王少璇 李朝林

[摘 要]改革開放以來，我國的經濟飛速發(fā)展，諸多產業(yè)異彩紛呈，房地產業(yè)便是其中的翹楚，為我國的經濟發(fā)展提供了不可或缺的動力。但是由于房地產業(yè)的過度繁榮，也為國家經濟帶來了一些負面作用。眾多事例表明，房地產業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展能夠推動經濟的增長，反之，則會帶來嚴重的風險。故此，探求房地產業(yè)對我國經濟的影響是很有必要的。

[關鍵詞]房地產業(yè)；經濟發(fā)展；重要影響

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

1 房地產業(yè)概述及現狀

房地產業(yè)指的是以土地開發(fā)和建筑物建造為主要的業(yè)務，進行與此有關的投資開發(fā)活動、經營管理和市場服務業(yè)務的綜合型行業(yè)，是第三產業(yè)的組成部分之一。主要涵蓋的內容有：土地的開發(fā)運作、建筑物的修建買賣、房屋的轉讓租賃以及維修管理這些經濟行為和由此形成的市場。

自改革開放起，我國經濟經過四十年的長足發(fā)展，各類經濟投資飛速增長，其中房地產類固定資產投資更是出類拔萃，這是由于人民的生活水平與消費水平的不斷提高，房屋購置的需求也日益上升，由此房地產業(yè)得到蓬勃發(fā)展，獲得累累碩果。房地產業(yè)是我國經濟基礎性的經濟奠基石，是具有先導性的國民領跑者，是具有支柱性的經濟支撐柱。

基礎性產業(yè)是國家經濟的必要組成部分之一，它對于其他行業(yè)的發(fā)展具有很大的推動作用或者限制作用。一方面，對于普通居民來說，住房是基本的也是必需的生活資料，正如成語“安家樂業(yè)”所說，居民的住宅在社會生活中是具有基礎性地位的。另一方面，房屋建筑作為最基本的生產資料，能為其他行業(yè)提供生產運作的場所，可以說，任何一個行業(yè)的發(fā)展，都有與房地產業(yè)息息相關，密不可分，因此房地產業(yè)在我國經濟的基礎性地位毋庸置疑。

先導性產業(yè)是指在一國的經濟發(fā)展中，具有戰(zhàn)略地位的，可以引導其他產業(yè)部門向著既定的經濟目標發(fā)展的產業(yè)，所以它的發(fā)展需要提前規(guī)劃。房地產業(yè)的先導性，由其與其他產業(yè)的相關性導致。房地產業(yè)對于國民經濟的拉動作用巨大，基于世界銀行的統(tǒng)計數據，房地產業(yè)對于其他產業(yè)的投資拉動系數約為1∶3，銷售拉動系數約為1∶1.5。

支柱性產業(yè)是指在國家經濟中起撐持作用，所占國家的經濟結構比例較大的產業(yè)。支柱性產業(yè)的特點是：高行業(yè)產出、強產業(yè)關聯和高財政收入占比?；谧罱鼣的甑慕y(tǒng)計數據，每年消耗的鋼材僅僅在住宅建設方面的投入就占到了年產量的14%左右，間接推動了鋼鐵產業(yè)的發(fā)展，也從側面反映出房地產業(yè)的規(guī)模之大，需求之高。同時，也由此可以推出它在國家財政收入方面的巨大貢獻。所以，房地產業(yè)是名實相符的國民經濟支柱。

2 房地產業(yè)對我國經濟的正面影響

2.1 直接促進經濟的發(fā)展

自從中央推行住房市場化改革并且實施了住房分配貨幣化之后，房地產業(yè)開始更加平穩(wěn)地發(fā)展，由此對經濟增長的貢獻持續(xù)增加。二十年之間，房地產開發(fā)固定資產投資總額從1998年的3614.23億元增至2017年的35118.72億元，增長數額十倍之多；與此同時，增加值自1998年的3434.5億元增至2015年的41701億元，如數據表1-1的數據所示，與同為第三產業(yè)的住宿和餐飲業(yè)相比，增加值遠高于后兩者，在第三產業(yè)中占比很大，直接作用于經濟增長。

