彭貴洲

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，其在全國各種行業(yè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。而在該產(chǎn)業(yè)整個開發(fā)環(huán)節(jié)中，不管初期規(guī)劃、土地申領(lǐng)，還是資金籌集和施工銷售等方面，只要投資人想要確保了解資金流的流向，更好地掌握成本開支，都必然要涉及到房地產(chǎn)資金的核算。本文主要從保證房地產(chǎn)會計核算準確性出發(fā)，通過介紹會計核算的相關(guān)內(nèi)容及分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)資金核算過程中主要存在的矛盾問題，并提出了相應(yīng)的解決措施和改進方法。

房地產(chǎn) 會計核算

近年來隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)文化生活水平都得到了較大的提高，這就使大眾對自身所居住的環(huán)境有了新的更高的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不管是用于投資還是正常的剛需，在人民群眾的心目中的地位也不斷的在提高，越來越多的資金在投資者試圖獲取高額利潤的目的下，不斷匯入房地產(chǎn)市場。這些資金的大量匯集的同時，也給房地產(chǎn)會計核算帶來了新的挑戰(zhàn)，如何加強對資金的有效管理及核算、提高投資人資金核算的準確性和穩(wěn)定性成了房地產(chǎn)會計從業(yè)者必須面對的問題。

房地產(chǎn)會計核算主要構(gòu)成

眾所周知地產(chǎn)和房產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)。相比于其他行業(yè)，它有著投入資金大、風(fēng)險高等顯著特點，所以投資人必須對所投資項目成本費用進行準確的估算，從而規(guī)避風(fēng)險，作出合理的投資決策。這就要依靠相關(guān)的會計從業(yè)者對此進行核算，核算的主要內(nèi)容由以下幾點構(gòu)成。

（1）房地產(chǎn)建筑材料核算工作

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，主要產(chǎn)生的費用來自于該建筑使用的材料費用。它包括了施工過程中的實體原材料費用、運輸及運輸損耗費用、采購及保管費用等多方面的費用。作為房地產(chǎn)會計核算的初始環(huán)節(jié)，做好施工材料價格及質(zhì)量對比統(tǒng)計是展開整個施工程序的關(guān)鍵所在，所以要綜合考慮各方面因素，從工程剛開始就應(yīng)該選擇性價比較高的建筑原材料，從而避免劣質(zhì)材料引起的二次購買及施工情況的產(chǎn)生。

（2）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)核算工作

企業(yè)中類似房屋建筑物、機器設(shè)備等用于出租、生產(chǎn)商品和提供勞務(wù)所持有的有形資產(chǎn)即為固定資產(chǎn)。會計從業(yè)者對房地產(chǎn)固定資產(chǎn)核算工作過程中，要在對其賬務(wù)明細情況統(tǒng)一處理的前提下，不定期的做好固定資產(chǎn)的清理盤點，記錄清楚其損耗、折舊、報廢情況，掌握固定資產(chǎn)地變化走向，了解固定資產(chǎn)的損耗規(guī)律，可以在一定程度上減少資金的浪費，節(jié)約施工成本，提高經(jīng)濟利潤。

（3）房地產(chǎn)成本核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相應(yīng)數(shù)量建筑房產(chǎn)中所支出的相關(guān)費用即為其開發(fā)成本。其成本核算工作主要包括：

一是確定核算的對象項目。成本費用主要包括：設(shè)計費、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)利用費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不可預(yù)見費等等。

二是根據(jù)所確定的各類核算對象及項目的費用使用情況，用相應(yīng)的核算軟件進行處理、統(tǒng)計及歸類。

三是利用之前核算軟件處理后的數(shù)據(jù)成果，整理匯總最后擬定財務(wù)報表。

（4）房地產(chǎn)利潤核算工作

對于投資人而言，最關(guān)心的莫過于所投資的工程最后能帶來多少利潤收入。由此可見，房地產(chǎn)利潤核算工作是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵步驟。在這個步驟里，房地產(chǎn)會計從業(yè)者需要做的就是：先把整個工程所有的工程量整理進行匯總，便于總體把握；然后將各個分項支出的資金做好財務(wù)報表，清晰明了地展示各項工程費用支出，做到一目了然；最后通過工程的費用收支的核對，擬定利潤表單等財務(wù)資料，來分析總結(jié)整個工程中資金的變化流動情況，輔助投資人的投資決策，為接下來的投資計劃提供意見建議。

存在的主要問題

房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)特殊性和復(fù)雜性，以及它的資金大、風(fēng)險高等特點，也給其會計核算工作帶來相應(yīng)問題。

（1）劃分科目相對復(fù)雜在一般的會計核算過程中，需要根據(jù)國家規(guī)定的統(tǒng)一標準來對所要核算的項目進行科目劃分，而在房地產(chǎn)會計核算里，這個科目是根據(jù)某個工程的內(nèi)容來確定。相關(guān)研究人員在長期的實踐過程中發(fā)現(xiàn)，這些類似的規(guī)定運用于房地產(chǎn)核算中，會因為房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的，諸如資金量大、時間跨度長、工程規(guī)模大等特點影響，而不能達到最好的預(yù)期效果，甚至?xí)霈F(xiàn)相關(guān)賬目不清晰、賬單累積量過大等問題，從而影響核算效果。

