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        投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用策略

        2018-05-14 14:58:26夏朝輝
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)應(yīng)用策略

        夏朝輝

        【摘要】我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了投資性發(fā)展,借助《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》探討出了兩種計(jì)量模式,即成本模式與公允價(jià)值模式。在這兩個(gè)計(jì)量模式中,公允價(jià)值模式引入了資產(chǎn)評(píng)估,并將資產(chǎn)評(píng)估定為了我國投資性房地產(chǎn)計(jì)量的主要依據(jù)與方法,切實(shí)確保了投資性房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

        【關(guān)鍵詞】投資性;房地產(chǎn);資產(chǎn)評(píng)估;應(yīng)用策略

        資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)已成為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的主要途徑,在對(duì)房地產(chǎn)出租、出售等經(jīng)營活動(dòng)都有著一定程度上的影響。基于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的重要性,本文對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法與注意問題做了詳細(xì)論述,強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)中的作用,希望歸納總結(jié)出的這一系列結(jié)論對(duì)同行工作有所幫助。由于人們生活需求的提升,近些年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展。所以,國家一直在出臺(tái)和房地產(chǎn)相關(guān)的政策,主要調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè),推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。就現(xiàn)在狀況來看,中國的房地產(chǎn)逐漸向投資方向發(fā)展,而資產(chǎn)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用。

        1、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式分析

        所謂投資性房地產(chǎn),實(shí)際指具有單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售能力,并且可賺取一定租金,可在原有資本上產(chǎn)生增值效益的房地產(chǎn)。國內(nèi)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)主要采用兩種模式加以計(jì)量,一是成本模式,二是公允價(jià)值模式。兩種計(jì)量模式中,成本計(jì)量模式并沒有條件限制,投資性房地產(chǎn)均可才成本模式加以計(jì)量,而公允價(jià)值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件:一,投資性房地產(chǎn)所處的交易市場(chǎng)相對(duì)活躍,二,房地產(chǎn)企業(yè)能夠在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中獲取與投資性房地產(chǎn)相似,或者同類的房?jī)r(jià)信息。不過要注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí),只能在兩種計(jì)量模式中選擇其中一種,不可二者同用。

        2、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用策略

        2.1投資性房地產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)

        為了確保投資性房地產(chǎn)評(píng)估的正確性和完善性,對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出嚴(yán)格要求,即投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo)一定要滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的所有要求。這樣一來,房東出租或者出售自己的房子可以作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo),而土地資源就不屬于投資性房地產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)。

        2.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估的方式

        就目前來看,我國在房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的過程中可以利用很多種方式,如成本法、市場(chǎng)法等。從每種方法的實(shí)施效果來看,它們都具有可實(shí)施性,然而它們?cè)谑褂眠^程中會(huì)有局限性,也就是每種評(píng)估方式都有它們的使用范圍,能夠廣泛應(yīng)用的評(píng)估方式還有待研究。結(jié)合投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),評(píng)估機(jī)構(gòu)提出了正確的評(píng)估程序,必須先要深入了解投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo),進(jìn)而根據(jù)這些搜集相關(guān)信息,保證投資性房地產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行。當(dāng)前,可利用的評(píng)估方式有以下幾種。

        2.2.1直接資本化的方式

        它在收益法中非常常見,它會(huì)把投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益在以后的某一段時(shí)間看成一個(gè)基本不變的值,根據(jù)年金體現(xiàn)收益,并期待以后的收益。由于該方式必須要有假設(shè)前提,可以預(yù)計(jì)房地產(chǎn)未來一年的收益,然后將預(yù)計(jì)收益化作資本比率,就是投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。但若把一年的收益轉(zhuǎn)化成價(jià)值,然后可以運(yùn)用直接資本化的方式計(jì)算投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。值得注意的是,一定要選擇預(yù)期收益。