2.2 帶動其他產業(yè)，間接促進經濟增長

由于存在基礎性、先導性，房地產業(yè)在自身平穩(wěn)發(fā)展的條件下，能夠帶動許多關聯行業(yè)一起發(fā)展。一方面帶動了建筑材料、金屬制造、金融投資等與房地產前期運作緊密相關的行業(yè)的發(fā)展，另一方面，也是家電制造、裝潢維修、物業(yè)服務等相關產業(yè)發(fā)展的強大助力。因此，國家通常會利用房地產業(yè)的帶動力，對市場采取必要的監(jiān)測與調控措施，以預防和解決在經濟發(fā)展中出現的一些問題。

2.3 對國家財政的貢獻率持續(xù)增加

財政是國家進行宏觀調控與經濟干預的有效辦法，同時也是公共物品和公共服務的重要資金來源，是政府財力的重要標準。因此它是一個國家的長治久安必不可缺的因素。而國家各項稅收收入是國家財政收入最核心的源頭，正如下圖2-1所示的數據顯示，房地產企業(yè)主營業(yè)務收入隨時間持續(xù)增加，20年間從138.81億元快速增長到2015年的6202.38億元，增長曲線基本呈直線上升狀態(tài)，相應的所繳稅金也越來越多，占國家稅收收入的比例越來越大，是國家收入的重要源泉。

2.4 擴大就業(yè)的重大途徑

近年來，隨著城市化進程的深入，基礎性設施的需求量逐年增加。公共設施、居民住房、工廠等的需求量正在穩(wěn)步上升，這些設施的建設，需要有大批相關行業(yè)勞動力的支持，為我國很大一部分勞動者提供了就業(yè)機會。圖1-2是自1998年至2015年我國房地產開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員人數，可以看出，自1998年起，房地產開發(fā)從業(yè)人員一直呈現直線上升趨勢，表明它為許多畢業(yè)生、農民工或者二次就業(yè)人員提供大量的工作機會，更說明了其在吸納社會勞動力方面的重要地位。

另外，由于房地產業(yè)的強關聯性，與房地產開發(fā)建設緊密相關的建材業(yè)、運輸業(yè)、金融投資業(yè)等行業(yè)也由于房地產業(yè)的拉動得到了很大的發(fā)展，故而需要更多的人才來支持，因此為相關行業(yè)的從業(yè)者提供了更多就業(yè)機會。

3 房地產業(yè)對于中國經濟的消極影響

3.1 誘發(fā)通貨膨脹

如上文所述，房地產業(yè)在國民經濟鏈中具有很強的聯動性，它的發(fā)展影響著與之相關聯的很多行業(yè)，近幾年房地產業(yè)的過快過熱增長，同時也提高了相關產品的價格?；旧a資料價格的高漲，會導致居民消費價格上升，最終使得起居民消費價格居高不下。同時，由于房地產業(yè)的投資收益性高利，故而會吸引很多資金流入這個投資領域，其中很大一部分來自于國外，這種情況下，會造成國內流動性過剩，增加了金融風險，加大了通貨膨脹發(fā)生的可能。

比如在2007年，我國消費者物價指數增長幅度從一月份的2.2%持續(xù)增長至六月份的4.4%，十二月份更是高達6.5%，通脹壓力明顯增大，有專家將這一年的通貨膨脹歸因于房地產價格增長過快，投資過熱。

3.2 產生泡沫經濟

房地產價格偏離了正常的市場價格，畸形增長，造成虛假繁榮，而事實則是住房需求雖大，但是仍舊有大量的房產剩余，“買不起，賣不掉”的現象大大存在。另外，因為房地產業(yè)的強關聯性，這個行業(yè)的虛假繁榮，會導致其他相關行業(yè)產品價格的快速增長，勞動的價格增長滯后于生活資料的價格增長，從而減少了國民收入，降低了國民生活水平，阻礙了我國經濟的穩(wěn)健發(fā)展。

