祁淑紅

【摘 要】 現(xiàn)階段，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了最嚴(yán)緊的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重新回歸理性。過去粗放型經(jīng)營(yíng)模式已難以為繼，在行業(yè)整體利潤(rùn)水平下降的情況下，需要企業(yè)做好規(guī)范細(xì)致的成本管控工作。通過制定合理的成本管理體系，降低產(chǎn)業(yè)成本，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控思路和采用的方法，提出通過合理的成本管控措施降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和的風(fēng)險(xiǎn)承受力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管控；制度體系；激勵(lì)機(jī)制；目標(biāo)方法

從2016年12月以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了諸如”限價(jià)、限購(gòu)、限貸”等多種調(diào)控政策。在當(dāng)前市場(chǎng)從緊，樓市低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立足，不僅需要有足夠的資金財(cái)力，還需要加強(qiáng)企業(yè)的成本管控，以此來全面提升企業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)公司盈利。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，是有效降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，即房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)自身開發(fā)過程中成本的有效管控來降低企業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)人力、財(cái)力、物力的最優(yōu)化，最大限度的降低成本費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提高。

房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管控具有重要的意義，首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作做得好，可以完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。其次，加強(qiáng)成本控制，節(jié)約資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)長(zhǎng)足穩(wěn)定的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作是一個(gè)需要全員參與的全過程、全方位的工作，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，還可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提升員工的專業(yè)素質(zhì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題及局限性

1.缺乏成本管控制度體系

隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管控工作有了一定的認(rèn)識(shí)，但重視程度不夠高，沒有制定嚴(yán)格規(guī)范的成本管控制度和完善的成本管控體系。包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作一直處于粗放的管理狀態(tài)，缺乏規(guī)范和動(dòng)力。成本管控不能在公司發(fā)展中充分發(fā)揮其積極作用。一些房地產(chǎn)公司中沒有設(shè)置成本控制部門或?qū)Ｂ毜娜藛T，使得成本管控工作流于形式不能有效的執(zhí)行和考核。

2.缺乏成本管控的目標(biāo)和方法

我國(guó)從1998年放開土地市場(chǎng)以來，房地產(chǎn)行業(yè)做為一個(gè)全新的行業(yè)異軍突起，20年來隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了不斷地調(diào)整和完善，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報(bào)。但是許多房地產(chǎn)公司只注重規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的節(jié)節(jié)提升，卻對(duì)成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標(biāo)和方法，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的支出失控，成本浪費(fèi)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了十分不利的影響。

3.缺乏對(duì)實(shí)際成本的控制

房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)變換莫測(cè)，計(jì)劃趕不上變化，使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)缺乏計(jì)劃性和連續(xù)性，只盲目的做項(xiàng)目，卻不善于做項(xiàng)目總結(jié)，不能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行梳理。使得后面的項(xiàng)目不能借鑒到前面項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和不足。

4.缺乏激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制工作是一個(gè)全方位、全過程、全員的相互配合的一個(gè)過程。一個(gè)合適的激勵(lì)機(jī)制往往是員工動(dòng)力的源泉，同時(shí)也是企業(yè)利益的保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、財(cái)務(wù)等各方面都可以優(yōu)化，降低成本或稅負(fù)，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺意識(shí)的提高，而是依靠有一定活力的激勵(lì)機(jī)制。因此，一個(gè)好的激勵(lì)機(jī)制可以促進(jìn)員工的主觀能動(dòng)性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷售環(huán)節(jié)的激勵(lì)，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有問題的解決對(duì)策

1.建立完善的成本管理制度

建立完善的成本管理制度，優(yōu)化自身的成本管理體系，細(xì)化成本管理內(nèi)容，包括項(xiàng)目從拿地、開發(fā)各階段、籌資成本以及管理、營(yíng)銷等各項(xiàng)內(nèi)容，成本管理制度的制定要緊密結(jié)合企業(yè)的自身情況，要全過程、全方位的涵蓋各個(gè)環(huán)節(jié)。

