蔣鐘

【摘要】物業(yè)工程包括規(guī)劃、施工及運行等多個階段，這些環(huán)節(jié)都涉及到相關(guān)設(shè)施設(shè)備的運用，因此必須從項目規(guī)劃環(huán)節(jié)就針對設(shè)備制定詳細的規(guī)劃，并加大監(jiān)管力度，同時還要做好后期的維護工作，對設(shè)備中所存在的故障及時進行處理，有效延長設(shè)備的使用壽命，本文就對這一問題進行了詳細探討與分析，并給出了一些合理化的建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)工程；設(shè)備管理；維修

物業(yè)管理對于保障居民的正常生活具有重要意義，而管理的要點就在于相關(guān)的設(shè)施設(shè)備，因此在管理過程中不僅要定期對設(shè)備的運行狀態(tài)進行全面的檢查和測試，同時還要加大對相關(guān)人員的培訓力度，確保其能夠熟練掌握各項維護要點，本文就具體分析了這一問題。

1、規(guī)劃階段

項目規(guī)劃階段所包括的物業(yè)管理主要有以下幾個方面。第一，明確規(guī)劃內(nèi)容的各項要求，并以此為依據(jù)對客戶進行調(diào)查，進而在此基礎(chǔ)上對市場需求進行整理與分析，之后需要制定相應的管理計劃，并且對管理方向進行定位。第二，對建筑平面設(shè)計以及交通等多個方面進行控制，并對設(shè)備的存放位置和監(jiān)控設(shè)施的配置進行規(guī)劃。在此過程中，必須遵循節(jié)能減排這一基本原則，并在此基礎(chǔ)上對配套設(shè)施進行合理安排。同時，還應對水電用量進行明確的規(guī)定。另外，還要設(shè)計好垃圾的處理方式。第四，根據(jù)物業(yè)需求對電梯的容量等多個方面進行規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上選擇合適的設(shè)施，同時，在初步選擇之后還必須對設(shè)備進行測試，以便對其中存在的問題進行調(diào)整。第五，對設(shè)備的質(zhì)量進行考察并且以經(jīng)濟性為基本原則，進而在此基礎(chǔ)上進行設(shè)備的采購。另外，還應在合同中明確相關(guān)的責任條款，這樣就能定期對設(shè)備的質(zhì)量進行檢查。第六，對物業(yè)環(huán)境進行全面規(guī)劃，選擇符合建設(shè)需求的植物并做好維護工作。

2、施工階段

施工階段的管理主要包括以下幾個方面。第一是對圖紙進行深入研究，并在明確物業(yè)各方面管理要求的基礎(chǔ)上不斷對圖紙中的細節(jié)問題進行完善。同時，還應當進入施工場地對設(shè)備的安裝及使用進行全面的監(jiān)管。第二，加大對一些隱蔽工程的監(jiān)管力度，包括管線鋪設(shè)及配電設(shè)備等，進而確保這些設(shè)備的安裝程序符合行業(yè)要求，有效保障物業(yè)工程的施工質(zhì)量。第三，搜集設(shè)備使用過程中的相關(guān)資料，并以檔案的形式進行保存。另外，當設(shè)備出現(xiàn)問題時應及時進行調(diào)試。第四，對施工的質(zhì)量及安全等方面所存在的問題提出相應的建議，并對驗收環(huán)節(jié)制定明確的標準。

3、交付階段

交付階段的管理主要包括以下幾個方面。第一，在項目施工完成之后進行驗收，并對設(shè)備的使用情況制定相應的維護和保修計劃。第二，在設(shè)備調(diào)試過程中必須要求相關(guān)人員進行學習，確保其之后能夠自行進行設(shè)備的調(diào)試與處理，進而有效延長設(shè)備的使用壽命。第三，對設(shè)備的各個部位進行全面的檢查，并與之前所保存的檔案資料進行對比，明確設(shè)備的各項參數(shù)是否處于正常范圍之內(nèi)。第四，加大對員工的培訓力度，確保其能夠掌握設(shè)備維護方面的知識，之后還應對員工進行考核。第五，針對設(shè)備的運行情況制定相應的方案，并將不同的系統(tǒng)進行合理劃分。第六，在設(shè)備運行的過程中必須加大監(jiān)管力度，并針對其中存在的問題及時進行調(diào)整。

