 原因。這表明，房價(jià)的變化對(duì)通貨膨脹的影響是不確定的，通貨膨脹對(duì)房價(jià)變化的影響也不確定，因此假設(shè)4和假設(shè)5正確。

2.4 VAR模型與脈沖響應(yīng)分析

利用Granger的因果檢驗(yàn)，房價(jià)、房地產(chǎn)投資和通貨膨脹三者之間的假設(shè)都已經(jīng)得到驗(yàn)證，最后還在假設(shè)的基礎(chǔ)上構(gòu)建VAR模型，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，研究三者之間的相互作用和聯(lián)系。因?yàn)檫@三者都是I（1）序列，計(jì)算時(shí)容易出現(xiàn)虛假回歸的現(xiàn)象，因此需要使用一階差的序列對(duì)SPHI、REDI和CPI建立VAR的關(guān)系。圖1、圖2、圖3為三者之間的關(guān)系：

通過對(duì)脈沖響應(yīng)圖的觀察發(fā)現(xiàn)，圖1顯示房價(jià)和通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的影響較大；圖2表明通貨膨脹對(duì)于房價(jià)的影響大于房地產(chǎn)投資額對(duì)于房價(jià)的影響；圖3表明房價(jià)的變化對(duì)通貨膨脹額影響大于房地產(chǎn)開發(fā)變化對(duì)通貨膨脹的影響。

3 結(jié)論

經(jīng)過上述方法的研究，主要結(jié)論如下：

（1）房價(jià)的變化會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模變化以及通貨膨脹變化，當(dāng)房價(jià)升高時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模增加，加速通貨膨脹率。房地產(chǎn)開發(fā)投資和通貨膨脹影響房價(jià)的程度相當(dāng)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的變化對(duì)于通貨膨脹和房價(jià)的影響比較小。房地產(chǎn)投資的規(guī)模增加并不會(huì)直接導(dǎo)致通貨膨脹和房價(jià)變化。

（3）通貨膨脹的變化不會(huì)明顯對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，但是通脹對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資影響比較大。

綜上所述，房價(jià)的增長是通貨膨脹過高和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模變大的首要原因。當(dāng)房價(jià)增長過快時(shí)，政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，保證房價(jià)的穩(wěn)定，從而保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 朱小檬，欒維新，朱義勝.基于時(shí)間序列-因果關(guān)系結(jié)合法的中國海港集裝箱吞吐量中長期預(yù)測(cè)[J].大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014（05）.

[2] 唐毅南，陳平.趨勢(shì)與波動(dòng)相關(guān)下的期權(quán)定價(jià)模型[J].金融評(píng)論，2010（02）.

[3] 朱小檬，朱義勝，欒維新.宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的頻率域特性與HP濾波器平滑參數(shù)的選擇[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2012（05）.