袁小兵

稅收制度作為影響房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的重要因素之一，企業(yè)單位應(yīng)該在法律規(guī)定允許的范圍內(nèi)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)、科學(xué)的籌劃模式，對(duì)企業(yè)可能造成的涉稅開(kāi)支與法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)合理避稅、減稅與免稅的目的。

一、當(dāng)前階段在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的必要性

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)單位的稅收負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與業(yè)務(wù)項(xiàng)目等方面的原因，涉及的稅種較多，涵蓋了十多個(gè)稅收種類(lèi)，政策較為復(fù)雜，稅收申請(qǐng)、繳納、計(jì)算等流程繁瑣，按照房地產(chǎn)單位開(kāi)發(fā)與服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)程的不同，具體的稅種如下：準(zhǔn)備階段涉及的稅收項(xiàng)目包括耕地占用稅、契稅等；開(kāi)發(fā)階段的稅種有土地使用稅；銷(xiāo)售階段的稅種有印花稅、房產(chǎn)稅、建設(shè)費(fèi)等。除此之外，還需要額外繳納包括綠化基金、垃圾處理費(fèi)等項(xiàng)目在內(nèi)的稅款，不僅繳納程序較為復(fù)雜，還在一定程度上提升了稅收風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)單位帶來(lái)了較大的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，對(duì)比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收水平遠(yuǎn)高于其他建設(shè)、生產(chǎn)行業(yè)。近幾年，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)的稅收水平與實(shí)行制度進(jìn)行了一定的調(diào)整，但房地產(chǎn)行業(yè)的契稅與增值稅等項(xiàng)目稅率還是相對(duì)較高。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布的相關(guān)政策與規(guī)章，是確保企業(yè)發(fā)展方向，通過(guò)政策引導(dǎo)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速率，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要手段。然而，當(dāng)前階段，由于房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，建設(shè)成本較高，涉及的管理領(lǐng)域較廣，因此針對(duì)不同的內(nèi)容政府部門(mén)實(shí)行的稅制也有所不同。這種情況使得政策規(guī)定項(xiàng)目較為繁雜，法律法規(guī)之間有時(shí)會(huì)出現(xiàn)交叉管理或管理空白的情況，政策改革較為頻繁。相對(duì)而言，其他行業(yè)的稅收規(guī)定與政策相對(duì)明確。這種情況在一定程度上提升了房地產(chǎn)單位財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等工作的難度，使得賬務(wù)計(jì)算無(wú)法保證準(zhǔn)確性與專(zhuān)業(yè)性，提高了財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）成本控制難度大，財(cái)務(wù)人員法律意識(shí)薄弱

現(xiàn)階段企業(yè)單位的內(nèi)部控制機(jī)制在進(jìn)行成本控制與項(xiàng)目資源配置的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)管理漏洞。造成這種情況的原因不僅包括管理階層沒(méi)有合理的調(diào)整財(cái)務(wù)管理機(jī)制、監(jiān)督系統(tǒng)存在漏洞等因素，還有管理、決策層法律意識(shí)不健全，對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力不強(qiáng)等方面的問(wèn)題。這種對(duì)稅收制度與相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，使得部分管理階層將納稅工作簡(jiǎn)單的歸屬到財(cái)務(wù)部門(mén)，忽視納稅前的準(zhǔn)備工作，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)稅項(xiàng)申請(qǐng)資料不全或申報(bào)超出期限等問(wèn)題，增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。與此同時(shí)，稅收管理意識(shí)的不健全，還會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)安全隱患。

二、在房地產(chǎn)行業(yè)提升稅收籌劃水平的有效建議

以房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)工作來(lái)說(shuō)，主要可以將產(chǎn)品生產(chǎn)與服務(wù)劃分為三個(gè)階段：項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)階段、工程建設(shè)過(guò)程中以及項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。因此，進(jìn)行稅收籌劃改革可以從這三個(gè)階段出發(fā)：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)準(zhǔn)備階段

在準(zhǔn)備階段進(jìn)行的稅收籌劃工作包括：首先，結(jié)合項(xiàng)目成本與建設(shè)目標(biāo)，確定建房施工方式，轉(zhuǎn)變習(xí)慣性自建、直接銷(xiāo)售的運(yùn)營(yíng)模式。如可以采用代建、合建的模式統(tǒng)一稅收籌劃的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行代建的準(zhǔn)備工作中，要對(duì)最終用戶(hù)進(jìn)行確定，按照用戶(hù)的開(kāi)發(fā)意向進(jìn)行建設(shè)，避免在建設(shè)完成后增繳土地增值稅情況的發(fā)生，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；其次，房地產(chǎn)單位如果同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房產(chǎn)，可以按照項(xiàng)目的不同分別進(jìn)行稅收核算，合理進(jìn)行稅收籌劃。通常情況下，房地產(chǎn)公司習(xí)慣將多種稅收項(xiàng)目進(jìn)行合并計(jì)算，以降低應(yīng)繳稅款的數(shù)目，但實(shí)際上，分類(lèi)核算的稅收財(cái)務(wù)更為清晰，企業(yè)單位應(yīng)結(jié)合賬務(wù)管理實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算方式的選擇。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的稅收籌劃

項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目，從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)籌劃相關(guān)的借款利息來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化目標(biāo)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷(xiāo)售方式來(lái)合法合理的減少稅負(fù)。具體來(lái)說(shuō)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷(xiāo)售分公司來(lái)直接負(fù)責(zé)銷(xiāo)售工作，這可以大大增加土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間來(lái)進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃。

三、結(jié)語(yǔ)

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)稅收管理過(guò)程中面臨的企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重、稅收制度存在管理漏洞以及財(cái)務(wù)管理階層風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不全面等問(wèn)題，相關(guān)財(cái)務(wù)管理單位應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，制定出科學(xué)、專(zhuān)業(yè)、合理的稅收籌劃模式，保證企業(yè)資源與社會(huì)資源的高效配置。（作者單位為重慶錦奧置業(yè)有限公司）