莊緒建 鄭廷健

摘 要 隨著土地成本及各項開發(fā)成本的增加，房地產企業(yè)間的競爭日益白熱化，若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，首要任務就是提高企業(yè)的經濟效益，而有效的成本管理是企業(yè)節(jié)本降耗、提高經濟效益的有效途徑。本文在分析房地產開發(fā)項目成本管理現狀的基礎上提出應對措施與策略。

關鍵詞 房地產企業(yè) 成本管理 對策

一、房地產企業(yè)成本管理存在的問題

（一）成本管理意識薄弱

目前，許多房地產企業(yè)未實行“全員、全過程、全方位”的全面成本管理，認為成本管理是成本管理部的事情。實際上，除土地取得成本外，其余成本均可通過管理手段進行控制，在房地產開發(fā)企業(yè)中，設計管理部、成本管理部、工程管理部及開發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產已經上升到精細化管理的道路，任何細微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產企業(yè)成本管理的核心。

（二）成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預測及過程控制，核算結果往往己是既成事實，無法挽回。這種管理模式已無法滿足現代房地產企業(yè)管理要求，不能及時發(fā)現成本管理中存在的根本問題及原因，造成效益流失。

（三）成本管理精細化程度不高

傳統(tǒng)的房地產企業(yè)成本管理往往是粗放式的管理，部分企業(yè)只關注占比較大的建筑安裝工程費，對前期工程費等缺乏必要的管理與控制。然而在今天，精細化管理已深入各個行業(yè)的各個部門，必須對房地產開發(fā)成本組成部分進行精細化管理與控制，才能達成預期的利潤。

（四）缺乏成本數據沉淀

目前，很多房地產企業(yè)在項目完工交付后，未對項目的開發(fā)成本進行梳理并形成數據庫。伴隨著房地產企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始重視項目成本數據庫的積累與沉淀，搜集和梳理項目開發(fā)全周期的成本數據，經過處理形成各類成本指標庫，并利用這些信息為在拿地測算、目標成本制定與執(zhí)行提供重要依據。

二、房地產企業(yè)的成本管理應對策略

（一）建立全員、全過程、全方位的動態(tài)成本管理體系

房地產企業(yè)應樹立系統(tǒng)成本管理意識，將企業(yè)成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，發(fā)動房地產企業(yè)管理人員、工程技術人員樹立成本意識，參與開發(fā)成本的過程控制。做好成本管理不能僅是企業(yè)老板或者高層管理人員的事，必須讓每個員工形成成本管理與控制意識，并承擔成本控制責任，盡自己最大的努力為企業(yè)降低成本、創(chuàng)造效益，房地產企業(yè)員工應對事前、事中、事后全過程的成本項目都以嚴格、精細化的科學手段進行管理，進而增強企業(yè)的核心競爭力。

（二）建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式從“以核算為主”調整為“以控制為主”，成本控制強調成本過程控制點的前置，通過目標成本分解合約規(guī)劃，指導、控制合同的簽訂與變更，要求合同審批時指定對應的合約規(guī)劃，避免先簽合同再核算成本帶來的控制滯后；避免成本執(zhí)行中由于成本結構分類缺項、漏項導致的成本虛低及因拆分錯誤導致成本虛高問題。成本核算強調測算模型的準確性及沉淀經濟技術指標，并為新項目測算提供指導。而成本控制傾向于總量級的控制，通過目標成本和合約規(guī)劃的建立，關注項目全過程的成本實時監(jiān)控，而管控合同的執(zhí)行是成本控制的核心內容。

（三）建立成本數據庫

成本數據庫是房地產開發(fā)企業(yè)通過搜集并整理項目開發(fā)全過程的成本數據形成各類成本指標庫，并利用這些信息為企業(yè)經營決策及新項目拿地測算提供指導和參考，成本數據庫主要包括項目產品規(guī)劃指標、經濟技術指標、成本項目構成、成本項目特征描述、成本科目單方造價等。建立成本數據庫有助于進一步優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)的知識管理結構。成本控制作為房地產開發(fā)與管理中的一項核心內容，通過管理實踐不斷累積下來的知識資源對企業(yè)來說是一種重要的“無形資產”。建立成本數據庫并不是單純地收集、整理歷史信息，其中還包括對歷史信息的分析和運用，比如基于歷史信息進一步優(yōu)化調整現行成本管理結構，這對于企業(yè)知識管理水平的整體與提升大有裨益。

（四）應用房地產成本管理信息化系統(tǒng)

房地產成本管理信息化是先進的計算機軟件技術在房地產成本管理領域的運用，通過信息化系統(tǒng)統(tǒng)計成本數據，既省時又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經營管理模式。成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動態(tài)成本管理”為主線，通過科學、規(guī)范的成本結構樹，全面系統(tǒng)地反映各個項目在其整個生命周期任意時點的動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本的構成情況，為房地產企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、制訂資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據，是房地產企業(yè)把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

三、結語

成本管理是一項系統(tǒng)且涉及多部門的工作，在房地產項目管理過程中具有極為重要的地位。房地產企業(yè)若想在瞬息萬變的市場發(fā)展中提升自身的競爭力，必須建立全員、全過程、全方位的動態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據企業(yè)的自身情況建立成本數據庫，并應用房地產成本管理信息化系統(tǒng)，根據房地產成本管理突出問題的特點，適時制定行之有效的對策并不斷完善，才能夠進一步推動房地產企業(yè)經濟效益的增長。

（莊緒建單位為青島遠洋華歐置業(yè)有限公司；鄭廷健單位為青島祺和工程咨詢有限公司）

參考文獻

[1] 趙彬，孫會鋒.基于目標成本管理構建房地產項目成本數據庫[J].項目管理技術，2013（08）.