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        房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑

        2018-05-14 12:12:10袁小兵
        今日財(cái)富 2018年19期
        關(guān)鍵詞:籌劃稅收階段

        袁小兵

        稅收制度作為影響房地產(chǎn)運(yùn)營成本的重要因素之一,企業(yè)單位應(yīng)該在法律規(guī)定允許的范圍內(nèi),通過專業(yè)、科學(xué)的籌劃模式,對(duì)企業(yè)可能造成的涉稅開支與法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制,實(shí)現(xiàn)合理避稅、減稅與免稅的目的。

        一、當(dāng)前階段在房地產(chǎn)行業(yè)開展稅收籌劃的必要性

        (一)緩解房地產(chǎn)企業(yè)單位的稅收負(fù)擔(dān)

        房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與業(yè)務(wù)項(xiàng)目等方面的原因,涉及的稅種較多,涵蓋了十多個(gè)稅收種類,政策較為復(fù)雜,稅收申請(qǐng)、繳納、計(jì)算等流程繁瑣,按照房地產(chǎn)單位開發(fā)與服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)程的不同,具體的稅種如下:準(zhǔn)備階段涉及的稅收項(xiàng)目包括耕地占用稅、契稅等;開發(fā)階段的稅種有土地使用稅;銷售階段的稅種有印花稅、房產(chǎn)稅、建設(shè)費(fèi)等。除此之外,還需要額外繳納包括綠化基金、垃圾處理費(fèi)等項(xiàng)目在內(nèi)的稅款,不僅繳納程序較為復(fù)雜,還在一定程度上提升了稅收風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)單位帶來了較大的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí),對(duì)比其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的稅收水平遠(yuǎn)高于其他建設(shè)、生產(chǎn)行業(yè)。近幾年,營改增政策的實(shí)施,對(duì)房地產(chǎn)的稅收水平與實(shí)行制度進(jìn)行了一定的調(diào)整,但房地產(chǎn)行業(yè)的契稅與增值稅等項(xiàng)目稅率還是相對(duì)較高。

        (二)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

        政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布的相關(guān)政策與規(guī)章,是確保企業(yè)發(fā)展方向,通過政策引導(dǎo)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速率,優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要手段。然而,當(dāng)前階段,由于房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)周期長,建設(shè)成本較高,涉及的管理領(lǐng)域較廣,因此針對(duì)不同的內(nèi)容政府部門實(shí)行的稅制也有所不同。這種情況使得政策規(guī)定項(xiàng)目較為繁雜,法律法規(guī)之間有時(shí)會(huì)出現(xiàn)交叉管理或管理空白的情況,政策改革較為頻繁。相對(duì)而言,其他行業(yè)的稅收規(guī)定與政策相對(duì)明確。這種情況在一定程度上提升了房地產(chǎn)單位財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等工作的難度,使得賬務(wù)計(jì)算無法保證準(zhǔn)確性與專業(yè)性,提高了財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

        (三)成本控制難度大,財(cái)務(wù)人員法律意識(shí)薄弱

        現(xiàn)階段企業(yè)單位的內(nèi)部控制機(jī)制在進(jìn)行成本控制與項(xiàng)目資源配置的過程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)管理漏洞。造成這種情況的原因不僅包括管理階層沒有合理的調(diào)整財(cái)務(wù)管理機(jī)制、監(jiān)督系統(tǒng)存在漏洞等因素,還有管理、決策層法律意識(shí)不健全,對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力不強(qiáng)等方面的問題。這種對(duì)稅收制度與相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)問題,使得部分管理階層將納稅工作簡單的歸屬到財(cái)務(wù)部門,忽視納稅前的準(zhǔn)備工作,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)稅項(xiàng)申請(qǐng)資料不全或申報(bào)超出期限等問題,增加了企業(yè)的運(yùn)營成本。與此同時(shí),稅收管理意識(shí)的不健全,還會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題,為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來安全隱患。

        二、在房地產(chǎn)行業(yè)提升稅收籌劃水平的有效建議

        以房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、建設(shè)工作來說,主要可以將產(chǎn)品生產(chǎn)與服務(wù)劃分為三個(gè)階段:項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)階段、工程建設(shè)過程中以及項(xiàng)目銷售階段。因此,進(jìn)行稅收籌劃改革可以從這三個(gè)階段出發(fā):

        (一)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)準(zhǔn)備階段

        在準(zhǔn)備階段進(jìn)行的稅收籌劃工作包括:首先,結(jié)合項(xiàng)目成本與建設(shè)目標(biāo),確定建房施工方式,轉(zhuǎn)變習(xí)慣性自建、直接銷售的運(yùn)營模式。如可以采用代建、合建的模式統(tǒng)一稅收籌劃的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行代建的準(zhǔn)備工作中,要對(duì)最終用戶進(jìn)行確定,按照用戶的開發(fā)意向進(jìn)行建設(shè),避免在建設(shè)完成后增繳土地增值稅情況的發(fā)生,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān);其次,房地產(chǎn)單位如果同時(shí)開發(fā)多處房產(chǎn),可以按照項(xiàng)目的不同分別進(jìn)行稅收核算,合理進(jìn)行稅收籌劃。通常情況下,房地產(chǎn)公司習(xí)慣將多種稅收項(xiàng)目進(jìn)行合并計(jì)算,以降低應(yīng)繳稅款的數(shù)目,但實(shí)際上,分類核算的稅收財(cái)務(wù)更為清晰,企業(yè)單位應(yīng)結(jié)合賬務(wù)管理實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算方式的選擇。

        (二)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃

        項(xiàng)目建設(shè)過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括:首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目,從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,那么,就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策,從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次,房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進(jìn)行稅收籌劃,這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目,從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化目標(biāo)。

        (三)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段

        房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負(fù)。具體來說,首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷售分公司來直接負(fù)責(zé)銷售工作,這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次,房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間來進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃。

        三、結(jié)語

        針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)稅收管理過程中面臨的企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重、稅收制度存在管理漏洞以及財(cái)務(wù)管理階層風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不全面等問題,相關(guān)財(cái)務(wù)管理單位應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn),制定出科學(xué)、專業(yè)、合理的稅收籌劃模式,保證企業(yè)資源與社會(huì)資源的高效配置。(作者單位為重慶錦奧置業(yè)有限公司)

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