肖國斌

【摘要】本從采用定性與定量相結(jié)合的研究方法，通過對當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益分配的現(xiàn)狀分析，分別建立了存量集體建設(shè)用地和原集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益的測算模型，并提出集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益分配的完善建議。

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；增值收益

1、收益形成和分配的現(xiàn)狀

1.1價格形成差異大

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在試點地區(qū)是處在一種探索性的階段，價格差異很大，而在試點之外的隱性交易市場的價格更是嚴(yán)重扭曲。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏政策法規(guī)依據(jù)，缺乏法律保護(hù)，流轉(zhuǎn)收益難以得到保證。

1.2收益形成以行政方式為主

《土地管理法》禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，致使合法交易市場難以形成，試點城市和隱形市場的流轉(zhuǎn)價格以評估征地價格或經(jīng)驗價格為依據(jù)，無法體現(xiàn)真正的集體建設(shè)用地使用權(quán)的價格，通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)流轉(zhuǎn)價格難以實現(xiàn)。通過市場方式配置資源，是資源得到最優(yōu)化利用的途徑，價格的變化完全取決于市場的供求。目前，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的形成基礎(chǔ)處于一種計劃機(jī)制為導(dǎo)向的階段，普遍存在政府定價、人為定價的現(xiàn)象，具有一定的隨意性、波動性，且風(fēng)險很大。

1.3收益分配主體不清晰

集體土地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，流轉(zhuǎn)收益如何在集體內(nèi)部分配，是流轉(zhuǎn)收益分配中的難題。集體上地分三級所有，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組，由于集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)主體缺乏人格化代表，難以有效實現(xiàn)上地所有者的經(jīng)濟(jì)地位。屬于集體土地所有者的那部分收益是留在集體用作公共設(shè)施和公益事業(yè)，還是直接分配到農(nóng)戶手中一直未得到解決。實際上，留在集體公用的流轉(zhuǎn)收益由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的領(lǐng)導(dǎo)所謀取，損害了農(nóng)民和集體的利益。

2、增值收益的測算

本文主要討論存量集體建設(shè)用地增值收益的測算。此處的存量集體建設(shè)用地主要指原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，原來多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)都是通過租用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地經(jīng)營的，后來由于經(jīng)營不善而導(dǎo)致企業(yè)倒閉，留有各種各樣的附著物，比如廠房、設(shè)備等。存量集體建設(shè)用地價格必須要考慮原土地使用者的投資建設(shè)的影響。所以，

存量集體建設(shè)用地增值收益=存量集體建設(shè)用地市場價格一原集體建設(shè)用地價格。

2.1存量集體建設(shè)用地市場價格

集體經(jīng)濟(jì)組織為了盤活原有建設(shè)用地，將原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地連同地上附著物一起進(jìn)入市場進(jìn)行交易。在本文的界定中，存量集體建設(shè)用地市場價格是指存量集體建設(shè)用地使用權(quán)價格，即指具體宗地在特定的用途、開發(fā)程度、利用方式和正常市場條件下，通過市場正常交易的價格。假設(shè)內(nèi)涵具體設(shè)定為：

價格期日：設(shè)定為2017年12月31日。

土地使用年期：與國有建設(shè)用地相同，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。

開發(fā)程度：存量集體建設(shè)用地原來的實際開發(fā)水平，一般土地開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外達(dá)通路、通電、通訊、通上水、通下水“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場地平整。

原企業(yè)開發(fā)投資：原企業(yè)建設(shè)用地開發(fā)投資建成的地上附著物，折合到價格期日的價格。

由于存量集體建設(shè)用地已經(jīng)進(jìn)行過開發(fā)投資，因此它的交易價格比新增集體建設(shè)用地價格較高。現(xiàn)實中，集體建設(shè)用地與國有土地不同，國有土地在符合法律程序條件下隨時可以進(jìn)入市場交易，而且交易的頻率極高，可以收集豐富的市場交易資料；而集體建設(shè)用地的市場很不規(guī)范，難以收集到有效的集體建設(shè)用地樣點，因此集體建設(shè)用地市場交易價格的測算存在較大的難度。因此，此處采用與之類似的國有工業(yè)建設(shè)用地的價格作為集體建設(shè)用地的價格。

2.2原集體建設(shè)用地價格

原集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地與新增集體建設(shè)用地相比，要考慮農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價格和原土地使用者的開發(fā)投資，即

原集體建設(shè)用地價格=新增集體建設(shè)用地價格+農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)變價格+原土地使用者投資現(xiàn)值

（1）新增集體建設(shè)用地價格

新增集體建設(shè)用地是指原農(nóng)用地經(jīng)過開發(fā)轉(zhuǎn)為可供使用的建設(shè)用地的那部分土地，土地所有權(quán)仍屬于集體。在本文的界定中，將新增集體建設(shè)用地價格界定為集體建設(shè)用地初始價格。對于新增集體建設(shè)用地來說，初始價格為原農(nóng)用地用途價格和“五通一平”開發(fā)費用二者之和，因此可以得到：

新增集體建設(shè)用地初始價格=原農(nóng)用地價格+“五通一平”開發(fā)費

a.原農(nóng)用地價格

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，其所用者仍為原農(nóng)民集體，其用地性質(zhì)發(fā)生了變化，失去了原農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能，其價格應(yīng)該主要體現(xiàn)在農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價值。

目前我國還尚未形成真正的農(nóng)用地交易市場，農(nóng)用地的價格一般是以其收益能力為構(gòu)成基礎(chǔ)，以各自的生產(chǎn)能力和收益能力的大小來判斷價格的高低。因此，在農(nóng)用地價格評估中應(yīng)采用收益還原法比較合理。收益還原法是以土地收益價格為理論依據(jù)，將待估土地在未來某年預(yù)期的純收益以一定的還原利率還原成估價期日價格的一種方法，比較適用于市場不發(fā)達(dá)的土地價格的評估。

隨著我國政府對農(nóng)業(yè)的不斷重視，以及糧食價格體系的不斷完善，今后農(nóng)用地凈收益將會逐年有所遞增。而根據(jù)報酬遞增遞減規(guī)律，農(nóng)用地凈收益不可能無限遞增，到未來某年凈收益達(dá)到最大，在以后年限內(nèi)凈收益將保持不變。因此，在本文的研究中，將農(nóng)用地土地使用期限可看作為無限年。所以，本文運用收益還原法測算農(nóng)用地價格時，假定前n年內(nèi)凈收益按級差數(shù)b遞增，即第一年為a，第二年為a+b，第三年為a+2b，第n年為a+（n一1）xb，直到第n年純收益達(dá)到最大；而n年后的年限內(nèi)純收益無變化，一直以第n年的純收益a+（n一1）xb延續(xù)；還原利率保持不變且大于零。確定地價評估公式為：

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需要進(jìn)行“五通一平”等開發(fā)，土地的開發(fā)過程需要大量的資金。單位面積土地的開發(fā)費用要參照具體的標(biāo)準(zhǔn)，計算具體宗地的開發(fā)費用直接根據(jù)單位面積的土地開發(fā)費用乘以宗地面積來測算。