（2）不能準確評估風(fēng)險

準確的風(fēng)險預(yù)測是投資人做出正確決策、企業(yè)健康有序發(fā)展的重要保障，財務(wù)方面的風(fēng)險評估更是這個過程中的關(guān)鍵之所在。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)上的風(fēng)險主要包括：資金籌集過程中的風(fēng)險、項目投資本身的風(fēng)險、資金流動過程中帶來的風(fēng)險等等。現(xiàn)階段，因為制度的不完善以及財務(wù)人員工作能力參差不齊，導(dǎo)致企業(yè)不能做出準確的風(fēng)險評估，以至于無法在風(fēng)險來臨之前做好完整的應(yīng)對措施，無形之中也增大了項目資金的管理難度。

（3）部分收入不夠透明

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的后期的銷售階段，由于預(yù)售活動、促銷活動等各種營銷手段的使用，加上更有企業(yè)為了減少納稅而虛報、謊報工程價格等情況的產(chǎn)生，在一定程度上加大了費用計算的復(fù)雜程度，為會計核算資金帶來了困難。因為這種行為實際上是隱藏了產(chǎn)業(yè)中的一部分資金的流動，導(dǎo)致會計核算財務(wù)賬單中的準確性打了折扣，使整個工程的收支情況誤差進一步增大。這種行為不僅違反了相關(guān)法律制度，而且對企業(yè)的健康發(fā)展也是極為不利的，嚴重的甚至可能導(dǎo)致企業(yè)因為無法準確掌握資金問題而不能正常的運行。

（4）后期利潤易分配不均

房地產(chǎn)的開發(fā)離不開各行各業(yè)的通力協(xié)作，作為一個大規(guī)模的建設(shè)工程，它的資金投入往往不是一個投資方可以負擔(dān)得起的。而多個投資方的合作行為，必然帶來了財務(wù)賬單核算的復(fù)雜程度的加大，資金的籌集來自不同的資金源加上資金的使用又高度分散，都一定程度地造成了成本核算困難、資金流向不明的情況發(fā)生。此類矛盾往往從成本核算階段一直延續(xù)到后期的利潤分配階段，導(dǎo)致各投資方最后利潤分配上出現(xiàn)分歧的情況發(fā)生。

核算問題的改進方法

（1）改進科目劃分

針對科目劃分核算復(fù)雜的問題，改進相關(guān)科目的劃分方式。不斷簡化、整理、分類房地產(chǎn)核算的科目，化繁為簡，使得核算的過程更加簡潔明了。比如：將用單項工程的核算形式來替代原有二級科目中土地開發(fā)和房屋成本，通過調(diào)整科目最后的項目最終達到簡化資金科目的目的。另外，為了從整體上把握工程的資金狀況，應(yīng)該從全局的角度出發(fā)來進行資金的核算工作，綜合利用數(shù)據(jù)圖表等簡潔明了的方式對資金進行全方位立體的管理。

（2）利用風(fēng)險管理

為更好地把控工程項目的資金風(fēng)險，企業(yè)可結(jié)合自身實際情況，開發(fā)并使用專屬的風(fēng)險管理系統(tǒng)。這種依托于機器算法的管理模式，不僅能夠提高企業(yè)財務(wù)工作的效率，減輕財務(wù)人員的工作量，而且能在一定程度上降低人為因素給資金核算工作帶來的負面影響，大大提高了工程資金使用的靈活性與穩(wěn)定性。

（3）加強企業(yè)監(jiān)管

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，部分企業(yè)的某些虛報謊報財務(wù)賬目的行為屢見不鮮，這是制約財務(wù)管理資金核算效率提高的一個重要因素之一。故此，相應(yīng)市場監(jiān)管部門應(yīng)該對該產(chǎn)業(yè)中各個企業(yè)的財務(wù)管理規(guī)定進行嚴格落實審查制度，不符合規(guī)定的財務(wù)報表堅決不予批準，杜絕偷稅漏稅情況的發(fā)生，樹立風(fēng)清氣正的良好市場環(huán)境。不僅如此，各個企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該加強監(jiān)督管理，對本企業(yè)的人員腐敗問題絕不姑息，工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)均要有企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管部門的責(zé)任把關(guān)，從根本上杜絕人為因素帶來的財產(chǎn)損失。

（4）完善企業(yè)制度

一個企業(yè)完善的規(guī)章制度決定了這個企業(yè)最終能達到的高度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，制定并不斷完善符合自身實際情況的財務(wù)制度，是該企業(yè)財務(wù)核算工作開展的根本保證。用嚴格的規(guī)章制度，來約束管理財務(wù)人員的工作行為及權(quán)限內(nèi)容，可以有效解決財務(wù)人員自身存在的諸如虛報賬目等問題，預(yù)防經(jīng)濟犯罪行為的發(fā)生。另外實施合理的獎懲制度，可以懲前毖后并激勵表現(xiàn)優(yōu)異的員工，提高人員工作積極性和工作效率。

結(jié)束語

總的來說不管哪個行業(yè)，對資金的核算管理都是整個工程的重點內(nèi)容，而只有采用了適合企業(yè)自身情況特點的會計核算方法，才能不斷改進房地產(chǎn)行業(yè)會計核算方法，提高財務(wù)管理的效率，為企業(yè)的投資決策奠定基礎(chǔ)，最終促使整個企業(yè)良性發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的各類問題，提出了改進科目劃分、利用風(fēng)險管理、加強企業(yè)監(jiān)管、完善企業(yè)制度四大解決方法，希望能對房地產(chǎn)的會計核算工作有所啟示。

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