4、運行階段

設(shè)備運行環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容較多，主要包括技術(shù)、安全、節(jié)能以及維護等，下面就作詳細探討。

4.1設(shè)備技術(shù)

在對設(shè)備技術(shù)進行管理的過程中，主要有以下幾個控制的要點。第一，針對技術(shù)管理制定明確的操作流程，并且必須確保流程的科學性與合理性。第二，加大對操作人員的培訓力度，培訓內(nèi)容包括理論和實踐兩個方面，并且在培訓之后還必須對人員進行嚴格的考核，在確保其通過考核的情況下才能拿到相關(guān)證書，如果沒有通過考核則必須繼續(xù)接受培訓，直至通過為止。另外，對于問題較大的人員可直接開除，否則其就會嚴重影響設(shè)備的管理質(zhì)量。第三，對設(shè)備運行過程中的性能進行測試，并且記錄相關(guān)的信息數(shù)據(jù)，之后對數(shù)據(jù)信息進行全面的整理與分析，進而在此基礎(chǔ)上明確設(shè)備在不同運行條件下各項指標的變化情況，掌握設(shè)備對能源的消耗量，進而針對存在問題的地方及時進行調(diào)整，不斷優(yōu)化設(shè)備，使其運行效率能夠在原有基礎(chǔ)上得到有效提升。

4.2設(shè)備安全

設(shè)備安全管理主要包括以下幾個方面。第一，對設(shè)備以往的運行情況進行考察，在此基礎(chǔ)上制定相關(guān)的應急操作流程，并對應急人員進行全面培訓。培訓內(nèi)容主要包括電梯發(fā)生意外時的人員解救及設(shè)施的搶修等，確保相關(guān)人員能夠掌握這些安全管理的要點，以免在發(fā)生意外時使得問題得不到及時處理。第二，對設(shè)備的運行過程和運行結(jié)果進行考察與測試，進而在此基礎(chǔ)上及時了解運行過程中所存在的問題并予以調(diào)整。第三，運行人員必須對設(shè)備的各項參數(shù)和性能有足夠的了解，并且能夠掌握設(shè)備安全方面的控制要點，熟練設(shè)備處理的各個要點。第三，對設(shè)備安全管理方面的人員必須加大監(jiān)管力度，并對其從業(yè)資格進行全面考察及核實，在確保其符合基本從業(yè)要求的情況下才能進入崗位工作。

4.3設(shè)備節(jié)能

節(jié)能管理主要包括以下幾個方面。第一，在明確設(shè)備運行特點的基礎(chǔ)上制定相關(guān)的操作流程，并且盡量將浪費現(xiàn)象控制在最小范圍內(nèi)。第二，對能源使用量進行詳細規(guī)劃，并加強對各個使用環(huán)節(jié)的控制，避免使用量超出規(guī)劃的范疇之外。第三，應采用一些具有節(jié)能效果的技術(shù)，并且在選擇設(shè)備的過程中必須確保其具備自動化的特點，這樣就能夠加強對設(shè)備的控制。第四，必須做好水資源的節(jié)約工作，對一些可回收利用的水質(zhì)必須進行重復利用。第四，制定采取一些節(jié)約用電的措施，并選擇具有節(jié)能效果的電機。另外，為了減少電能的使用量，還應當做好開關(guān)的控制工作。第五，對管道等部位應當定期進行檢查，以免發(fā)生損壞等問題，若在檢查過程中發(fā)現(xiàn)這類故障，必須及時進行維修。

