王學(xué)勝

住宅小區(qū)物業(yè)管理受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、設(shè)計(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、政策規(guī)范、建筑質(zhì)量等多種因素影響，管理上的規(guī)?；c規(guī)范化需要物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并探索更優(yōu)質(zhì)的管理模式。由于物業(yè)管理在我國發(fā)展年限并不長，目前仍處于初級階段，涉及到的各方主體對物業(yè)管理的理解廣度與深度均存在明顯局限性，導(dǎo)致物業(yè)管理矛盾與糾紛的存在。本文以住宅小區(qū)物業(yè)管理為切入點(diǎn)，研究了目前管理中的問題及發(fā)展對策。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題所在

（一）法規(guī)體系不健全

在我國物業(yè)管理由于行業(yè)發(fā)展年限較短，因此在法規(guī)建設(shè)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在一定滯后性特征。例如傳統(tǒng)的房屋管理僅包含對公有房屋的房屋修繕，基本無需法律支持。從上世紀(jì)90年代中期開始，各級地方政府及國家部委先后頒布了房屋管理相關(guān)行業(yè)規(guī)范及規(guī)章制度，但在此之前十年左右物業(yè)管理便開始了實(shí)踐，立法滯后時(shí)間較長。法律理論體系的不健全和疏漏點(diǎn)容易引發(fā)利益上的沖突，尤其在于目前住區(qū)社會化以及住房自有化發(fā)展讓物業(yè)管理在權(quán)責(zé)及義務(wù)上有了新的改變，相關(guān)法律法規(guī)理論體系未緊跟其展開完善。

（二）缺乏高素質(zhì)的人才

由于物業(yè)管理在我國發(fā)展年限并不長，因此專業(yè)的物業(yè)管理人才存在明顯緊缺情況，從業(yè)人員的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)普遍存在層次不高現(xiàn)象，缺乏行業(yè)行為準(zhǔn)則。由于物業(yè)管理水平有限，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)并未達(dá)到業(yè)主理想要求，加上資金以及重視程度的限制，對員工的培訓(xùn)不到位造成物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)缺乏主動服務(wù)意識，在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少的情況下難以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理人才的專業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量，還關(guān)系到其企業(yè)品牌的建立。

（三）服務(wù)能力偏低

服務(wù)能力偏低大多出現(xiàn)于老舊小區(qū)，目前新建的小區(qū)多采用一級及二級物業(yè)公司，較少出現(xiàn)配套設(shè)施不全或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)偏低現(xiàn)象。部分物業(yè)公司由于資金不足以及規(guī)模限制，在設(shè)施設(shè)備上無法充實(shí)配置，服務(wù)內(nèi)容較為單一。物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)日常清運(yùn)垃圾、打掃衛(wèi)生之類的普通事物，若居民存在疏通管道、維修電暖之類的日常事物則無法提供服務(wù)。一些老舊住宅小區(qū)由于最初建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)簡單，未考慮到人們的經(jīng)濟(jì)水平提升造成的停車位不足現(xiàn)象，在小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施、廣告牌、路燈、廁所、物管用房、休閑座椅等公共設(shè)施的規(guī)劃上配備數(shù)量不足，小區(qū)架空線纜形成“空中五線譜”，影響小區(qū)環(huán)境美化。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

（一）強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)建設(shè)

應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)有物業(yè)公司將自己做大做強(qiáng)，強(qiáng)化人員配置以及各部門的疏通，在市場競爭下嚴(yán)把物業(yè)公司審批關(guān)卡。物業(yè)公司要想入住小區(qū)，必須通過自身實(shí)力的展現(xiàn)讓開發(fā)商在市場公開選聘下競爭上位，促使物業(yè)公司不斷強(qiáng)調(diào)自身的品牌、效益、信譽(yù)、服務(wù)、質(zhì)量、成本、管理上的優(yōu)勢。在監(jiān)管方面則應(yīng)強(qiáng)調(diào)對物業(yè)服務(wù)的考核，若存在不按規(guī)定或合同提供物業(yè)服務(wù)的情況，業(yè)主可直接向住宅小區(qū)所在街道辦事處提出意見，若意見核查屬實(shí)將直接影響到物業(yè)公司的年終考評。

（二）完善物業(yè)相關(guān)法規(guī)

在物業(yè)管理方面的法律法規(guī)應(yīng)以滿足住宅小區(qū)民眾需求、解決實(shí)際問題為主要原則，在物業(yè)管理法上更具針對性與精確性。可在小區(qū)內(nèi)征集熱點(diǎn)問題，例如物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)收費(fèi)、組建業(yè)主委員會、選聘物業(yè)公司、配套設(shè)施設(shè)備等，按照立法技術(shù)需求配套出臺部門規(guī)章及實(shí)施細(xì)則。

（三）提升管理素質(zhì)

物業(yè)管理工作并非表面上看起來的簡單，其具有較強(qiáng)的專業(yè)性且涉及面廣，需要專業(yè)物業(yè)管理相關(guān)人才，通過現(xiàn)代化管理手段以及專業(yè)技能提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。對于物業(yè)公司而言，專業(yè)的高素質(zhì)人才是其靈魂所在。物業(yè)公司需在市場需求的推動下強(qiáng)化員工培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計(jì)劃，確保在實(shí)踐的過程中不斷豐富理論知識儲備，通過專業(yè)培養(yǎng)與定向培訓(xùn)方式讓整體團(tuán)隊(duì)提升素質(zhì)，盡可能滿足住宅小區(qū)居民對物業(yè)服務(wù)的合理要求，提升自身競爭力。

三、結(jié)語

城市化進(jìn)程的加快讓住宅小區(qū)居民對物業(yè)管理的要求不斷提升，目前物業(yè)管理與居民之間的矛盾主要在于服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)準(zhǔn)則兩方面。物業(yè)管理除了加強(qiáng)法律法規(guī)的建立外，還需以維護(hù)業(yè)主權(quán)益為服務(wù)本質(zhì)，以提升居民滿意度為主要目標(biāo)，在不斷培訓(xùn)下打造一支專業(yè)化高素質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。（作者單位為招遠(yuǎn)市住宅小區(qū)管理所）