袁凡茗，張 洪

（云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，昆明 650221）

根據(jù)前人對(duì)特征價(jià)格模型的研究成果，選取186個(gè)公租房小區(qū)，通過(guò)安居客、百度地圖等獲得相關(guān)數(shù)據(jù)并整理量化，研究公租房對(duì)周邊商品住房租金的影響，旨在為政府制定相關(guān)政策、為開(kāi)發(fā)商制定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及為消費(fèi)者租房提供更為準(zhǔn)確的參照。

一、選題的意義

我國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，有著人口眾多、居民整體收入水平較低的特點(diǎn)。針對(duì)這種情況，公共租賃住房制度不失為一個(gè)有效緩解民眾住房困難的途徑。當(dāng)國(guó)家出臺(tái)了一系列公租房的政策后，各個(gè)地方就不斷地開(kāi)始公租房的建設(shè)。然而公租房影響到的主要是中低端商品房，它究竟是否能有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)上過(guò)高的商品住房租金？之間的相互影響程度是什么樣的呢？這在國(guó)內(nèi)這方面的理論基礎(chǔ)和文獻(xiàn)記載的方面資料上十分稀缺。由于缺乏充分的理論基礎(chǔ)作為指導(dǎo)且數(shù)據(jù)的獲取難度較大，相關(guān)的實(shí)證研究也較少，且結(jié)論并不統(tǒng)一。

本文基于這樣的目的和意義，對(duì)昆明市公租房和商品房的租金之間影響關(guān)系展開(kāi)實(shí)證分析，最終得出結(jié)果，看清了昆明市公租房的構(gòu)建及其相關(guān)因素對(duì)商品住房的租金產(chǎn)生了什么樣的影響，找出兩者共存的更好狀態(tài)，為政府今后做好公共租賃房政策制定提供有益的啟示。

二、研究?jī)?nèi)容

通過(guò)文獻(xiàn)梳理等工作，并結(jié)合昆明實(shí)際情況，本研究的主要內(nèi)容包括以昆明市五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)為研究對(duì)象，選取因變量和自變量，取得相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)后進(jìn)行整理，并對(duì)特征因素進(jìn)行量化。運(yùn)用GIS進(jìn)行緩沖區(qū)分析，并建立特征價(jià)格模型，對(duì)商品住房租金影響因素進(jìn)行回歸分析。通過(guò)模型結(jié)果分析可能存在的問(wèn)題并提出政策建議。

三、公租房對(duì)周邊商品住房租金的影響機(jī)理

（一）鄰里居民之間的影響機(jī)理

根據(jù)“居民及家庭收入與財(cái)富角度”的經(jīng)濟(jì)地位分類法則，把城市居民根據(jù)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收入水平進(jìn)行規(guī)范的等級(jí)層次劃分。本文的論述對(duì)象為公租房和市場(chǎng)上商品住房的主要面向群體會(huì)存在差異性。在中國(guó)社會(huì)文化中，也一直有強(qiáng)調(diào)對(duì)于居住地周邊鄰里居住的選擇。歷史上的“孟母三遷”、“擇鄰而居”都反映出了對(duì)于鄰里居住選擇的意義。

（二）公租房對(duì)商品房租金的上升下調(diào)影響機(jī)理

首先，參考租金效應(yīng)影響預(yù)期。房地產(chǎn)的租金受到租金預(yù)期的影響較大，大量公租房的投放，會(huì)讓人們對(duì)租金的判斷發(fā)生一些變化，一般人們會(huì)有下行的租金預(yù)期，中低收入人群會(huì)更多加入到觀望的行列，并且使用這種預(yù)期來(lái)進(jìn)行未來(lái)的租房決定，所以會(huì)間接改變當(dāng)前的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系，讓商品住房的租金不在持續(xù)高昂，回歸理性。

其次，量抑價(jià)揚(yáng)。供給變少、租金上升就是所謂的量抑價(jià)揚(yáng)。就商品租賃住房和公租房的關(guān)系上，可以從以下幾個(gè)方面解釋。第一，公租房的建設(shè)，必然會(huì)導(dǎo)致商品房的資源如土地和資金等減少，這就可能導(dǎo)致商品房租賃市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更加嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，所以必然會(huì)使得房租上漲。第二，很多條件限制了每年的住房建設(shè)用地，所以為了完成公租房任務(wù)，政府需要給予公租房足夠多的土地，商品房的土地就會(huì)被削減，假如需求不變，那么商品房的租金必然會(huì)增加。

此外，根據(jù)級(jí)差地租理論，土地質(zhì)量和位置的差別以及對(duì)同一塊土地追加投資都會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租。對(duì)于地方政府而言，地租不僅作為土地利用的調(diào)節(jié)杠桿，促進(jìn)土地資源的合理配置，同時(shí)也是地方政府的主要受益來(lái)源。為此，地方政府可以通過(guò)提高土地的價(jià)格，保障公租房建設(shè)的資金，讓其收入得到充足的保障。土地價(jià)格上漲也會(huì)使得商品房的租金上漲。上述的情況好像和商品住房租金預(yù)期受到公租房住區(qū)影響推動(dòng)房租下降恰恰相反，但是這種說(shuō)法確實(shí)有可信度。降低的房租指的是市場(chǎng)上商品住房的平均租金。低收入群體需要公租房，低檔的商品房會(huì)受到打擊，導(dǎo)致商品房的銷售傾向于中高檔、傾向于中高收入者。商品住房中最低層次的被消除，平均房租就會(huì)上漲。

