周元立

【摘要】征收評估實(shí)踐工作中遇到的疑難問題越來越多，筆者從交易案例搜集、類似房地產(chǎn)市場價格確定、土地和房屋用途不同估價、門面進(jìn)深修正、空坪隙地評估等五個常見疑難問題分析入手，探討處理這些疑難問題的辦法，為估價同行在征收評估工作中提供參考和幫助。

【關(guān)鍵詞】征收評估；疑難問題；處理辦法

在征收評估實(shí)踐操作過程中，會遇到許多難以解決的疑難問題，比較常見的有交易案例搜集、類似房地產(chǎn)市場價格確定、土地和房屋用途不同估價、門面進(jìn)深修正、空坪隙地評估等等，怎樣處理是每一個房地產(chǎn)估價師必須謹(jǐn)慎對待的事情。筆者根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和多年征收估價實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對這些征收估價工作中常見的疑難問題進(jìn)行了全面分析，并談?wù)勌幚磉@些問題的辦法，為估價同行在征收評估工作中提供參考和幫助。

1、交易案例搜集

交易案例價格是影響估價結(jié)果重要因素，每一個被征收人一般會詢問交易案例價格高低、案例在哪里、甚至有些被征收入律師會詢問案例是怎么來的。

現(xiàn)實(shí)中，由于信息不對稱，無法找到真實(shí)成交案例，房產(chǎn)官方網(wǎng)站上根本查不到二手房成交價格，只有大量網(wǎng)上掛牌待售房屋價格，不能作為估價成交案例。

處理辦法：

（1）通過街道、社區(qū)協(xié)助來搜集買賣協(xié)議。

（2）私人出面向二手房經(jīng)紀(jì)公司出錢購買房地產(chǎn)買賣協(xié)議。

（3）行業(yè)協(xié)會牽頭，統(tǒng)一有償共享二手房經(jīng)紀(jì)公司的成交案例。

（4）行業(yè)協(xié)會成立二手房成交案例庫，有償提供給估價機(jī)構(gòu)。

（5）估價機(jī)構(gòu)自己設(shè)立數(shù)據(jù)庫，收集成交案例。

2、類似房地產(chǎn)市場價格確定

根據(jù)國務(wù)院590號條例，被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格，被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格是指類似房地產(chǎn)交易實(shí)例在評估時點(diǎn)的平均交易價格，被征收人一般會拿自己房屋的估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行對比，據(jù)此，必須搜集大量的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，同時，有的被征收房屋（如工業(yè)房地產(chǎn)、獨(dú)棟私房）在征收范圍區(qū)域無類似房地產(chǎn)交易，無法明確被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格，這樣給估價機(jī)構(gòu)造成了很大難度。

處理辦法：

（1）有交易案例的，根據(jù)上述第一條“交易案例搜集”辦法進(jìn)行處理。

（2）無交易案例的，在估價結(jié)果中說明“被征收房屋類似房地產(chǎn)無成交案例，不能明確類似房地產(chǎn)市場價格”。

（3）被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格只在整體報告的技術(shù)報告中進(jìn)行測算，為便于比較，該類似房地產(chǎn)市場價格須進(jìn)行裝修、年限修正到基準(zhǔn)房價；分戶估價報告結(jié)果說明與類似房地產(chǎn)市場價格的關(guān)系。

3、土地和房屋用途不同估價

征收評估中，我們會遇到土地和房屋用途不同情況，具體分三種：

（1）住宅小區(qū)第一層有商業(yè)用房，但土地使用權(quán)證未辦理分割，仍為住宅。

（2）工業(yè)土地中的其他用途房屋（如住宅、力公、商業(yè)等）。

（3）獨(dú)立的多層私房，房屋和土地用途不一致。

處理辦法：

（1）對住宅小區(qū)第一層商業(yè)用房，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃允許有6%-10%左右的配套商業(yè)用房規(guī)定，對第一層證載商業(yè)房地產(chǎn)仍按商業(yè)用途進(jìn)行評估。

（2）工業(yè)土地中其他用途房屋（工業(yè)土地使用權(quán)證未辦理分割）分為以下情況處理：

第一種情況是工業(yè)廠區(qū)房產(chǎn)證記載為住宅，根據(jù)當(dāng)時總規(guī)劃圖，屬規(guī)劃成棟或成片的住宅樓，要按住宅用途進(jìn)行房地合-評估，如果只是零散的、面積不大的住宅用房，則可按房地分估原則進(jìn)行評估，其中土地仍按工業(yè)用途評估。

