萬(wàn)睿

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是中央政府進(jìn)行調(diào)控的關(guān)鍵層面，也是涉及每一個(gè)人切身利益的重要方面。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整過(guò)程，體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義體制下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制演變的過(guò)程，是我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展過(guò)程的縮影。針對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整過(guò)程，體現(xiàn)了中央政府在國(guó)家管控方面的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，因此對(duì)房地產(chǎn)政策的演變過(guò)程的分析，可以更好地分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題，更好地把握經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，在發(fā)展過(guò)程中也存在一些弊病，當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r下，房地產(chǎn)巨頭企業(yè)的出現(xiàn)逐漸深刻影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的過(guò)程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政策調(diào)控；政策演變；分析

一、前言

經(jīng)歷了1998年的市場(chǎng)大變革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸如火如荼地開(kāi)展了起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展過(guò)程中的重要縮影，在老百姓的日常生活中起到了十分重要的影響。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以說(shuō)在很大程度上是受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的拉動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長(zhǎng)意義重大。但是，我們同樣需要注意到在這一發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)了一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)一方面破壞了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，同時(shí)也在一定程度上加深了社會(huì)矛盾，對(duì)中央政府的管控帶來(lái)了一定程度上的困難。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的發(fā)展過(guò)程

房地產(chǎn)政策調(diào)控的過(guò)程經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展，在政策的不斷調(diào)控中保證了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是我們也需要看到在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在著或多或少的問(wèn)題。

（一）1998年至2003年的發(fā)展階段

經(jīng)歷了1998年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變革之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在國(guó)家政策的調(diào)控之下得到慢慢發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾。在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平還相對(duì)較低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需刺激也沒(méi)有很大，因此整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展還處在一定的萌芽階段。一部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始逐漸探索市場(chǎng)發(fā)展的新思路，在國(guó)家政策的引導(dǎo)之下，行業(yè)的一部分創(chuàng)業(yè)者逐漸將目光瞄向了房地產(chǎn)。同年的八月份，國(guó)務(wù)院下達(dá)了一系列的政策措施鼓勵(lì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的交易，同時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定位為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央的鼓勵(lì)下逐漸得以發(fā)展。事實(shí)證明中央政府的這次調(diào)控取得了顯著的發(fā)展成果，幫助我國(guó)經(jīng)濟(jì)合理的度過(guò)了亞洲金融危機(jī)的困難時(shí)期，幫助我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)的過(guò)程。特別是在年末出臺(tái)的相關(guān)政策：以整頓市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，積極規(guī)范整個(gè)市場(chǎng)的合理秩序，制定更加細(xì)致的調(diào)控措施。這次措施的出臺(tái)為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了強(qiáng)心針，地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼地開(kāi)展起來(lái)。

（二）2003年至2008年的調(diào)控階段

2003年年初隨著上一年房地產(chǎn)利好政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格迅速增長(zhǎng)，在較短的時(shí)間內(nèi)漲幅巨大，部分一線城市的漲幅創(chuàng)下新高。與此同時(shí)中央政府也加強(qiáng)了對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控措施，制定相關(guān)政策加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控力度，減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展泡沫化。具體政策為：降低個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)住房的抵借比，縮短貸款期限，增加對(duì)于黃?，F(xiàn)象的抵制和打壓，增加個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套房子的政策要求。同時(shí)相關(guān)政策的出現(xiàn)進(jìn)一步規(guī)范了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類開(kāi)發(fā)用地的數(shù)量，嚴(yán)格控制了商品房用地的售賣(mài)數(shù)量。

2004年到2008年，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)熱，產(chǎn)業(yè)泡沫化現(xiàn)象極具增長(zhǎng)。中央政府不斷采取措施降低行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了有關(guān)商業(yè)銀行住房貸款的比例限制政策和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施，在一系列措施的出臺(tái)下，減輕了我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)通貨膨脹的現(xiàn)象。2008年初，中央政府多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金的利率，進(jìn)一步提升對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套房子的首付比例，進(jìn)一步嚴(yán)格限制整個(gè)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況。

（三）2008年金融危機(jī)的巨大沖擊

隨著金融危機(jī)的到來(lái)，各行各業(yè)的發(fā)展都受到了重大的沖擊。我國(guó)的對(duì)外貿(mào)易行業(yè)在沖擊中受到的影響更大，伴隨著金融危機(jī)的蔓延，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也一改之前的火熱程度，逐漸在沖擊之下減緩了發(fā)展速度。減緩的幅度十分之大，甚至在一定程度上威脅到了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速率，在這種發(fā)展形勢(shì)下，中央政府再次出臺(tái)相關(guān)措施，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并且將個(gè)人貸款購(gòu)房的準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)，在一定程度上在此刺激了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫過(guò)程。經(jīng)過(guò)一系列政策的調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸又回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來(lái)。

（四）2009年至今比較嚴(yán)格的調(diào)控政策

從2009年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸進(jìn)入彈性管控階段，中央政府的管控措施逐漸實(shí)現(xiàn)多樣化，管控的力度也在不斷增強(qiáng)。在這一發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸形成了一定的行業(yè)壁壘，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭在這一發(fā)展過(guò)程中逐漸壯大，并且對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生著舉足輕重的影響作用。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)一方面降低了整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，容易造成行業(yè)的發(fā)展閉塞，另一方面也增加了中央政府的調(diào)控難度，因此中央始終以比較嚴(yán)格的措施為主。

三、結(jié)論

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以說(shuō)在很大程度上是受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的拉動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長(zhǎng)意義重大。但是，我們需要注意到，在這一發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)了一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

綜上所述，因此對(duì)房地產(chǎn)政策的演變過(guò)程的分析，可以更好地分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題，更好地把握經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，在發(fā)展過(guò)程中也存在一些弊病，當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r下，房地產(chǎn)巨頭企業(yè)的出現(xiàn)逐漸深刻影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的過(guò)程。

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