張會慈

伴隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民群眾對于個人的財產(chǎn)重視程度也在不斷提高。在這樣的社會背景下，我國出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》并且在全國各地快速推廣。通過不動產(chǎn)登記以及房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離，能夠有效促進房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的專業(yè)化水平。但是從目前來看，全國各地由于房地產(chǎn)市場的差異化，使得不動產(chǎn)登記政策的落實上存在較大差異，而且不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離整合工作沒有固定的模式，所以導致不動產(chǎn)登記整合模式多樣化，給不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理帶來嚴重影響。本文通過對于不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離進行分析，從而有效促進兩項工作的無縫銜接，保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作有序開展。

不動產(chǎn)登記房屋交易產(chǎn)權(quán)管理 剝離分析

伴隨著我國事業(yè)單位改革與政府職能的轉(zhuǎn)變，2015年3月國家出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，能更好地落實《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，減少欺詐行為，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)，有利于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，便于國家宏觀調(diào)控。從制度上加強和創(chuàng)新了社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。不動產(chǎn)登記職能在國土部門，而涉及房屋所有權(quán)的登記職能原來在房產(chǎn)管理部門，政府需要職能劃轉(zhuǎn)和整合，部門與部門之間、業(yè)務與業(yè)務之間存在交織和諸多矛盾。近三年來，由于全國各地房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡、有著各自的特點，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有一個固定模式，所以為了能夠更好的完善不動產(chǎn)登記制度的貫徹落實，和房屋交易產(chǎn)權(quán)管理部門進行合理銜接，建立起不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫，實行不動產(chǎn)登記信息的數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，有助于不動產(chǎn)登記信息平臺的穩(wěn)定運行，實現(xiàn)各類不動產(chǎn)登記發(fā)證與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的有效銜接，以達到信息共享、齊抓共管的局面。

建立數(shù)據(jù)共享互通機制的必要性

在針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設計數(shù)據(jù)庫的過程中，必須要嚴格根據(jù)現(xiàn)有的土地和房屋登記業(yè)務進行分析，所以不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫應該包括圖形表、業(yè)務登記表、字段類型、字段名稱、字段符號等內(nèi)容。通過這些數(shù)據(jù)信息的建立能夠保證不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫更加的科學完善。

由于不動產(chǎn)登記信息與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理數(shù)據(jù)之間相互獨立，造成了數(shù)據(jù)孤島的問題。只有加強不動產(chǎn)登記與房屋產(chǎn)權(quán)交易管理之間的數(shù)據(jù)融合，才能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享。通過目前土地與房產(chǎn)登記業(yè)務的信息整合，能夠保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計更加合理，同時在數(shù)據(jù)整合的過程中也應該針對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的發(fā)展現(xiàn)狀進行深入的分析，明確關(guān)鍵整合技術(shù)，這樣才能夠有效促進數(shù)據(jù)信息的完善。不動產(chǎn)登記與房屋產(chǎn)權(quán)交易信息整合的過程中，政府必須要最大限度的釋放信息資源，打破信息孤島的問題，減少信息壁壘，實現(xiàn)信息互聯(lián)互通實時共享。

數(shù)據(jù)共享的具體要求

在不動產(chǎn)登記部門與房屋交易管理部門信息對接的過程中，應該建立數(shù)據(jù)共享機制，不動產(chǎn)登記部門應該將不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)及時地傳輸?shù)椒课萁灰坠芾聿块T，進一步針對數(shù)據(jù)信息進行歸納與整合。房屋交易管理部門也必須及時的將樓盤信息和交易信息傳送到不動產(chǎn)登記部門，這樣才能夠促進不動產(chǎn)登記部門的數(shù)據(jù)進行準確提取。在這一過程中首先要保證數(shù)據(jù)完整，對于不動產(chǎn)登記部門與房屋交易管理部門來說，數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵就是對于數(shù)據(jù)的分類和整理。數(shù)據(jù)整理也應該及時的清除無效信息，所以在針對不動產(chǎn)以及房屋交易信息整理的過程中，如果出現(xiàn)不符合事實的數(shù)據(jù)就應該及時的歸為無效數(shù)據(jù)，并且針對無效數(shù)據(jù)進行清理，保證數(shù)據(jù)信息處理系統(tǒng)更加的精簡，從而更有效的針對數(shù)據(jù)信息進行全面管理。在數(shù)據(jù)整合的過程中應該要加強數(shù)據(jù)信息的日志共享。由于房屋交易管理與不動產(chǎn)登記的機密性都比較高，所以必須要加強數(shù)據(jù)共享的實時性、時效性和安全性，從而保證雙方的責權(quán)清晰。

另外，在房屋交易管理整合的過程中，要保證互聯(lián)網(wǎng)訪問的正常使用。不動產(chǎn)登記系統(tǒng)應該在政務內(nèi)網(wǎng)運行，這樣在不動產(chǎn)登記與房屋交易管理信息整合的同時必須要提前考慮光纜連接互通的方式。在受理登記業(yè)務之后，必須要針對不動產(chǎn)登記部門的數(shù)據(jù)進行及時推送，避免因為時間差的問題出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易糾紛，而且在數(shù)據(jù)共享的過程中，也不僅僅是將不動產(chǎn)登記信息寫入到數(shù)據(jù)庫即可，還必須要針對登記系統(tǒng)平臺上的數(shù)據(jù)進行整合，可以利用技術(shù)手段對房屋交易管理傳輸?shù)臄?shù)據(jù)進行檢索，保證房屋交易管理的數(shù)據(jù)能夠隨時隨地同步更新。