4.4設(shè)備維護

在維護設(shè)備的過程主要包括兩個方面，分別是設(shè)備日常運行過程中的維護以及一些專業(yè)技術(shù)方面的維護。首先，在日常維護的過程中相關(guān)人員必須對設(shè)備的外觀進行詳細檢查，并嚴格按照制定好的操作流程進行各項細節(jié)問題的檢查與處理。同時，還應定期對設(shè)備的運行狀態(tài)進行測試，確保沒有出現(xiàn)振動及載重超出正常范圍等問題。另外，還必須定期對設(shè)備進行清潔，維護設(shè)備的運行環(huán)境。其次，在進行專業(yè)技術(shù)方面的維護時必須提前制定詳細的規(guī)劃，并且在規(guī)定的時間將設(shè)備暫時停止運行，這樣就能夠有效延長設(shè)備的使用期限，并提高其運行的安全性。另外，為了減少設(shè)備維護所花費的時間，必須（下轉(zhuǎn)96頁）（上接94頁）對相關(guān)人員加大培訓力度，確保其能夠熟練掌握維護的各個要點。

4.5設(shè)備維修

由于引起設(shè)備故障的原因各不相同，并且不同時期設(shè)備的損壞程度有一定的差異，因此必須結(jié)合設(shè)備的損壞特點制定相應的維修方案。在維修的過程中，首先需要對儀表及相關(guān)設(shè)備的運行狀態(tài)進行測試，確保其沒有發(fā)生泄漏等問題，同時還應當對故障問題做好記錄工作。其次，必須根據(jù)設(shè)備故障的特點進行維修人員工作任務的具體分配和安排，并通過責任制使各個人員明確自身在維護工作中所應擔負的責任。最后，還應制定明確的維修制度并做好驗收工作。另外，為了減少設(shè)備故障發(fā)生的概率，必須定期對設(shè)備的運行狀態(tài)進行巡視與檢查，提前制定預防的措施，這樣能夠有效延長設(shè)備的使用期限。另外，當前信息技術(shù)的應用越發(fā)普遍，因此可采用先進技術(shù)對設(shè)備進行全面監(jiān)控，進而及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的問題并進行處理。

結(jié)語：

總而言之，為了給居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，必須對物業(yè)工程實施的各個階段加強管理與控制，并針對設(shè)備的購進和施工制定詳細的規(guī)劃，同時，在完成設(shè)備安裝之后還必須定期進行檢查，確保其能夠正常運行，并且針對其中存在的問題及時進行處理。本文就深入探究了這一問題。

參考文獻：

[1]鐘平，蔡昭權(quán)，盧慶武.基于ASP.NET的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[J].現(xiàn)代計算機（專業(yè)版），2009（06）.

[2]張建平，郭杰，王盛衛(wèi)，等.基于IFC標準和建筑設(shè)備集成的智能物業(yè)管理系統(tǒng)[J].清華大學學報（自然科學版）網(wǎng)絡(luò).預覽，2008（06）.

[3]本刊編輯部.落實會議精神 推動行業(yè)發(fā)展——中物協(xié)部分指導委員會委員、高級顧問及副會長訪談[J].中國物業(yè)管理.2014（11）.

[4]李祖明，姚春球.面向電力行業(yè) 強化實踐環(huán)節(jié)——南京工程學院電氣工程及其自動化專業(yè)辦學特色的思考[J].毛曉樺，中國電力教育，2006（01）.

[5]A three level linearized compact difference scheme for the Cahn-Hilliard equation[J]. LI Juan 1，2 ，SUN ZhiZhong 1，& ZHAO Xuan 1 1 Department of Mathematics，Southeast University，Nanjing 210096，China；2 Yingtian College，Nanjing 210046，China.Science China（Mathematics）， 2012（04）.

[6]Application of the dual reciprocity boundary integral equation technique to solve the nonlinear Klein–Gordon equation[J].Mehdi Dehghan，Arezou Ghesmati.Computer Physics Communications ，2010 （8）.

[7]張丹媚，周福亮，馮蘭.高職物業(yè)管理專業(yè)校企一體化建設(shè)實踐與創(chuàng)新——以重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院為例[J].現(xiàn)代國企研究，2017（14）.