第二種情況是工業(yè)廠區(qū)房產(chǎn)證記載為辦公，面積不大，一律按房地分估原則進(jìn)行評估，其中土地仍按工業(yè)用途評估。

第三種情況是工業(yè)廠區(qū)內(nèi)房產(chǎn)證記載為商業(yè)，一律按房地合-原則按商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評估，再扣減該商業(yè)用途土地和工業(yè)用途土地差價。

（3）獨(dú)立多層私房，要分析出現(xiàn)房屋和土地用途不一致原因，如房屋記載為住宅，土地是商業(yè)，這時要從國土部門調(diào)查相應(yīng)資料，最后通過征收主管部門確認(rèn)房屋每層用途，而不是全部按房屋產(chǎn)權(quán)證上的用途評估。

4、門面進(jìn)深修正

征收評估中會遇到許多的商業(yè)門面，其進(jìn)深不一，價值也不一樣，合理進(jìn)行商業(yè)門面進(jìn)深修正十分重要。

處理辦法：

（1）以被征收房屋所在區(qū)域或道路大多數(shù)商業(yè)門面進(jìn)深的眾數(shù)或平均數(shù)設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深。標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深取整，可5米、7.5米、10米、15米、20米等幾個數(shù)值。

（2）被征收房屋（商業(yè)門面）進(jìn)深小于標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深的，不作進(jìn)深調(diào)整。

（3）超過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深部分，作進(jìn)深調(diào)整。

進(jìn)深調(diào)整，可根據(jù)四三二一和九八七六法則，計算不同進(jìn)深商業(yè)門面所分?jǐn)偟耐恋貎r格比例關(guān)系，再根據(jù)土地價格占房地產(chǎn)價格中的比例計算商業(yè)門面進(jìn)深的調(diào)整系數(shù)。

5、空坪隙地評估

是指征收整宗地塊中的一部分土地，而這部分土地又沒有辦理分割土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證，這些土地有的沒有明確土地面積，有的沒有相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)，利用狀況和整宗地塊利用狀況又不同，針對這種情況，一般有以下處理辦法：

（1）根據(jù)利用現(xiàn)狀，征收已開發(fā)完成住宅小區(qū)其有效土地面積中的空地時，一般有三種方法評估該空地價值：第一種是按價值減損來計算這塊空地的補(bǔ)償價值；第二種是按該塊土地取得成本再加上至價值時點(diǎn)利息來計算；第三種是按容積率為1來計算該空地價值。

（2）代征地地塊（道路路幅和綠化地），不進(jìn)行評估補(bǔ)償。

（3）土地為工業(yè)，計算房前屋后空地和邊角余地時，先對每棟房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，如果實(shí)際容積率小于1，按一般操作慣例，根據(jù)房屋基地加倒影面積的原則合理確定每棟房屋應(yīng)合理分?jǐn)偟耐恋孛娣e，再根據(jù)土地總面積，扣減每棟房屋應(yīng)合理分?jǐn)偟耐恋孛娣e之和，余數(shù)即為需要計算空余土地的面積數(shù)據(jù)，注意前提條件是計算出合理分?jǐn)偟耐恋孛娣e之和必須大于或等于所有建筑面積之和，否則與實(shí)際容積率小于1的前提條件相沖突。

（4）當(dāng)土地為非工業(yè)用途，對單位個案要計算房前屋后空地和邊角余地時，先對每棟房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估后，如果實(shí)際容積率小于區(qū)域平均容積率，按上述房屋基地加倒影面積原則合理確定每棟房屋應(yīng)合理分?jǐn)偟耐恋孛娣e，再計算是否有空地。注意前提條件是計算出合理分?jǐn)偼恋孛娣e之和后的容積率不得與小于區(qū)域平均容積率的前提條件相沖突。實(shí)際容積率大于區(qū)域平均容積率情況下一般不考慮存在有空地。

綜上所述，征收估價工作存在的疑難問題許多，上述只是列舉其中常見的一些疑難問題，而對這些疑難問題的處理又要根據(jù)具體情況而定，這樣才能確保評估結(jié)果的客觀公正，確保征拆雙方的合法權(quán)益。