姜永濤

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)過程較繁瑣且復(fù)雜，開發(fā)周期長，投入的資金量較大，在整個(gè)開發(fā)期間，若任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，對此，房地產(chǎn)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，需要加強(qiáng)對開發(fā)現(xiàn)場的管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。文章結(jié)合筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理存在的問題，并提出解決對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);現(xiàn)場管理;問題;對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般的不斷拔地而起。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的開發(fā)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場施工管理則是這個(gè)系統(tǒng)中的核心與關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，進(jìn)一步提高管理水平具有必要性。首先，從經(jīng)濟(jì)效益視角看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中涉及的資金投資數(shù)額較大，如若不能加強(qiáng)管理，則增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至浪費(fèi)諸多不必要的資金。通過強(qiáng)化管理，有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。其次，從社會效益視角看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程質(zhì)量，關(guān)系著人民生命財(cái)產(chǎn)安全，只有強(qiáng)化管理，提高工程質(zhì)量，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會形象，為其實(shí)現(xiàn)社會效益最大化奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件。由此可見，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理尤為重要，能夠推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理存在的問題

1.1前期策劃準(zhǔn)備不充分

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，前期策劃尤為重要，通過研究發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)項(xiàng)目投資者把重心放在地塊選擇上，而對市場變化關(guān)注度不夠，使得開發(fā)中前期策劃準(zhǔn)備不夠充分、策劃方案不全面、不詳細(xì)等問題發(fā)生，從而使市場消費(fèi)定位發(fā)生嚴(yán)重偏差。開發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠充分的主要表現(xiàn)在：沒有整體、全面地考量開發(fā)現(xiàn)場的地質(zhì)情況、施工條件等，這使后續(xù)的開發(fā)及決策耗費(fèi)較長的時(shí)間，以致整個(gè)項(xiàng)目由設(shè)計(jì)至實(shí)施過程的總體進(jìn)度無法有效控制。此外，若項(xiàng)目決策不能按照計(jì)劃執(zhí)行，或是執(zhí)行不夠全面、詳細(xì)，則會對整個(gè)工程決策產(chǎn)生不良的影響。

1.2組織協(xié)調(diào)與現(xiàn)場管理體制不夠完善

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)管理過程中，缺乏完善的管理體制，很多開發(fā)人員僅沿用以往一般的管理方式，未能針對項(xiàng)目的實(shí)際情況深入加強(qiáng)項(xiàng)目管理，這就使得事前控制、事中管理發(fā)生脫節(jié)，最后難以較好地控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間延長，甚至增加項(xiàng)目開發(fā)成本，項(xiàng)目成本控制作為項(xiàng)目開發(fā)核心，在項(xiàng)目開發(fā)中起著關(guān)鍵的作用。如果未能綜合考慮開發(fā)過程中的各方面因素，則最終影響房地產(chǎn)開發(fā)過程中的組織管理及實(shí)施。

1.3組織協(xié)調(diào)與現(xiàn)場管理行為不夠規(guī)范

在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)體制改革愈發(fā)深入且法律制度也相對健全，很多法律、法規(guī)均趨于成熟化、全面化。盡管如此，還有很多機(jī)構(gòu)仍然缺乏足夠的行政力度，部分地方政府或是建筑監(jiān)管部門，未能積極落實(shí)組織協(xié)調(diào)及現(xiàn)場管理工作，這就容易在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生執(zhí)法不嚴(yán)的情況，最終給房地產(chǎn)開發(fā)單位帶來不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4現(xiàn)場管理中的完工驗(yàn)收管理流程不夠嚴(yán)謹(jǐn)

個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，建筑工程按圖紙要求全部完成施工就視為工程竣工，驗(yàn)收工作只是手續(xù)問題，希望驗(yàn)收工作能夠盡快完成。因此，個(gè)別開發(fā)單位在管理項(xiàng)目分項(xiàng)驗(yàn)收環(huán)節(jié)時(shí)，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，不重視施工過程資料的整理及保存。使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收過程中，出現(xiàn)驗(yàn)收資料不齊，或是結(jié)算依據(jù)不足等方面的問題，最終影響驗(yàn)收工作難以順利進(jìn)行。

1.5缺乏建設(shè)項(xiàng)目全過程綜合管理意識

在我國房地產(chǎn)工程建設(shè)中，無論是從工程的計(jì)劃任務(wù)書階段，還是到后來的工程準(zhǔn)備、施工中以至于到后期的工程竣工等階段，都有相對應(yīng)的規(guī)范來進(jìn)行管理。但從現(xiàn)階段的工程現(xiàn)狀來看，各個(gè)階段之間并沒有很好的銜接和協(xié)調(diào)，他們之間都是相互獨(dú)立的，不能做到團(tuán)結(jié)協(xié)作，很多階段質(zhì)量管理工作不能夠落到實(shí)際中，都只是走過場和形式。雖然在工程建設(shè)中，無數(shù)次提出了要加強(qiáng)注意質(zhì)量管理工作，但通常情況下，根本沒有起到任何作用，并沒有進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的管理，只有發(fā)生了質(zhì)量問題才會想起來去彌補(bǔ)，造成了更大的損失。

1.6施工人員整體素質(zhì)不高

房地產(chǎn)工程的施工人員絕大多數(shù)是農(nóng)民，其學(xué)歷以及綜合素質(zhì)等方面都不能夠滿足施工的需要，這就使得在施工中的技術(shù)性、規(guī)范性以及紀(jì)律性都很低。另外，作為整個(gè)工程的管理者，面對農(nóng)民工素質(zhì)不高的問題不夠重視，鮮有對其進(jìn)行安全以及技術(shù)等方面的培訓(xùn)。更有甚者在招工的時(shí)候，很多施工單位對其沒有進(jìn)行任何的培訓(xùn)，就進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行施工，從而使得施工過程中施工人員有很多的問題出現(xiàn)，對整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量造成很大的影響。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的對策建議