（三）公租房與商品住房互補(bǔ)的影響機(jī)理

根據(jù)外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)要是很成熟，一定是既有公租房也有商品房。換而言之，公租房和商品房不是對(duì)立的關(guān)系而是互補(bǔ)的關(guān)系。另外，公租房在調(diào)節(jié)過(guò)高房租的同時(shí)，可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，使我國(guó)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)更加的完善，并且這樣做才符合房地產(chǎn)的“雙軌制”，房地產(chǎn)業(yè)才能健康持續(xù)發(fā)展。

四、實(shí)證研究

（一）研究區(qū)域的選擇與數(shù)據(jù)收集

在不同區(qū)域，住宅模型也有著較大的不同，因此，在使用租賃住宅特征價(jià)格模型進(jìn)行研究時(shí)，應(yīng)注重進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以提升結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。筆者在研究公租房對(duì)周邊商品住房租金影響時(shí)，只對(duì)城中心的五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)這四個(gè)主城區(qū)的住宅小區(qū)展開(kāi)研究。

文中所用的樣本數(shù)據(jù)主要是通過(guò)中介資料和昆明市電子地圖數(shù)據(jù)兩個(gè)來(lái)源獲取。同時(shí)，樣本數(shù)據(jù)均在2017年5月1日—5月31日之間，由于時(shí)間較短故不考慮時(shí)間變化對(duì)于租金產(chǎn)生的影響，亦不考慮利率變化、通貨膨脹、供求關(guān)系等因素對(duì)于商品房租金的影響。本文收集包含詳細(xì)的較全的內(nèi)部屬性數(shù)據(jù)的樣本共378個(gè)，最終有效樣本378個(gè)。

（二）GIS空間分布分析

本文對(duì)2017年5月昆明市的商品住房租賃交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，建立四個(gè)主城區(qū)范圍內(nèi)空間GIS數(shù)據(jù)庫(kù)?；诰彌_區(qū)和空間連接工具，算出距離公租房1km，1—3km，5km商品房的平均租金（見(jiàn)表1）。

表1 商品住房平均租金

因此，我們可以看出，距離公租房越近的圈層，商品房的租金越低，表明該區(qū)域的租金受公租房的影響較大；相反，距離公租房越遠(yuǎn)的圈層，商品房的租金越高，這表明其受到的影響越小。

（三）特征價(jià)格模型的比較與選擇

分別對(duì)4種函數(shù)形式建模，得到各模型的擬合情況（見(jiàn)表2）。通過(guò)觀察，選擇建立擬合情況最佳的模型形式。從下表中可知，對(duì)數(shù)函數(shù)的R2最大，在一定程度上更有可能完成模型的擬合，所以在本論文中將使用對(duì)數(shù)模型。對(duì)數(shù)的函數(shù)表達(dá)式為：

表2 4種函數(shù)形式R2匯總表

（四）城市綜合體特征變量的符合分析與價(jià)格彈分析

最終進(jìn)入模型的特征變量為6個(gè)。在10%的顯著水平下的變量有：最近公租房租金、中小學(xué)距離、地鐵站距離、建筑面積、房齡、所在樓層。因此模型公式可表達(dá)為：

根據(jù)特征變量非標(biāo)準(zhǔn)化的系數(shù)B，可以定性地判斷出這些變量對(duì)商品住宅租金的影響。最近公租房租金與商品住房租金的關(guān)系是正相關(guān)關(guān)系，即公租房的租金越低，周邊商品住房租金也越低（見(jiàn)表3）。

表3 特征變量的非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)和顯著性值

本文研究的變量是連續(xù)變量，實(shí)證分析采用的是對(duì)數(shù)模型的方式，表格中的非標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)的就是方程模型中的彈性系數(shù)。最近公租房租金的彈性系數(shù)絕對(duì)值的排名排在第一。公租房租金每提升1%，周邊商品住房租金則提升0.594%（見(jiàn)表4）。

表4 特征變量的彈性系數(shù)

五、結(jié)論

通過(guò)對(duì)昆明市公租房對(duì)周邊商品住房租金的影響分析，可以看到公租房是能夠有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)上過(guò)高的房租的。但是，相比于其他的租賃住宅特征變量，公租房租金對(duì)周邊商品住房租金的影響程度比較明顯。因?yàn)楣夥亢蜕唐纷》康南M(fèi)群體之間是存在差異性的，所以在一定程度上反映出公租房政策可能存在亟待解決的問(wèn)題，如何協(xié)調(diào)好公租房與商品房之間的關(guān)系仍然是當(dāng)今解決城市住房中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

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