歷史檔案登記簿以及電子數(shù)據(jù)的管理應用

要想進一步提高數(shù)據(jù)信息的利用效率，必須要根據(jù)國土部、住建部頒布的《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》文件要求進行整合?，F(xiàn)行的做法是房屋登記資料由不動產(chǎn)登記部門管理，而房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門進行管理，要保證原始房屋登記檔案與產(chǎn)權(quán)管理登記內(nèi)容進行明確劃分，如果無法明確劃分則原始檔案不作移交。在房屋登記管理的過程中，必須要針對登記的結(jié)果信息進行移交，而房屋登記簿應該由不動產(chǎn)登記部門進行管理，在移交之前房屋登記部門必須要根據(jù)房屋交易管理的責任進行復制，在移交之后對于新受理的不動產(chǎn)登記，則必須由不動產(chǎn)登記部門進行負責。

為了保證登記工作的連續(xù)性，必須要針對歷史檔案登記簿以及電子數(shù)據(jù)進行充分管理。通常情況下，在不動產(chǎn)登記制度實施后房屋產(chǎn)權(quán)交易管理部門只需要保留房屋登記簿、產(chǎn)權(quán)電子檔案和圖庫信息，而歷史文本檔案應該要全部移交給不動產(chǎn)登記部門。當然，也有些地方在整合時，歷史檔案資料仍由房屋交易管理部門保管，只將電子檔案和文本檔案進行復制后移交給不動產(chǎn)登記管理部門。

無縫對接查封工作

由于不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理必須要協(xié)同配合相關(guān)司法部門進行查封工作，所以在業(yè)務剝離的過程中有些復雜，為此必須要保證剝離方式更加的合理。首先，如果涉及登記類的查封以及預查封則可以交由不動產(chǎn)登記部門負責，而對于開發(fā)商預售許可后未售部分以及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的，則應該交由房屋交易管理部門負責。同時，房屋交易管理應該及時的將預查封數(shù)據(jù)推送給不動產(chǎn)登記管理中心。在轉(zhuǎn)本登記的過程中，要及時通知房屋交易管理部門解除預查封工作。

樓盤表的建立

通過樓盤表的建立，能夠及時的針對物理數(shù)據(jù)以及數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)信息進行準確的描述，整個樓盤中每一棟樓的房屋總套數(shù)、銷售情況和基本狀態(tài)，以及樓盤的具體限制和歷史信息都應該在樓盤表中進行實時反映。同樣，在涉及房屋登記以及交物業(yè)管理的過程中，樓盤表作為重要的管控方式，可以按房屋性質(zhì)分為商品房項目樓盤表以及非商品房項目樓盤表，所以在不動產(chǎn)登記與其房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離的過程中，由于樓盤的復雜性應該區(qū)別對待，針對前期預售許可和合同備案數(shù)據(jù)較多的樓盤，應該交由房屋交易管理部門進行負責，而在建建筑物抵押項目樓盤或者預售項目樓盤則應該交由不動產(chǎn)登記部門負責。

測繪成果監(jiān)管的必要性

由于不動產(chǎn)測繪成果涉及到廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和每一位產(chǎn)權(quán)人的切身利益，所以要加強對不動產(chǎn)測繪成果的測算與備案、審核與管理，能更有效地保障權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)益不受侵害。通常情況下，不動產(chǎn)測繪成果包括土地測繪成果和房屋測繪成果兩部分，土地測繪成果包括土地測繪成果圖、現(xiàn)場查勘數(shù)據(jù)以及影相資料等。而房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)則包括房屋面積測算、房屋平面圖以及成果備案資料等。在不動產(chǎn)測繪的過程中可以通過將相關(guān)資料進行分類歸檔，來進一步加強對不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的溯源和跟蹤。在目前來看，一方面由于當前受到去庫存穩(wěn)市場的影響，大多數(shù)情況下購房人簽約時間集中在預售階段，這樣就導致從期房簽約到實際交房的時間跨度增長，另一方面隨著消費者對房屋居住需求和生活品質(zhì)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越多，增加了測繪的工作量，而測繪部門測繪成果的滯后性也影響了不動產(chǎn)登記部門辦證的時效性，不斷引發(fā)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、不動產(chǎn)登記部門和房產(chǎn)交易管理部門之間的矛盾。為此必須要不斷加強對不動產(chǎn)測繪成果的管理，以提高不動產(chǎn)測繪成果的準確性和時效性，更好地維護廣大開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，進一步提高政府各職能部門的公信力。

結(jié)論

通過本文針對不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離進行分析，能夠有效增強整個不動產(chǎn)登記制度更加的合理與完善，促進整個不動產(chǎn)管理水平的不斷提升。

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