        2.2.2市場(chǎng)比較的方式

        這種方法必須找出替代品作為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù),使用這種方法的時(shí)候,一定要找到一個(gè)和待估房子相似的房子,而且該房子近期可以在市場(chǎng)上找到。因此,可以搜集和該房子相關(guān)的資料,根據(jù)這些資料評(píng)估該房子的價(jià)值,然后將待估計(jì)房子和這個(gè)房子比較,找出兩者之間相同的地方和不同的地方,然后再仔細(xì)分析,綜合各方面因素得出待估房子的價(jià)值。想要運(yùn)用這種方法,關(guān)鍵就是要正確選擇待估房子的替代品,然后對(duì)比兩者,認(rèn)真分析各種因素,即可得出投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

        2.2.3收益乘數(shù)的方式

        這種方式要預(yù)計(jì)出投資性房地產(chǎn)在某年的收益,然后將其與收益乘數(shù)相乘,就可以求出該房子的評(píng)估價(jià)值。實(shí)際上,直接資本化的方式包含收益乘數(shù)的方式。通常在求收益乘數(shù)的時(shí)候,可以以待估房子的替代品為依據(jù),用它和年收益做商,就可以估計(jì)收益乘數(shù)。由于各種因素的影響,年收益會(huì)有一定的誤差,所以由年收益計(jì)算出的收益乘數(shù)也難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。

        2.3投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的環(huán)節(jié)

        2.3.1使用市場(chǎng)方式一定要嚴(yán)謹(jǐn)

        在運(yùn)用市場(chǎng)方式評(píng)估房子的時(shí)候,一方面,應(yīng)結(jié)合之前完成的評(píng)估的案例,搜集相關(guān)資料,然后根據(jù)之前交易的經(jīng)驗(yàn)和這些資料的分析準(zhǔn)確地評(píng)估房子。在選擇之前案例的時(shí)候,一定要結(jié)合待估房子的特點(diǎn),考慮各個(gè)方面的因素,盡可能多的使兩者相似,這樣參照該房子評(píng)估出待估房子的價(jià)值才會(huì)更加準(zhǔn)確;另一方面,要根據(jù)房子的價(jià)格,再結(jié)合其他因素,如房子的大小、房子所處的地理位置、房子使用的年限等,深入了解房子之后再評(píng)估。

        2.3.2使用收益方式需謹(jǐn)慎

        收益方式評(píng)估房子價(jià)值的時(shí)候,每一個(gè)環(huán)節(jié)和步驟都有可能會(huì)對(duì)房子最后的評(píng)估造成偏差。因此,使用該方法的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎。第一,以待估房子出售的費(fèi)用或出租的費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn),綜合考慮房子各方面的條件和因素,比較價(jià)格和條件是否相符,用這種方法計(jì)算出的凈收益比較接近準(zhǔn)確值。第二,深入研究待估房子每月租金、最短租期、長期租房是否優(yōu)惠等問題,分析雙方簽訂的租房合同會(huì)不會(huì)限制公允價(jià)值。在這個(gè)步驟的時(shí)候,評(píng)估人員首先要看合同是否在有效期,然后再看其他事項(xiàng)是否符合合同要求。確定合同有效以后,可以以這個(gè)房子所要求的租金作參考,由此推理待估房子的租金,這樣會(huì)大大提高房子租金評(píng)估的準(zhǔn)確性。

        結(jié)論:

        在投資性房地產(chǎn)中,投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估占有很重要的地位,它是衡量房地產(chǎn)的主要方法。它不僅影響房子的出售,還會(huì)影響房子的出租,這就要求評(píng)估人員結(jié)合待估房子的條件,運(yùn)用適合的方式,注重每一個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)性,最終保證投資性房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性,促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]張麗雅.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用研究分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2014,(19):75,77.

        [2]張慶霞.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014,(12):20-20

        [3]朱馮娜.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的影響——基于投資性房地產(chǎn)上市公司的案例分析[D].上海交通大學(xué),2009.

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