2.1強(qiáng)化準(zhǔn)備階段管理

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對準(zhǔn)備階段加強(qiáng)管理，使市場定位更具精確性，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的最大化。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)法律法規(guī)的有效調(diào)查，了解市場發(fā)展情況、政府相關(guān)政策等。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有效把握發(fā)展方向。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展項(xiàng)目工程管理時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的市場調(diào)查，確定項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)、了解實(shí)施環(huán)境、確定消費(fèi)群體。最后，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊的同類項(xiàng)目相關(guān)信息加以了解，并掌握開發(fā)商實(shí)力，對自身項(xiàng)目加強(qiáng)合理設(shè)計(jì)，對增強(qiáng)競爭力發(fā)揮著重要作用。

2.2加強(qiáng)工程進(jìn)度管理

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，加強(qiáng)施工進(jìn)度管理尤為關(guān)鍵，有助于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對項(xiàng)目工程制定科學(xué)合理的施工進(jìn)度管理計(jì)劃，并完善相關(guān)管理制度，確保施工進(jìn)度。其次，施工進(jìn)度管理計(jì)劃編制完畢后，相關(guān)人員應(yīng)對計(jì)劃加強(qiáng)審核，以確定管理計(jì)劃是否可行。再次，應(yīng)設(shè)立監(jiān)督部門，針對施工進(jìn)度管理工作加強(qiáng)監(jiān)督，并與預(yù)期目標(biāo)相比較。在此過程中，相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行必要的跟蹤性處理，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施情況加以充分了解，以及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度，保證總體施工進(jìn)度的合理性。最后，相關(guān)人員在控制和管理施工進(jìn)度時(shí)，應(yīng)及時(shí)對進(jìn)度加以檢測，并對項(xiàng)目成效等方面加以綜合性評估。

2.3加強(qiáng)工程成本管理

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的深入開展，相關(guān)管理問題逐漸增多，特別是成本增加問題。因此，加強(qiáng)施工成本管理非常必要。長期以來，成本管理問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視的問題，但在實(shí)際成本管理過程中，仍然存在著較多不足，不利于成本管理工作的有效開展。對此，應(yīng)采取有效的成本管理策略。首先，在成本管理中，相關(guān)人員應(yīng)做出科學(xué)合理的決策，為管理工作提供正確指導(dǎo)。其次，應(yīng)加強(qiáng)造價(jià)成本的管理，將造價(jià)管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的始終，從全方位視角而開展造價(jià)成本管理工作。最后，管理人員應(yīng)充分考慮投資決策等問題，對成本加以有效評估，從定性、定量等方面著手，并對工程變更等因素加以考慮。

2.4加強(qiáng)工程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與人們生命健康聯(lián)系密切，只有加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，才能提高工程質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。首先，提高管理人員的綜合能力素質(zhì)水平，使其端正管理態(tài)度而開展工作，以達(dá)到提高業(yè)務(wù)水平的目的。其次，對建材市場加以優(yōu)化，嚴(yán)把材料關(guān)。在此過程中，指派專人全權(quán)負(fù)責(zé)材料采購工作，有利于材料運(yùn)輸和提高倉庫管理水平。最后，創(chuàng)新工程質(zhì)量管理模式，不僅可以通過自我創(chuàng)新途徑而探索新管理模式，而且可以借鑒先進(jìn)的國外管理經(jīng)驗(yàn)。

2.5加強(qiáng)工程風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展中，工程管理發(fā)揮著重要作用，尤其是風(fēng)險(xiǎn)管理，對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化有利。房地產(chǎn)行業(yè)周期較長，并且投資數(shù)額較大，如若不能加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大威脅。因此，在加強(qiáng)施工風(fēng)險(xiǎn)管理中，相關(guān)人員可從以下方面開展工作：首先，完善相關(guān)合同，使協(xié)議簽訂雙方能夠最大限度地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，以降低自身風(fēng)險(xiǎn)隱患。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與合同簽訂方應(yīng)明確和各自履行職責(zé)，共同維護(hù)合同的法律效力，避免對房地產(chǎn)企業(yè)造成不良損失。其次，加強(qiáng)保險(xiǎn)管理，積極與相關(guān)保險(xiǎn)公司合作，使保險(xiǎn)公司為房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)一定數(shù)額的費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.6加強(qiáng)施工人員的管理

房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量會在較大程度上受到施工人員職業(yè)道德修養(yǎng)和施工技術(shù)水平的決定性作用，也會對房地產(chǎn)工程日后運(yùn)營成效產(chǎn)生影響。因此，在選擇施工人員、管理人員以及技術(shù)人員時(shí)，需要保證資質(zhì)符合相關(guān)要求，將施工團(tuán)隊(duì)組建起來之后，需要大力培養(yǎng)施工人員的質(zhì)量意識和安全觀念，并且通過積極的教育和培訓(xùn)，促使其專業(yè)操作水平得到提高。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)較龐大且復(fù)雜的工作，做好開發(fā)中組織協(xié)調(diào)及現(xiàn)場管理工作，對促進(jìn)項(xiàng)目施工有效開展及提升施工質(zhì)量等方面具有積極作用。房地產(chǎn)開發(fā)中組織協(xié)調(diào)及現(xiàn)場管理工作的順利實(shí)施與否，也會影響項(xiàng)目質(zhì)量管理水平，同時(shí)對提升房地產(chǎn)商在市場上的競爭力也起到促進(jìn)性作用，這對之后促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效開展具有重要參考意義。

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