2.根據(jù)項(xiàng)目不同階段，制定合理的目標(biāo)成本

根據(jù)項(xiàng)目情況和特點(diǎn)，確定目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并做深入的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的確認(rèn)。提前做好項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，制定開發(fā)過程中各階段的目標(biāo)成本，并圍繞目標(biāo)成本規(guī)范項(xiàng)目各階段的資金支出。預(yù)防成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。目標(biāo)成本的制定需要反復(fù)測(cè)算，過高和過低的目標(biāo)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。為了使用目標(biāo)成本管控能夠有效實(shí)行。企業(yè)要單獨(dú)設(shè)立成本控制部。做好項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目過程中出現(xiàn)的問題、解決的方案進(jìn)行分析和總結(jié)，并整理成冊(cè)，為今后的項(xiàng)目開發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認(rèn)識(shí)成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經(jīng)理掛帥的成控管理小組，各相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人參加，明確各部門管理職責(zé)，理順各部門之間的成本管理關(guān)系。并不定期組織成本控制管理協(xié)調(diào)會(huì)議，及時(shí)解決項(xiàng)目過程中發(fā)現(xiàn)的問題。

3.做好項(xiàng)目各階段的成本管控工作

房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)本身具有特殊性，較長(zhǎng)的開發(fā)周期、較多的供應(yīng)商，整體項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，同時(shí)還會(huì)受到政策、市場(chǎng)等多方面的影響，哪一階段的失誤都會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目造成較大的影響。因此做好項(xiàng)目開發(fā)過程中每一階段的成本管控工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來說都是非常必要的。

（1）項(xiàng)目投資決策階段的成本管控。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，并對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，包括地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、發(fā)展趨勢(shì)、規(guī)模以及投資概算等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。通過深入充分的市場(chǎng)調(diào)研，為決策層提出切實(shí)可行的決策方案，進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證后即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

（2）方案設(shè)計(jì)階段的成本管控。設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目目標(biāo)成本的優(yōu)化階段，在這一階段，企業(yè)通過限額限量設(shè)計(jì)制度來控制目標(biāo)成本，在設(shè)計(jì)合同中約定主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，采用技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，在多種方案中選擇最優(yōu)方案，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目目標(biāo)成本。

（3）項(xiàng)目施工階段的成本管控。①建設(shè)單位的優(yōu)劣對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量及進(jìn)度影響很大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格審查參標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等。通過招投標(biāo)方式選擇有資質(zhì)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)優(yōu)的合作單位。企業(yè)在招標(biāo)前要做好招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。對(duì)項(xiàng)目的范圍、工期、方式、質(zhì)量要求、付款方式、結(jié)算方式等內(nèi)容進(jìn)行反復(fù)推敲，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，參考同期同類市場(chǎng)行情，確定合理的最高標(biāo)價(jià)和最低成本價(jià)，將成本限定在合理范圍內(nèi)。②在施工階段，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證要有嚴(yán)格的規(guī)章制度及簽證審批權(quán)限。對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)行流程控制，盡量減少設(shè)計(jì)變更。嚴(yán)格控制施工過程中的成本。保證目標(biāo)成本控制的順利進(jìn)行。

（4）工程竣工結(jié)算階段的成本管控。嚴(yán)格審核施工單位報(bào)送的資料。并深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)結(jié)算的工程量，應(yīng)確認(rèn)施工單位是否根據(jù)工程合同規(guī)定完成所有的工程內(nèi)容。對(duì)不相符合的施工過程中的變更單、簽證單、結(jié)算單等資料要予以剔除，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程的實(shí)際造價(jià)。

（5）銷售階段的成本管控。銷售階段是項(xiàng)目資金回籠，成本控制最終得以實(shí)現(xiàn)的階段。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)調(diào)控情況來制定銷售策略。建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度。確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用及其他各項(xiàng)銷售費(fèi)用。

4.建立全員成本控制激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)全年的綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，分解到每個(gè)部門，并將部門指標(biāo)作為年度考核依據(jù)，明確成本控制獎(jiǎng)勵(lì)措施。對(duì)在工作中，業(yè)績(jī)突出、工作優(yōu)秀的員工要進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，做到獎(jiǎng)罰分明，這樣可以充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門每個(gè)成員控制成本的積極性和主動(dòng)性，對(duì)工作充滿信心和干勁。逐步提高員工的企業(yè)成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神。實(shí)現(xiàn)全員參與成本控制的觀念，促進(jìn)成本控制總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化和制度化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了穩(wěn)步的發(fā)展和進(jìn)步。但復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了的更多的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。成本管控作為緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有控制項(xiàng)目建設(shè)的成本投入，才能真正提高項(xiàng)目建設(shè)的效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

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