3.3 加劇產業(yè)結構不平衡

目前我國產業(yè)結構的合理化有了良好的發(fā)展勢頭，但與許多發(fā)達國家相比，差距還是很大。其中第三產業(yè)內部結構不平衡，最明顯的問題是工業(yè)占比太大，重工業(yè)占比更甚。但是具有核心競爭力的新興產業(yè)顯性需求不足，發(fā)展較為遲緩。

房價過高過快增長，使得房地產開發(fā)的收益激增，從而刺激房地產開發(fā)量隨之增加，同時增加了水泥和鋼鐵等原材料的需求，帶動了這些產業(yè)的產能，使產業(yè)結構的不協(xié)調現象的更加嚴重。最近的幾年來，許多城市為了 GDP的增長，在行業(yè)發(fā)展中尤其重視房地產業(yè)，雖然房地產的發(fā)展可以為一個城市帶來很好的 GDP數據，然而卻忽略了作為民生之本的農業(yè)、極具發(fā)展空間的新興技術產業(yè)，加劇了我國產業(yè)結構的不平衡。

3.4 提高了企業(yè)的商業(yè)成本

房價的迅猛增長，一方面引起了相關產品價格的增長，進而使得居民生活資料價格同時上漲，消費價格的上漲，使得生活成本增加，所以居民不得不尋求更高的收入以得到更好的生活。這種行為使得勞動力雇傭者不得不增加企業(yè)用人成本來留住人才。另一方面，隨著企業(yè)業(yè)務擴大、公司擴張，會要求更多的生產經營用房，高昂的房價讓企業(yè)管理者在進行生產擴張重新選址時，不得不放棄那些寸土寸金之地，轉而選擇房產價格相對低廉的城市以此來降低企業(yè)的固定成本。目前，已經有不少的企業(yè)，由于的生產規(guī)模的擴大，搬離了房價極高的北上廣深這些中心城市。對于這些城市來說，隨著企業(yè)外遷，經濟發(fā)展會受到很大的影響，地方財政稅收銳減，人才流失，最終會削弱城市競爭力。

房地產行業(yè)過熱，不僅使得其他行業(yè)成本過高，盈利空間減小，同時也使本行業(yè)面臨危險。2016年房地產企業(yè)的銷售收益率增長幅度很大，達到5個百分點之高，但是其資產凈收益率以及總資產報酬率卻呈現出一定的下滑趨勢。這是由于大環(huán)境下的土地價格、勞動力價格、管理費用等成本的價格上升，縮小了房地產企業(yè)的利潤空間，削弱了企業(yè)的實際盈利能力，因此，這也是房地產企業(yè)所要面對的的一個巨大挑戰(zhàn)。

3.5 擠壓其他消費，居民住房負擔過重

高昂的房價使越來越多的居民住房消費過高，導致其他消費縮水。目前我國最終消費占國內生產總值的比重是56% ，遠不及比重是78%的全球平均水平。內需偏低，產能過剩，消費反作用于生產，迫使生產量難以增長。國內需求不充分，致使大部分產品只得選擇出口。而在現階段，國家需要轉變經濟發(fā)展方式，要求經濟增長不能只由投資與出口來帶動，更重要的是增大居民消費，協(xié)調發(fā)展。此外，房地產業(yè)資金和勞動投入量很大，高新技術含量不高，它的過度發(fā)展，會阻礙經濟發(fā)展方式的轉變。

4 結語

房地產業(yè)對于我國經濟的重要性不言而喻，它不僅對經濟全局有著導向性、拉動性的作用，而且與廣大民眾日常生活息息相關，是全民關注的熱點。我國房地產業(yè)的總體發(fā)展前景是良好的，目前正處在一個比較平穩(wěn)的發(fā)展階段。由于它的過快發(fā)展，一些問題的產生也是可理解的。因此，如何避免及盡快解決相關問題，使房地產業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，給其他產業(yè)帶來良好的帶動性，為國家經濟發(fā)展創(chuàng)造更大的貢獻，是目前政府有關部門以及該行業(yè)領導者應該思考的重要問題。

[參考文獻]

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